我接受本案原告王**的委托，作为其代理人出庭参加诉讼，经过查阅相关资料，结合庭审，代理人认为，原被告双方所签的房产买卖合同由于被告的根本违约已无法实现，原告依法有权解除该合同，被告所收“定金”应当返还。具体理由如下：

一、被告提供虚假交易信息，构成根本违约，致使原告合同目的无法实现，合同应予解除。

被告称，在提供中介服务中，原告事先对房产性质已经知晓，且是因为原告迟延付款导致违约。但对上述事实被告均无相关证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的相关规定，应当由负有举证责任的被告承担不利后果。而是事实上，签订合同时，被告承诺该房产是可以正常过户的，合同第一条关于房产情况的介绍明确标注有产权证，号码为：0830；合同第七条、第十条关于办理过户条款的约定也十分明确；合同第十三条被告更是特殊注明由于暂时没能过户，押了合同甲方2000元押金。所有以上条款均表明，被告当时介绍的房子是能正常过户的，原告也有充足的理由相信这一点。但事实上，当原告要求与合同甲方见面核实情况时，被告却以种种理由阻止，甚至到原告交款时，甲方高海元也一直没有出现，这一点被告在合同中已经标注证明。至于原告迟到一天，已经于当天向被告作出解释取得被告同意并约定第二天履行。然而，第二天合同甲方并未出现，原告也再没有接到过交易信息。后来，原告发现上诉人提供的高海元的电话号码是假的，经进一步核实，该房产根本不是商品房，根据相关法律规定属于禁止交易的房产，根本无法过户。也就是说，被告提供的所有信息完全是杜撰的，被告的欺诈行为导致原告的合同目的无法实现，已经构成根本违约。《合同法》第94条第4项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同；《合同法》第410条规定，“委托人或受托人可以随时解除委托合同。”根据上述规定，原告依法有权解除合同。原告也多此通知被告要求解除合同，均被告无理拒绝。

二、被告在合同签订、履行过程中存在完全的过错，应承担所有不利后果。

1、被告恶意向原告推荐无法交易的房产，存在完全过错。

退一步讲，即便原告明知所购房产为村证房，也不能以当事人意思自治对抗法律的强制性规定。因为非本集体内部的成员或城市居民，没有在本集体购房的资格，即使集体组织出台相关政策，允许外集体或城市居民购买，但村规民约无法对抗法律和行政法规。

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。理由如下：

其一，根据《土地管理法》第8条及第62条的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。其二，《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 

第二，这种买卖合同无法保障双方当事人合法权益，认定有效，将有损社会公共利益。在这一法律关系中，买受人无法办理产权变更登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的保护，出卖人相对处于弱者的地位，其房屋关系到其生存权益。根据《中华人民共和国合同法》第52条第四项的规定，损害社会公共利益的合同应属无效。

所以，村证房买卖合同违反国家强制请法律规定，损害社会公共利益，根据《合同法》关于无效合同的认定，应属无效。

被告作为专业的中介服务机构，其基本义务就是核实房产信息，向当事人提供符合法律规定的房产交易信息，保证交易安全。但是事实上，被告明知该房产属于“村证房”是国家法律、法规明令禁止交易的，仍然隐瞒该事实，向原告推荐介绍，存在恶意欺诈的行为。

2、被告创造合同陷阱，欺诈动机明显。

根据合同第三条关于中介费即居间费的约定，居间成功的费用为3500元，而第八条违约责任中约定当甲乙双方一方违约时，被告将扣除定金的50%作为居间费。如此一来，被告居间成功，促成交易只收3500元，而居间失败则能收5000元，这种条款设计，足以证明，被告是蓄谋已久的、恶意的违约，以使合同不能达成，赚取更高的居间费，实现利益的最大化。所以，被告应当承担一切不利法律后果。

三、被告应当将收取的“定金”返还原告。

合同签订后，被告要求原告将一万元“定金”交给被告，说“定金”由他保管，如果原告违约将按合同第八条规定从定金中扣除50%作为信息费。可见，被告实际上杜撰出合同甲方，并编造交易信息就是为了骗取“定金”。况且，被告根本无权扣押“定金”，按规定“定金”关系的双方当事人应为合同甲乙双方，被告作为居间人扣押原告定金毫无道理。按照《合同法》第427条的规定，被告没有促成交易的也不应收取报酬。所以被告应当将一万元返还原告，被告声称定金已经交给所谓房主“高海元”，然而根据一般的常识应该留有“收条”等相应书面证据，原二审时被告也当庭承认有证据，但被告却迟迟无法提供，理应承担举证不能的后果。

四、所谓原房主“高**”是否真实存在与本案无关

本案属于原被告委托合同纠纷，无论是解除合同还是合同无效根据合同相对性原则，都与第三人无关，且原告未向高**主张任何权利，本案的判决结果也与高海元没有任何权利义务上的关系，所以高海元不是本案的当事人，与本案无关。

综上，代理人认为，被告杜撰不存在的甲方，提供虚假的交易信息，属于根本违约，致使原告合同目的不能实现，原告有权依法解除合同，请求被告返还“定金”。以上代理意见请予以采纳。

代理人：韩式岭

二00九年十月十六日

办案结果： 定金返还