开发商违反预售合同如何赔偿购房人的损失

【引言】

现实中存在开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的情况，之后开发商又将房屋卖与别人，这种行为违反了合同约定，给购房人造成了损失，那么如何维护购房人的利益呢？

【案情】

2012年6月8日，张某某与渭南市某某房地产公司签订《某某小区房屋认购书》一份，约定由张某某认购某某房地产公司开发的房产，并约定认购位置为4号楼5单元5楼东户；房屋交付后，产权登记面积与认购书约定发生差异的，双方同意按产权登记面积计算；认购单价为2800元/平方米；签订认购书时交纳诚意金1万元；某某房地产公司如果达到销售条件后将以书面形式通知张某某签订商品房买卖合同；张某某必须在收到通知后十日内与某某房地产公司签订商品房买卖合同，逾期视为放弃优先购买权，并不再享受以上单价购房优惠，交纳的诚意金不计息退还；双方签订商品房买卖合同后，诚意金抵作房款；本认购书有效期自签订之日起生效，到张某某收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有渭南市某某房地产有限公司的售房合同专用章及法定代表人郭某某的印章。认购书最后记载有张某某的身份证号码和联系电话，在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。张某某于合同签订当日向渭南某某房地产公司支付诚意金1万元。

裁判

渭南市某某人民法院经审理认为，张某某与渭南市某某房地产公司签订的《某某小区房屋认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。渭南市某某房地产公司在取得销售许可后未按约书面通知张某某并与之订立本约，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。综合考量渭南近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，确定具体赔偿数额应以渭南市某某房地产公司因违约实际获得的差价利益50000元为宜。据此，法院判决：被告渭南某某房地产公司应返还原告张某某诚意金10000元，并赔偿张某某损失50000元，合计60000元；驳回张某某其他诉讼请求。

一审判决后，被告不服并提起上诉。渭南市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

【杜凯律师评析案件】

本案认购书是买卖合同还是预约合同，违反预约合同的赔偿范围如何确定是本案的争议焦点。

1 、本案中认购书的性质

一种观点认为，认购书对拟购商品房的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定，具备了购房合同的主要条款，是附生效条件的购房合同。当渭南市某某房地产公司取得商品房预售许可证时，购房合同就已经生效。

另一种观点认为，认购书缺乏付款时间、付款方式、商品房交付条件及日期等主要内容，双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同，认购书只是缔约行为。

法院经审理认为，原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商品房的位置、价款、认购时间作了约定，但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商品房交付条件及日期等，且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同，意即该认购书确认无误的约定事由系渭南市某某房地产公司在取得房屋预售许可证后应书面通知张某某与之订立商品房买卖合同，而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致，根据认购书不能得出肯定无疑的结论，所以，认购书不能认定为买卖合同，而是买卖合同的预约合同。

2 、预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围，应以机会损失为基础，不超过履行利益为限，综合考虑案情，予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围，但信赖利益的损失不能超过履行利益损失，故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中，被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益，同时给另一方造成损失，该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利，渭南市某某房地产公司的违约行为给自己带来了70000的直接经济利益，也就是原告的机会利益的损失。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例，故以渭南市某某房地产公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对张某某的损失赔偿，既是对违背诚信原则行为的惩戒，也是合理地弥补了原告的损失。