预约合同能不能被支持继续履行唐雪榕律师个人主页

一、案情
2009年7月孙某与某房地产公司签订了房屋认购协议书，约定孙某认购公司销售的楼房。根据合同的约定，孙某向公司支付定金2万元和30%的购房款，后房产公司就涉案房屋与案外人签订了房屋买卖合同，但未办理过户登记。孙某起诉至法院要求房地产公司继续履行认购协议。

二、分歧
本案诉讼过程中存在两种意见
1、第一种意见认为，应判决双方继续履行认购协议。
2、第二种意见认为，法院应判决驳回孙某的诉讼请求。
三、法院判决驳回孙某的诉讼请求。
四、本律师观点
本律师同意法院的判决，理由如下：
1、从法律规定来看
对于预约合同，我国民法通则、合同法均无明确规定。2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“”出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的处理方式处理；因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能签署时，出售人应将定金返还给买受人”，该条款仅对正式商品房买卖合同未能签署时当事人收受定金如何处理进行了规定，对于守约方能否要求法院平陵即系履行预约合同，订立本约未有规定。而《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》对于违反预约合同的违约责任，作出了更为明确具体的规定。该司法解释第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订数、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内签订买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，法院应予以支持。但对于违反预约合同后能否强制缔约也未规定，没有现行法律依据。
2、从预约合同性质来看
预约合同也是一种契约，仍是刑事完备的合同。但预约合同的标的是一种与相对人将来订立特定合同及本约的行为，其对双方方式人施加的是必须磋商而非必要缔约的义务。本案，认购书仅是双方对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步确认，订立认购书后双方应就商品房买卖合同所应具备的主要条款进一步磋商，直至双方签订商品房买卖合同。
3、违反预约合同的违约责任
通过前述分析忙强行判令当事人继续履行预约合同，不仅没有法律规定可依，也有违反合同法的意思自治原则。一方当事人违约导致本约不能订立，违约方应承担违约责任。具体到本案，房地产公司应赔偿孙某期待利益，但该损失瘿超过当事人在订立合同时预见或应该遇见到的因合同不能成立、无效或者被撤销可能造成的损失，也不得超过合同成立或者有效时的履行利益。