损害第三人利益时法律不认可实际出资人的房屋所有权

房屋所有权是房屋所有权人排除他人干涉的享有绝对支配权力的法定物权，但是房产证上登记的人不一定就享有真正的房屋所有权。我国《物权法》第十七条规定、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。此规定表明房地产权证书仅是权利人向社会公众公示自己权利、取得社会公信效力的凭证，并不是公民获得房产所有权的原始依据。现实生活中有人为了规避法律政策限制、隐藏自有财产目的等原因，把自己购买、自建的房地产登记在亲朋好友名下。例如已有住宅的人在个别大城市不能购买第二套住宅就以他人名义继续在该城市购买住宅，有的人为了躲债避免被债权人查封自己房屋就把自己出资买的房屋登记在亲戚名下，这样就导致房屋的实际出资人与房产证上的产权登记人并非同一人。当实际出资人与产权登记人两者之间发生纠纷情况下法院查明实际出资人后一般会认定产权归属实际出资人。这种情况已经为我国《物权法》所确认：该法第十五条规定、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该法第十九条规定、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

但是当房屋权属不仅是在实际出资人和产权登记人两者之间发生纠纷，还涉及第三人利益时，如房屋已被第三人善意取得享有合法所有权，法律还会认定实际出资人享有该房屋所有权吗？ 杨帆律师以自己代理的类似案件来分析解答。

基本案情：原告叶某诉称自己于1994年在东莞市某镇自购宅基地上建造一栋5层房屋，建成后借用其弟弟身份证将该房屋登记在弟弟名下，但是自己一直居住使用该房屋。2009年叶某弟弟、弟媳发生离婚纠纷，东莞市第一法院判决双方离婚，确认其弟弟名下房屋是婚姻存续期间所得系其弟弟、弟媳夫妻共同财产，并将该房屋判归叶某弟弟所有，由叶某弟弟补偿适当价款给其弟媳。叶某得知此判决结果后，认为此房屋实际上是自己出资建造并居住使用至今，便向东莞市第一法院起诉其弟弟及弟媳，请法院判决确认该房屋系自己所有，不是弟弟所有的夫妻共同财产。在诉讼过程中，叶某弟弟全部认可叶某的主张及证据如买地收据、施工队的建房证明、证人证言、房屋水电费收据等。本律师代理被告弟媳答辩意见：1、原告提供的证据内容不真实、与涉案房屋无关联，不足以证明叶某就是涉案房屋实际出资人的主张；答辩人提供房产、国土部门的权属登记文书、法院已经发生效力的离婚判决书、告知书等证据显示涉案房产及所占地皮使用权起初都是属于叶某弟弟原始享有，依法属于夫妻共同财产。答辩人提供的国家机关公文证据证明效力是高于原告证据的证明效力；2、在答辩人与叶某弟弟发生离婚纠纷分割涉案房产时，叶某才提出自己系房屋实际出资人的主张，叶某弟弟同意叶某主张自认是借用了身份证给叶某办理涉案房屋房产证，把自己名下的夫妻共同房产说成是其姐姐叶某实际拥有的房屋，姐弟两人此类说法明显不合常理，这是原告姐弟俩相互串通、歪曲客观事实的表述，其目的是混淆法官视听，通过诉讼程序推翻原来叶某弟弟、弟媳的一审离婚判决结果，意图转移夫妻共同财产，使答辩人在离婚案中少分此部分夫妻共同房产。

判决结果：此案经东莞市两级法院审理后于2013年初终审判决认为：叶某提供的证据不足以证明其是涉案房屋的实际权利人，虽然叶某弟弟认可叶某的诉讼请求，但是涉案房屋在叶某弟弟、弟媳之间的离婚诉讼中已被认定为夫妻共同财产，故不予采纳叶某所称应以房屋所有权登记人叶某弟弟陈述为准确定房屋权属归于叶某的主张。所以东莞市两级法院驳回了叶某要求确认该房屋系自己所有的诉讼请求。

本律师通过以上案例告诉大家：当房屋权属不仅是在实际出资人和产权登记人两者之间发生纠纷，还涉及（损害）第三人利益时，法律不会认可实际出资人的房屋所有权，而是优先保护房屋产权证登记的社会公信力和不动产市场的交易流转秩序。举一反三，本律师总结归纳几种类似纠纷的处理意见供大家参考：

一、当登记他人名下房地产存在善意的法定共有权人时，过了一段时间情况发生变化，实际出资人主张自己系房地产权利人时就会损害法定共有人利益，如果法定共有人否认实际出资人的主张，法律不会认可实际出资人的房地产所有权。

二、如果善意第三人因信赖房地产权证的公示公信效力，通过支付合理对价购买、互换、遗赠等方式继受取得房地产所有权。此时，实际出资人主张第三人所得房地产是自己所有，产权登记人处分争议房地产系无效行为，要求撤销新的房地产权证书，同样会损害继受取得房地产权利的善意第三人利益，法律也不会支持实际出资人的请求。当然，在这种情况下实际出资人的利益可以要求原来名义上的产权登记人给予赔偿房地产价款损失或返还房地产所得价款。

三、善意第三人通过法定继承方式取得房地产所有权后，实际出资人主张第三人所得房地产是自己所有，由于原来名义产权登记人已死无对证，往往因证据不充分很难得到法律支持。所以实际出资人在借用他人名义办理房地产登记时就应该与相关人员签好相关协议，证明自己才是他人名下房地产真正的权利人。

四、实际出资人为规避法律政策限制将自己出资购买的房地产登记他人名下行为损害了作为第三方的国家利益或社会公共利益，一经查明应撤销该房地产权属证书，将违法房地产收回国有或集体。但时过境迁，当法律政策变化不存在限制规定时，实际出资人提出变更房地产登记的所有权人，法院或有关部门查明房地产的实际出资人，应该确认实际出资人的房地产所有权，为其办理所有权人的变更登记手续。

作者：杨帆律师

2014年2月16日