避峰让电不属不可抗力房产商迟延交房赔偿300万

【案例】

别墅区在开发时与业主签订了销售合同，但因当年市政府的避峰让电措施致使交房期限向后顺延了两个月左右，该别墅区的12名业主将开发商告上了法庭。日前，上海市青浦区人民法院判决开发商应当承担违约责任。

   位于青浦区的某别墅区是三年前开发的，孙某等人在前年与房地产开发商签订了房屋预售合同，以每栋总价250万元左右的价格购买了12套别墅。双方在合同中约定，房产商应当于当年8月31号以前交房，如未在此期限交房则应当向买方以每迟延一天承担房价款万分之五的方式计算。合同签订后，开发商要求建筑商抓紧时间施工，但恰逢当年电力短缺，电力公司要求该建筑商实行避峰让电措施，工程将不能按期完工。开发商无奈只好将交房期限顺延了两个月，后来买卖双方又因房屋质量、交房手续、交房通知的送达方式等产生了争议，有的导致至今买方也未能收房。

审理后认为，避峰让电不属于不可抗力，房产商在交房时存在部分材料不全、对个别买方有通知不到位等情况，故判决开发商向12名业主支付总共300万元的违约金。

【律师分析】

根据《中华人民共和国民法通则》第153条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。由此可见，不可抗力是指在合同成立以后所发生的，不是由于当事人一方的故意或过失所造成的，对其发生以及造成的后果是当事人不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且不可抗力的事由要发生在合同履行期间，也就是说在签订合同的时候“不能预见”。并且不可抗力的事由影响的法律主体是购房合同签订的双方，也就是开发商和购房者。如果造成逾期交房的理由符合以上条件，那么可以认定该事由为不可抗力，可以免除开发商违约责任，否则就不能视为不可抗力，就要承担相应的违约责任。构成“不可抗力”必须同时符合不可预见的偶然性、不可控制的客观性或不能避免的必然性。而对于政府行为，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规、规章、行政命令以及政策性文件等规范性文件，例如市政规划、抢险抗灾需要等。对于这类政府行为，在其效力范围内，任何有关单位和个人都必须无条件执行，不可抗拒。因此而造成购房合同不能履行的，可以认定为“不可抗力”。行政机关基于法律法规的授权，针对合同双方特定的人或事件做出的具体的处理决定，因此而造成合同不能履行的，则不属于“不可抗力”,应承担相应的法律责任。在实践中，对不可抗力的认定是很严格的，要与正常的履行风险区别开来。因此，电力部门要求企业限电不属于“不可抗力”，而对具体行政行为如果双方没有约定为可免责事由则不能免责。同时，由于开发商自身存在过错，限电与延迟交房并没有必然的因果关系。所以，人民法院没有支持开发商的抗辩理由，进而判决开发商承担赔偿300万元的违约责任。