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房东不同意转租，支付给二房东的转让费能够全部追回吗？

来源：曾翼律师

发布时间：2014-05-09

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房东不同意转租，支付给二房东的转让费能够全部追回吗？

案情介绍： 2011年4月10日纪XX与铺面所有人章XX签订了关于城隍庙大世界的二楼XX号的《店面出租合同》，合同约定了租期从2011年5月1日至2012年4月30日止以及在租期内无权转租等内容。2012年3月，洪XX得知纪XX承租的铺面要转让，便于2012年3月18日与纪XX签订了一份协议，约定纪XX将店面的经营权转让给洪XX等事宜；洪XX支付给纪XX转让费4.5万元。2012年5月，因合同到期，铺面所有人章XX要求收回铺面，而洪XX坚称自己已按期交纳租金并合法经营，坚决不同意章XX要求收回铺面，章XX无奈只得向人民法院起诉，要求洪XX搬出铺面并赔偿相关损失。后经法院判决确认：洪XX与纪XX签订的转让协议无效，判令洪XX搬出店面，并按每月1500元租金支付给章XX。洪XX在该店内从2012年4月经营至2012年6月。洪XX于是也向人民法院起诉，向纪XX追讨转让费4.5万元，并要求纪XX赔偿相关经济损失。案情分析：刘志汉律师观点：本案中洪XX与纪XX签订的铺面转让协议无效，洪XX支付给纪XX的铺面转让费在转让协议不能履行时，退还转让费全部还是按一定比例退还,或者不退？那首先要弄清楚如何理解转让费包含哪些费用。铺面转让在市场经济中司空见惯，铺面转让费的性质，本人理解应包括有装饰装修费用，对租期未到期的房屋使用权升值的费用和所经营的行业垄断利润这三部分。这样一来铺面租赁产生的铺面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，根据承租人承租铺面经营的时间来确定该转让费用在二房东及承租人间的分担比例，较为合理。

第一，先分清铺面转让费用的性质，根据当今市场形成的惯例，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋经营该行业的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，按此原则处理较为稳妥。

第二，应根据次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在二房东及次承租人间的负担。如果该费用包含多种性质的费用，根据权利与义务一致的原则，承担该费用的前提是享有了该费用所带来的一定的价值，而承租铺面主要目的也就是为了经营活动，这就要求承租人在转租的店面内进行了经营活动，故承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在二房东及次承租人间的负担比例的主要因素。本案中洪XX转租后已经经营了3个月，因此要求二房东纪XX全部退还转让费4.5万元也不合理。那又如何降低转租的风险？

本人建议，第一，承租人首先要仔细查看二房东与原房主所签订的租赁合同；第二，承租人如果是转让中的受让人，就必须要弄清楚二房东与原房主对转租如何约定的，如果合同有限制不允许转租，则转租行为是无效的；第三，转租合同的终止日期一定不得超过原租赁合同规定的终止日期，否则就会对租房者产生风险；第四，要写清写细合同条款，注意保留付款凭证，如果二房东恶意欺骗，可以通过相应法律途径来解决；第五，租房时一定要核对房产证，尽量与房屋所有者本人签订合同；第六，最好在签订《租赁协议》或《转让协议》请专业人士（例如律师等）给予帮助，发生纠纷在协商不能解决时应收集完备所有与此有关的证据，以备用法律途径维护合法权益。

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