买房是人生一件大事，特别是二手房买卖，交易金额大，交易过程长，交易手续多，所以大家都会慎重考虑选择。现在城市房价那么高，很多人为了降低购房成本往往各出奇招：签订阴阳合同少交税费、撇开中介人员节省中介费用等等。如果购房人撇开中介达成房屋交易时，中介公司肯定不会善罢甘休，中介公司一定会向房屋买卖双方索取居间报酬，煮熟的鸭子岂能让它飞走？本律师就代理了这样一宗购房人被中介公司索要报酬的居间合同纠纷。

基本案情：2010年底，被告黄某某委托原告东莞市某物业公司帮忙找一套三居室的住宅，原告欣然接受立即让被告签署一份《居间服务确认书（看楼）》，双方约定中介公司为黄某某提供看楼、买楼交易服务，被告承诺若被告或被告亲属等关系人成功购入原告所介绍之房屋就必须支付中介服务费。当时中介人员就介绍了东莞市东城一处住宅给黄某某查看，黄某某看过比较满意，就请中介人员跟卖房人洽谈房价条款，未能达成一致。随后，黄某某丈夫又委托另一家中介公司帮忙买房，而另一家中介公司也介绍同一处房屋给黄某某丈夫，并撮合房主与黄某某丈夫达成房屋买卖协议，黄某某丈夫以银行按揭方式交付了购房款，办理了此房屋产权过户登记手续，黄某某及丈夫以共同共有形式取得了房地产所有权证。2011年初，原告东莞市某物业公司查询得知黄某某已经买了原告之前介绍过的房屋，认为黄某某撇开中介公司购买了中介人员介绍的房屋，依双方约定仍应支付房屋总价款3%的中介费18000元。便向东莞市第一人民法院起诉要求黄某某及卖房人共同支付中介服务费18000元。

杨帆律师接受被告委托向法院提交另一家中介公司证明、三方房屋买卖协议等相关证据进行答辩：一、原告仅提供了看楼服务并没有撮合促成被告与卖房人达成此房屋买卖合同，而被告有证据表明被告与卖方是经案外人另一家中介公司撮合达成此房屋买卖合同的。根据我国《合同法》第四百二十七条规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案原告并未促成被告与卖房人达成房屋买卖合同，依此规定原告就不得要求被告黄某某支付报酬。所以原告东莞市某物业公司要求被告支付居间报酬违反了上述法律规定。二、原告作为乙方在《居间服务确认书（看楼）》里设定的甲方（被告）承诺：若甲方或甲方亲属等关系人成功购入乙方所介绍之房屋就必须支付中介服务费的条款系格式条款，此格式条款内容排除了被告选择其他中介服务的权利，加重了被告的责任。根据《合同法》第四十条规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

原告律师面对本律师答辩意见，认为被告黄某某接受了中介人员看楼服务，获得了原告介绍的房屋信息后，撇开中介公司购买同一处房屋，系违约行为，应承担违约责任。所以当庭变更诉讼请求要求被告黄某某及卖房人共同支付违约金18000元。

卖房人对此纠纷不予理睬，未出庭应诉。

裁判结果：东莞市第一人民法院经两次开庭审理后，认为被告有权选择多家中介公司提供中介买房服务，被告有证据表明自己在案外人中介服务下购买涉案房屋，不算违约。本案原告虽然为被告提供了看楼服务、房屋信息，但是并未促成双方达成房屋买卖合同，原告要求被告支付中介服务的居间报酬不符合我国合同法第427条规定。据此，驳回原告东莞市某物业公司的全部诉讼请求。

本律师从以上案例展开分析以下情形，购房人撇开中介达成房屋交易一般都不需支付居间报酬：第一种情形，购房人从中介处获得房屋信息、卖房人信息后，撇开中介公司私自与卖房人直接协商沟通，达成房屋交易合同。这种情况购房人利用了中介服务信息私自直接与卖房人签约，违反了中介服务约定，中介公司可以要求购房人支付中介人员误工费、交通费等必要费用，承担相当于预期报酬金额的违约金责任，但是要求购房人支付中介报酬得不到法律支持。而且如果违约金约定不明确的，也很难获得法律支持其违约金请求。第二种情形，如本案所述购房人从中介处获得房屋信息但不知卖房人信息，另找其他中介公司与卖房人协商沟通，在其他中介公司介绍下与卖房人达成房屋交易合同。这种情况下，以前中介公司要求购房人支付中介报酬得不到法律支持，而且要求承担违约金责任也很难得到法律支持。法律仅支持其要求购房人支付中介公司提供居间介绍活动产生的必要交通、通讯等费用。

作者：杨帆律师

2014年2月26日