一、接洽案件

2010年3月，接到一个郫县的朋友的电话咨询，他说其所购的“中铁瑞景名城”的商品房所在楼栋无地下负一层且外墙采取的是内墙保温措施，这两点是和合同约定是相违背的，问我是否可以维权，并说“中铁瑞景名城”的业主都愿意维权。我答应他把相关资料拿来看后在做具体解答，后我们见面，我就纠纷做了详细了解，并就纠纷出具了相关意见

法律意见书（节选）

尊敬的中铁·瑞景茗城业主：

基于中铁·瑞景茗城业主们的信任，四川天澄门律师事务所律师范艳兵受业主们的委托，就《商品房买卖合同》及补充协议购房纠纷事宜提出如下代理意见，以供业主们做决定参考。

一、案件分析

1、案件事实

本案中，“中铁·瑞景名城”的业主们认为开发商有两点严重违约事实：其一是其所购商品房所在的楼栋没有地下1层；其二是房屋的公共部分的外墙保温作的是内保温而非外保温。纠纷产生后，业主们多次要求开发商对其违约行为承担责任，但开发商态度强硬，拒不赔偿。

2、法律分析

关于地下一层的违约问题。根据调查，“中铁·瑞景名城”建筑施工方案中3#、8#楼并未设计修建地下一层，但开发商却在《商品房购房合同》中约定3#、8#楼均有地下一层，因此律师认为开发商在销售3#、8#楼商品房时存在欺诈的行为是有充分的事实依据的，开发商应对其欺诈行为向业主承担赔偿责任。

关于公共部分外墙外保温的违约问题。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第6、7、8、9条之规定，外墙墙体水平投曩面积的一半为套内建筑面积，外墙墙体水平投影面积的一半为公用建筑面积，因此外墙分为套内部分和公用部分。根据合同《商品房买卖合同》及补充协议的约定公共部分的外墙要作保温处理，肯定是在外墙的公用建筑上作保温处理，而不是套内墙体上作保温处理，但事实上，开发商是在外墙的套内墙体上部作外墙保温处理，所以律师认为开发商在这一点上是违反合同约定，应当依法承担相应责任。