购房不成，定金应否返还？

【案件基本信息】

1、裁判书字号：广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（2010）西民一初字第316号民事判决书。

2、案由：商品房预售合同纠纷。

3、当事人：

原告：周某尧。

被告：广西华实房地产开发有限公司（以下简称华实公司）。

【基本案情】

2009年11月22日，周某尧与华实公司签订《商品房定购协议书》，约定周某尧定购华实公司开发的位于南宁市北湖北路20号城市春天项目的某号商品房，预售建筑面积138.23平方米。定购协议中约定周某尧于签订协议的同时向华实公司交纳购房定金20000元，华实公司开具收款收据。合同还表明：在签订本协议时乙方（即周某尧）已详细阅读甲方（即华实公司）提供的双方即将签订的《商品房买卖合同》，甲方就合同内容及乙方可能承担的责任对乙方作了充分说明，双方已就各项合同条款达成一致意见。合同还约定，买房人同意在签订本协议后七日内，到销售中心与卖房人签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，选择按揭付款方式的客户须同时办理按揭申请手续，并提供办理银行按揭手续所必需的相关资料及证件。如买房人未在约定的时间内与卖方签订《商品房买卖合同》并交纳相应购房款，视为买房人违约并自动放弃该物业的定购权，卖方无需另行通知买方即有权终止本定购协议，将该定购物业重新出售，买方所交定金不予退还等等。协议签订后，周某尧向华实公司交付定金20000元。2009年11月28日，周某尧通过邮政特快专递的方式向华实公司邮寄了一封函件，要求修改《商品房买卖合同》的部分条款，但双方最终未能签订《商品房买卖合同》。原告遂向法院起诉，请求解除双方之间的商品房定购协议；并主张被告返还购房定金20000元。华实公司应诉后辩称，周某尧没有按时与华实公司签订商品房买卖合同构成违约，应当承担违约责任。现华实公司同意解除双方的定购协议书，但不同意退回定金20000元。

【法院裁判要旨】

广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院认为：周某尧与华实公司之间的商品房定购协议时双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。但双方对未能如约签订《商品房买卖合同》的原因各执一词，而原告作为商品房买受人，其有权就《商品房买卖合同》的内容提出修改意见，其行使该合同权利的行为已通过其给被告的邮件予以体现，亦可由此推出双方已就合同签订事宜进行协商的事实，故原告在合同签订过程中并无违约行为。被告作为出卖人，在买受人就合同条款提出异议的情况下，亦可在其利益角度下审视买受人提出的意见能否保障其经营利益，其行为亦不能认为是违约。结合双方签订的定购协议书内容可见，当事人协商的主合同条款并未在定购协议中进行详细约定，故原、被告协商不成，不能认为是任何一方当事人违反定购协议的约定而拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。综上，鉴于目前双方均表示不再订立《商品房买卖合同》，故双方之前的定购协议书已无法履行，原告诉请解除并无不当，应当得到支持。合同解除时，被告收取原告的购房定金应予返还。

广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，作出如下判决：

一、解除原告周某尧与被告广西华实房地产开发有限公司于2009年11月22日签订的《商品房定购协议书》；

二、被告广西华实房地产开发有限公司返还原告周某尧购房定金20000元。

简评：商品房买卖中订约定金的纠纷很多，对于定金的处理，如果因一方原因不去订立商品房买卖合同，则适用定金罚则；如果因不可归责于双方的事由，则定金应予返还。