【案情简介及争议焦点】

2013年11月11日，谢某缴纳定金6万元，并于当月12日支付房款60%，15日与王某网签《上海市房地产买卖合同》，总价款130万元，其中按揭40%。2013年12月20日，松江区房地产交易中心向谢某发出《不予办理房地产交易、过户通知》一份。通知载明，经核谢某的妻子名下有一房产，双方均为非上海市户籍，即非上海户籍家庭，不符合国家和上海市住房限售的规定，根据《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知（沪房管规范市【2011】2号）规定，该中心不予办理房地产交易、过户手续。2013年12月21日，谢某电话通知王某因为限购，合同无法履行，要求解除合同。

争议焦点：1、合同是否有效？2、是否符合情势变更情形？3、谢某是否拥有合同解除权，是否需承担违约责任？4、王某是否拥有合同解除权，并且要谢某承担违约责任？

【上海市房地产买卖合同】示范文本中主要条款介绍

当前的《上海市房地产买卖合同》就有关住房限售规定的特别告知、违反住房限售规定解除合同的责任等条款进行了特别提示。提示性内容概括如下：

买卖双方在签订上海市示范文本的合同前已经知晓当前的限购政策；买方未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。

在上海市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。注意：这里限购一套房就是可以购买一套房的意思。这里有几个问题要弄清楚，户籍居民家庭、累计缴纳一年以上的社保的含义。《上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》。《通知》强调，严格执行住房限售政策，首次明确“本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这里的居民家庭指三种人组成，本人、配偶、未成年子女，只要有一个人是上海市户籍便是本市居民家庭。子女成年自立家庭后算另外一个户籍居民家庭了。累计缴纳一年以上社保应当理解为在买卖合同签署前连续缴纳一年以上，不能中断。

对在上海市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不能再购买商品房了。

另外在《补充条款二》中提示到“1、甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续;2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任。造成甲方经济损失的，应赔偿相应的损失。”

【法律分析】

1、合同有效。合同双方在合同中明确了房屋位置、面积、价格、付款方式，同时对签订房屋买卖合同及首付款支付期限进行了预先安排，主要预约事项完整，从法律性质而言，网签的合同是当事人为将来房屋交易而达成的合意，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规禁止性规定，是故，虽然违反了沪房管规范市【2011】2号的规定，但不能据此认定合同无效。

2、不符合情势变更。《2011年全国民事审判工作会议纪要》第20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。由此看来，调控政策在合同签署之后，不能视为情势变更。《合同法司法解释二》第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。是故，调控政策在合同签署之前已经发生效力的情况下，不属于情势变更。

由于限购等政策导致的二手房买卖纠纷日益增多。首先、限购令导致合同无法履行如何理解？首先、不能构成不可抗力。因为国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令能使所有市场主体猝不及防的突变，而是经历了一个逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖标的额相对较大，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，限购令也不会被认为构成 《合同法》第一百一十七条规定的 “不可抗力”，因此以情势变更或不可抗力要求解除合同，法院不会支持。按照目前法院的司法实践，限购令下产生的纠纷通常会在事情变更（仅限于限购政策在合同签署之后）和归责某方的范围内考虑适用法律。笔者在代理该案件中，对方代理律师抗辩道，买卖合同的示范文本中限购内容不是一般普通人所能准确理解，其实这有一定的道理，笔者当初也是研究了很长时间才弄懂其中的含义，因为其中大量的词语需要明确的解释，比如究竟“本市户籍居民家庭”如何理解？“累计缴纳社保一年”，如果存在不连续的缴纳社保的情形是否就不是“累计缴纳社保一年”？不过现在司法实践已经明确，不管你是否懂这段话的含义，法院推断你已经明白无误地弄懂其中的所有含义。如果卖家也不知晓买家是否存在限购的问题，甚至在限购的情况下，有些买家居然通过一定的关系已经将贷款办下来了，结果在过户的时候，房地产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》，此时问题非常棘手。对此，北京的法院很早就通过《会议纪要》的形式向全社会公布，但遗憾的是上海法院并没有，但可以在上海法院网查到部分类似的判决文书。尤其是对于《补偿条款二》法院究竟如何理解，直接影响买卖双方的利益。因为在诉讼中，一般都会存在反诉和上诉的情况，房屋买卖标的额巨大，诉讼费又很高，律师费也不低。

3、谢某拥有合同解除权，且无需承担违约责任，王某亦可行使合同解除权，但无法向对方主张违约责任。原因在于补充条款二中没有约定“相应的损失”如何计算，司法实践中也很难举证。从合同法的角度来看，主张违约损害赔偿应当在合同双方订立合同时可以遇见的范围，也就是说这种损害与合同本身相关，如果跳出合同之外，如一方卖房人称因为本合同不能履行，导致其自身与另外一家房屋买卖合同违约，这其实已经超越了合同订立的遇见范围了，不具有损害赔偿上的相当因果关系，因此，法院不会支持这样的损害赔偿。这样就会带来一个法律后果，合同解除且双方均无需承担责任。另外一个问题，谢某是否拥有单方合同解除权？对于补充条款二中“双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续”，从形式上看该条款内容存在程序上的解除合同条件。即解除合同之前：1、双方共同的行为；2、网上备案撤销。如果“如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理”，则双方必须有解除合同的结果出现，合同是当事人之间的法律，因此双方必须共同办理解除合同的手续，如果一方不同意呢？只能向法院另行起诉要求另一方配合解除合同。所以从形式逻辑上看，虽然本案中合同解除的条件已经成就，但谢某作为过错方并没有单方解除权，但另行起诉配合解除合同会带来非常大的司法资源浪费，目前上海法院的司法实践认为买方解除合同，且不需要承担任何损失。看起来并不符合补充条款二约定的内容，也不符合生活的常识和经验的理性。