上诉人周xx因与被上诉人陈xx房屋租赁合同纠纷一案

浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2012)浙甬民二终字第163号
上诉人(原审被告)：周xx，女，1959年9月8日出生，汉族，个体工商户，住象山县xx街道xx路22号。

被上诉人(原审原告)：陈xx，男，1961年7月27日出生，汉族，私营业主，住象山县xx街道xx路93号301室。

上诉人周xx因与被上诉人陈xx房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2012年2月6日作出的（2012）甬象民初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年12月18日，原告与象山xx粮油有限公司（以下简称xx公司）签订了一份房屋租赁合同，xx公司将坐落于象山县xx街道xx路原粮食局市场工棚房屋出租给原告，租赁期限为2009年1月1日至2011年12月31日。后原告将其中的三间房屋转租给被告，双方并签订了租房协议。其中2010年9月25日的租房协议载明,租期自2010年9月25日至2011年9月30日；“租金、年租金为90 000元”，签字时一次性付清，逾期按月三分利息计算。2011年9月15日的租房协议载明,租期自2011年9月25日至2011年12月30日；“租金：年租金为25 000元”，签订协议一次付清，逾期违约金按万分之五计算。上述租房协议并就其他事宜进行了约定。另查明，被告在租赁期间内已将其从原告处承租的房屋转租给他人。其中一间转租给他人经营花店，年租金为30 000元，被告并已收取2011年9月至12月的租金10 000元。

原审原告陈xx于2011年12月29日诉至原审法院,请求判令：一、原审被告支付原审原告租金25 000元及从2011年9月25日起至实际给付之日止的利息损失，按同期银行贷款基准利率的四倍计算；二、责令原审被告限期将承租的全部房屋腾出交付原审原告。后原审原告撤回第二项诉讼请求。

原审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，该案争议焦点在于：一、租房协议中租金及逾期违约金的理解；二、被告有否欠付租金。关于争议焦点一，原告认为协议中载明的年租金系笔误，实际总租金为25 000元，逾期违约金应为日万分之五。被告则认为年租金为25 000元，逾期违约金为年万分之五。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，尽管租房协议载明“租金：年租金为25 000元”，但该协议载明的租期仅为三个月余，若按年计算租金则有复杂化之嫌，不符交易习惯。且参照2010年9月25日所签订租房协议中约定的年租金90 000元及被告将其中一间转租所获得的收益而言，若按年租金25 000元计算也明显偏低。因此，原审采信原告之陈述也即该协议租期内的租金为25 000元。至于约定的逾期违约金，结合2010年9月25日所签订租房协议中约定的月息三分及市场交易行情，被告辩称的逾期违约金为年万分之五明显不符常理，应理解为日万分之五。关于争议焦点二，原告认为被告未支付租金，被告则认为已按年租金25 000元支付租金。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，被告主张已履行支付租金义务的，应提供相应证据。而被告并未提供履行依据，故被告辩称已支付租金，不予采纳。

原审法院经审理认为，原、被告所签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行义务。被告未按约支付租金，已属违约，应按约定支付违约金，原告主张损失按同期银行贷款基准利率的四倍计算依据不足，应按协议约定的日万分之五计算。被告辩称系年租金为25 000元并已按约支付，依据不足，不予采纳。原告在庭审后撤回第二项诉请系对自己诉权的合法处置，予以准许。

据此,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款和《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，作出如下判决：被告周xx支付原告陈xx租金25 000元及逾期付款违约金（按日万分之五计算，自2011年9月25日计算至判决确定的给付之日止），款定于本判决生效后十日内付清。如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取212.5元，由被告周xx负担。

宣判后，原审被告周xx不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。涉案合同明确写明年租金是25 000元,在租赁期间被上诉人并未提出异议,事实上被上诉人未经产权单位同意而出租,造成上诉人开店不能做证件,时常关门,而被上诉人与产权单位的租期即将到期,被上诉人因此同意年租金为上述金额，而不是三个月租金25 000元，这也符合交易习惯。上诉人将其中一间房屋转租，因该房屋经过装修，故租金较高，与被上诉人在原审中的主张不存在关联性。同理，逾期违约协议约定系年万分之五，而非日万分之五。上诉人已经按照涉案合同的租金约定，将三个月零五天的租金6 602元支付给被上诉人，上诉人已经不欠被上诉人的租金。因此，请求二审撤销原判，依法改判。

被上诉人陈xx答辩称：2011年上诉人要求继续租赁，我碍于情面才同意上诉人租赁到当年12月30日。后过被上诉人多次催讨，上诉人未支付。之后，上诉人就把房屋转租给别人，也根本没有支付租金给被上诉人。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律及判处正确。因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

在二审举证期限内，被上诉人向本院提交了二份《租赁协议》，拟证明其与案外人签订的租赁合同中对年租金的计算标准。

上诉人经质证认为，对上述租赁人为李xx的一份《租赁协议》没有异议，对租赁人为王xx的一份《租赁协议》未发表意见。

本院认为，被上诉人提交的上述证据，不属于二审中新的证据，故均不予认定。

双方当事人对原判查明的主要事实没有异议,故本院予以确认。

本院认为：本案主要争议焦点在于，涉案转租租赁合同的租金计算标准如何确定。虽然涉案租房协议约定按照年租金标准计算租金，但该租赁协议约定的租期较短即仅为三个月余，结合双方当事人签订的其他租赁合同约定的租赁计算标准，并参照上诉人将其中一间房屋再转租所收取的租金计算，则上述转租租赁协议中约定的根据年租金计算的租金数额偏低，且上诉人未能举证证明其已经支付了主张约定的租金。因此，上述租赁协议中约定的年计算租金标准及方法，既不符交易习惯，又不符双方当事人的真实意思和履行该合同的目的，也有悖于诚实信用原则。因此,上诉人主张根据该协议中约定的年租金计算租金，理由不足，本院难以采信。综上，原审法院认定事实清楚，审判程序合法，判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费425元，由上诉人周xx负担。

本判决为终审判决。



审 判 长 俞灵波

审 判 员 李夫民

代理审判员 莫爱萍

二 ○ 一 二年 月 日

书 记 员 黄 琼