某拍卖公司诉某农林资产经营公司 房屋买卖赔偿纠纷案剖析 ————兼谈已出租不动产转让登记后之交付义务 张玉华 一、案情介绍 2004年11月1日，某农林资产经营公司（以下简称农林公司）与某拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）签订了《委托拍卖合同》一份，约定将农林公司所有的坐落于A市某商业店面房屋委托拍卖公司进行拍卖。双方又于同年11月10日签订委托拍卖补充协议书一份，约定拍卖成交后由农林公司将拍卖标的移交给受益人。2004年11月12日王某以490万元的价格成功拍得该标的，并当场签订了拍卖成交确认书。事后，王某付清了全部价款。2005年2月，农林公司与王某依法办理了房屋所有权及土地使用权的变更登记。按王某与拍卖公司的《拍卖会特别规定》，农林公司应在王某付清全部价款后于2005年6月将拍卖标的移交王某。同时规定载明：标的现租赁给他人使用，租赁期到2005年5月底，租赁期内租金归委托方所有。基于该规定，2005年4月15日王某与庄某签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2005年6月10日到2008年6月9日，年租金为58万元，庄某支付定金15万元，事后由于农林公司未能在规定时间移交拍卖标的，庄某向法院提起诉讼，要求双倍返还定金，该案经法院判决王某向庄某双倍返还定金30万元。王某曾于2005年11月以农林公司与拍卖公司为被告，向法院提起要求交付拍卖标的的诉讼，后于2006年4月撤回了起诉，法院也依法裁定准予撤诉。随后，王某又以承租人陈某为被告，提起房屋迁让诉讼，该案经法院调解结案，陈某于2006年5月10日前将房屋交付王某。王某于2006年7月20日向苏州仲裁委员会提出仲裁，要求拍卖公司赔偿其损失，2006年10月16日，经仲裁裁决，由拍卖公司赔偿王某定金损失15万元、租金损失54万元等。因拍卖公司不服仲裁裁决，根据《仲裁法》第58条规定，以仲裁程序存在瑕疵为由，向苏州市中级人民法院申请撤消该裁决，但被苏州市中级人民法院依法驳回。2006年12月31日，拍卖公司自愿向王某履行了仲裁裁决确定的义务。拍卖公司认为该损失不应由自己承担，而是由农林公司承担，遂于2007年1月11日向A市法院提起诉讼，要求农林公司赔偿其因履行仲裁裁决所带来的损失，A市法院判决支持了拍卖公司的诉讼请求。农林公司不服，于2007年3月23日提起上诉，B市中院依法受理并审理了该案。中院经审理后认为，房屋所有权自变更登记之日起转移，所以，农林公司办理完变更登记后，王某成为了房屋所有权人。在租赁期限到期的情况下，房屋承租人拒不搬出的行为侵害的是房屋所有权人的权利，理应由所有权人向承租人追究责任，因王某怠于行使权利而造成的损失，责任在王某，而非农林公司，拍卖公司在裁决履行过程中放弃异议的权利导致的后果应由其自己承担。 二、笔者观点 （一）本案争议焦点 该案中的争议焦点一是办理完房地产过户登记之后，是否就完成了该不动产的交易行为。如果视为完成了交易行为，则王某在取得房地产权利证书后，既已取得了该房产的完全的所有权，则其有权要求陈某搬出该房产，如果因为其怠于行使该权利，则因此而带来的一切损失应当由王某自己承担。而如果视为未完成交易行为，则拍卖公司或农林公司应当履行房地产的交付义务，如果它们不履行交付义务，则其应该对没有交付所带来的损失承担责任。二是在租赁期间，所有人出卖标的物，在租赁期间届满，承租人应向谁交付标的物。如果承租人应向出卖人返还租赁物，则出卖人有向买受人交付标的物的义务，如果承租人应向买受人交付租赁物，则出卖人就无交付的可能。 （二）房屋买卖合同中因对交付认识的偏颇，容易产生纠纷 目前在我国，规范不动产物权变动的法律包括以下内容：《城市房地产管理法》第35条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依本法第五章的规定办理权属登记；《城市房地产管理法》第60条第3款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记；《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可以看出，在不动产物权变动方面，现行法采取的是登记生效的处理规则。 一般认为，上述《物权法》关于不动产物权变动的规定，采物权变动的债权形式主义 。所谓债权形式主义，为意思主义与登记（不动产）或交付（动产）的结合，即物权因法律行为而发生变动时，除了需要当事人之间有债权合意外，还需要登记（不动产）或交付（动产）的形式，才发生物权变动的效力。 按照债权形式主义的一般理论，不动产物权变动的公示方法就是登记。也就是说在不动产物权变动的过程中，比如，房屋的买卖合同里，并没有交付的法律地位。 但是，在不动产移转中，存在一种只重登记，不重交付的现象，有些对无法交付的标的物也进行登记过户。所谓房屋的交付，如果没有特别约定，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。 交付在不动产买卖合同中是转移标的物的作用。现实生活中不动产交易，存在着诸如交付了房屋却没有办理过户登记、办理了过户登记却因没有实际交付等情况，给出让人与受让人带来诸多的纠纷。 （三）房屋买卖合同中，一般交付标准的法律规定 《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可以说我国采登记生效原则，同时不采物权的无因性理论，认为登记是不动产合同履行的必然结果，交付和登记都是履行合同义务。 但是，不动产交易有其特殊性：不动产物权变动存在标的物的移转（交付）和权利的移转（登记）两个相继但又不同的过程。所以履行不动产变动合同，既应交付不动产本身，又应办理不动产物权变动手续所以实物交付和法律上的登记共同构成不动产物权的完整“交付”，即两种行为相结合相当于动产的交付 。也就是说，对于不动产交易，既要完成不动产的交付，还要完成不动产的登记过户，方才真正完成了不动产的交易行为。这就产生了一个问题：如果只完成了登记行为，是否就一定是未完成不动产的交易了呢？