祈福公司（甲方）与某投资公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定由祈福公司将地王大厦的16楼某单元的房屋出租给某投资公司作办公场地；乙方应于每月1日前向甲方交付租金及管理费等费用；乙方如有：（一）拖欠租金2个月以上，或（二）乙方欠甲方各项费用过16,067.40元以上，……情况之一的，甲方有权解除合同，由此造成的损失，乙方应向甲方赔偿，甲方依据上述情形解除合同的，应当书面通知乙方；如乙方拖欠甲方或甲方委托的管理公司的水电费，甲方有权停止租赁房屋水电的供应；乙方如无理擅自终止合同，并弃置该房不顾，甲方有权封存、拍卖房内物品，用以抵偿所欠租金。

2000年4月30日，某投资公司拖欠2个月租金，祈福公司委托物业公司向原告发出解除合同的书面通知，称该日17时之前不交清所欠租金，则单方解除租赁合同。该解除合同的通知送达给某投资公司并由其法定代表人签收。同日下班后，物业公司对租赁房屋停电。此后，某投资公司一直未交纳租金，公司员工也撤离租赁房屋。

2000年6月23日，原告以被告对租赁房屋停电为由，向法院提起诉讼称：原告因一时资金周转不灵，未及时支付租金，第一被告祈福公司全然不顾原告尚有2个月的押金保证，与第二被告物业公司共同将原告租用的办公室停电，阻止原告进入，由此造成原告所有业务停止，经济损失巨大，请求法院判令两被告赔偿原告的经济损失78万元。

被告提出反诉，要求原告支付拖欠的房屋租金。

法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反我国法律强制性规定，是有效合同，双方均应严格履行。原告违反合同约定，拖欠被告租金，被告反诉要求解除房屋租赁合同，原告搬离涉讼房产，并支付至实际搬离之日止的租金，符合法律规定，法院予以支持。原告不按时向被告支付租金，经被告多次催收后，原告仍拒不交纳，被告根据合同约定，以停水停电的方式催促被告履行义务，即使给原告造成了损失，由于被告没有过错，对该损失不承担责任。故驳回原告的诉讼请求。

案件评析：

一、本案房屋出租人以停水停电方式催收租金是否有法律依据？

1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同。可见在合同关系中，出租人交付租赁物，承租人支付租金是合同当事人最主要的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，将使出租人不能实现合同目的，严重损害了出租人的利益，法律由此赋予了出租人单方解除合同权。

2、根据我国合同法意思自治原则，合同关系当事人只要不违反我国法律的强制性规定，在协商一致的情况下，允许当事人自由地创设权利义务。当事人在租赁合同中明确约定，承租人未按约交付租金，出租人有权采取停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交租，该规定未违反我国法律的强制性规定，是有效合同。出租人停水停电或停用其他设施等方式，表面上具有侵权的特征，但实际上是承租人的事先同意、授权的，故承租人由此造成了承租人的损失，出租人不应承担。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二、第三款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担责任。没有过错但法律规定应当承担责任的，应当承担责任，在我国侵权行为法领域，公民、法人承担侵权责任的基本原则是过错原则，只有在少数几类特殊案件中使用无过错责任原则和公平原则，出租人根据合同约定采取停水停电或停用其他设施，给承租人造成损失的行为，显然不适用无过错原则和公平原则，出租人无任何过错，故对承租人的损失无须承担民事责任。

二、在什么情况下房屋出租人可以停水停电方式催收租金？

1、房屋租赁合同明确约定在承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金时，出租人有权以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的，出租人可以采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金。

2、房屋租赁合同没有约定出租人可以停水停电或停用其他设施等方式催促承租人交纳租金的，出租人在承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金时，采取停水停电或停用其他设施等方式催收租金，给承租方造成了损失的，则出租人的行为构成了侵权，承租人可以据此拒交停水停电期间的租金，并可要求出租人赔偿由此造成的损失。