农村房屋买卖合同纠纷案

基本案情:

钱先生在某村建造房屋一栋，该房屋总层数共5层，已取得房地产权证。2002年12月周女士以总价款10万元向钱先生购买了该楼房第五层约80平方米的住宅，在购买房屋时钱先生向周女士表示房屋可以过户。周女士交付了购房款，钱先生向周女士出具了收条并交付房屋，此后周女士将该房屋一直用于出租获取收入。2004年至2010年间，周女士几次要求钱先生办理房屋过户登记，但钱先生一直以各种理由推脱。此时周女士经多方了解才得知，因周女士是城镇居民户口，依法不能办理房地产权转移登记手续。故周女士于2011年初以该房屋不能过户为由，要求与钱先生解除合同。经双方协商，钱先生同意解除合同，但钱先生认为，由于钱先生与周女士之间的房屋买卖合同因违法而无效，依照法律规定，在此情况下周女士应当返还财产的原物及孳息，因此，钱先生要求周女士除返还房屋外，还应当返还出租房屋所得的租金。

周女士认为钱先生的要求无法接受，遂预约向福建元一律师事务所乐宣浪律师咨询。

本律师认为，本案涉及以下两个问题：

一、 关于钱先生、周女士双方约定的房屋买卖合同是否无效的问题：

由于农村住房转让时，宅基地使用权也一并转让，故本案的房屋买卖涉及到农村宅基地使用权的转让问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准之规定。本案所涉房屋买卖合同虽是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成，意思表示真实，但此合同若认定有效，势必将与房屋密不可分的宅基地使用权主体扩大化，而农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，本案中周女士并非涉诉房屋集体经济组织成员;另依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，钱先生、周女士双方约定将集体土地上的房屋进行买卖，实质上就是将农民集体所有的土地使用权转让用于非农业建设。双方约定的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的情形之一，钱先生与周女士签订的房屋买卖合同应属无效。

二、 对于钱先生要求周女士返还房屋及租金损失的问题：

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周女士应将涉案房屋返还给钱先生，钱先生也应将其收取的购房款返还周女士。对于原、周女士双方因合同无效所造成的损失应如何承担的问题，律师认为，钱先生明知该房屋买卖所涉及的集体土地使用权不能转让，且明知周女士并非涉诉土地的集体经济组织成员，仍将该房屋出卖给周女士，就当对合同无效承担相应的责任;另周女士在双方约定房屋转让协议之后即使用房屋至今，周女士对其向钱先生购买的房屋情况及性质应当了解，故也应承担相应的房屋买卖合同无效的责任。依照法律规定，双方因合同无效造成的损失应各自承担，故在本案中，钱先生因房屋买卖合同无效所造成的租金损失，应由其自行承担。