但是如果在该标的买卖过程中因为非出卖人自身的原因而无法交付不动产（如在买卖过程中，出卖人已把不动产租赁给他人）时，又该如何认定该买卖行为的完成情况呢？是认为已经完成了交易了，还是相反呢？ （四）房屋买卖合同中，特殊情况下的交付标准 通常在标的物已经租赁等情形下，买受人只能先通过登记过户，这样虽然在法律上买受人已取得了处分权利，但在没有交付前，买受人没有所有权的全面性，如无法占有、使用等。合同双方的本意应是实际权利要到标的物交付后才完成移转，这并不影响权利证书表征手段对所有世人产生效力对世性，买受人已取得登记上的所有权，但并不能对抗合同本身双方当事人对实际权利何时完成移转的特别约定。根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定可以得出结论，在不动产租赁期间，租赁合同并不因所有人出卖该租赁物而发生变更。这在法理上称为“买卖不破租赁”。因为此时租赁合同依然有效，所以，所有人出卖该租赁物，他并不能交付该租赁物，对于不动产买卖的所有权人来说，他只能通过办理登记过户的方式将不动产转让给买受人。根据《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”买受人在办理了产权过户登记之后，既已成为该不动产的合法所有人。但是法律并未规定租赁物该怎么向买受人交付，如何交付，可否约定交付方式等。笔者以为，在这种情况下，既然是“买卖不破租赁”，则出卖人无法立即向买受人交付标的物。根据合同法第62条第5项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。房地产转让合同的合同目的是买受人获得该标的物的所有权，为了实现买受人的合同目的，出卖人除了要办理登记过户手续之外，还应当履行买受人有效取得该标的的实际占有（如交付）等，但由于其在租赁期间无法完成交付义务，所以为了合同目的的真正实现，出让人还应当履行向买受人及承租人告知标的物已经出租和出让的信息，以便于买受人及时行使权利，这样即可以视为按有利于合同目的的实现的方式履行了合同义务，从而视为出让人已履行了交付义务。因此若出卖人向买受人披露该房产已经租赁的信息，就可以视为出卖人已经完成了交付义务。若出卖人怠于向买受人披露该房产已经租赁的信息，因买受人无法在租赁期满时要求承租人返还租赁物，故应视为其未完成交付义务，因此而对买受人造成的损失应该由出卖人承担。根据法理，在买受人成为合法所有人之后，承租人即应该向新的所有权人履行租金给付义务。如果承租人怠于履行该给付义务，买受人可以要求承租人履行。在租赁期满后，承租人应当返还租赁物。如果租赁人怠于履行返还义务，根据《物权法》第243条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”及第245条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，买受人可以要求返还租赁物，还可以就因承租人占有该租赁物而给所有权人造成的损失要求赔偿。同时出卖人也应该向承租人披露房屋已转让给买受人的信息，否则，根据合同相对性原理，承租人可以向出卖人履行义务，而不是向买受人履行，故因此给买受人带来损失也应由出卖人承担。 在上述案例中，王某通过拍卖取得了农林公司所有的房地产，并已经于2005年2月办理了登记过户手续，王某实际上已经取得了该处房地产的所有权及使用权。按王某与拍卖公司的《拍卖会特别规定》可知，标的现租赁给他人使用，租赁期到2005年5月底，即农林公司与拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务。在2005年5月底租赁合同到期时，王某完全可以自己要求承租人履行返还租赁房产的义务，但王某怠于行使该项权利，而是向农林公司和拍卖公司要求权利，因此而造成的损失应该由其自己承担，而非由农林公司或拍卖公司承担。再者农林公司此时已经不是该房地产的合法所有权人及使用权人，它已经无法要求承租人履行义务，由它去要求承租人履行返还租赁房产于法理不符。而承租人陈某不向王某履行返还租赁物，应当对因此而给王某造成的损失承担责任。但是在本案中，王某既未要求承租人陈某要求返还租赁物，也未向其要求赔偿损失，而是错误的要求农林公司和拍卖公司承担责任，也于法无据。王某根据王某与拍卖公司的《拍卖会特别规定》 “农林公司应在王某付清全部价款后于2005年6月将拍卖标的移交王某”、“标的现租赁给他人使用，租赁期到2005年5月底，租赁期内租金归委托方所有”之约定辩称，他与农林公司约定在租赁期限届满后由农林公司交付争讼标的，农林公司未按约定交付，且农林公司也按约定收取了登记过户之后的租金，故应由农林公司承担损失赔偿责任。根据合同法，对于租金的收取的约定，属于当事人可以自由约定的内容。所以王某可以约定由农林公司享有收取租金的权利，这与损失应由何人承担并无关联。对于由农林公司承担交付标的的约定，根据上述分析，农林公司在转移了标的物的所有权之后，由于标的物并非由农林公司占有使用，所以其已经无法向王某履行交付的义务，且根据上述的分析，笔者以为，农林公司已经完成了该标的的交易行为，该约定应属于无效的条款，农林公司并无交付的必要和义务。 三、拍卖公司的法律责任思考 至于拍卖公司，根据《拍卖法》第27条“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”、第35条“竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。”及第61条“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”的规定，拍卖人应向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。本案中拍卖公司已经尽到了作为一个拍卖人应尽的告知义务，且拍卖程序合法有效，所以笔者以为，拍卖公司在该案中不应对王某的损失承担赔偿责任。但是拍卖公司在仲裁后并未要求异议而错误的向王某承担了损失的赔偿责任，因此而给自己带来的损失不能要求农林公司赔偿。所以，笔者以为，二审法院的判决是公平合理的。