买卖经济适用房赚取“号费” 属于“不当得利”，应予返还 案情简要 2007年10月28日，在石家庄住房公积金贷款中心工作的韩某通过中介将位于石家庄市桥西区待建且还没有任何权属手续的经济适用房转卖给吴某，并签订《三方合同》，从中收取42000元的所谓的“号费”。2008年4月该项目转为商品房项目开发，需要加价，吴某想退房，韩某从号费中支付12000元给开发商，吴某与开发商签订了《认购协议书》。2009年3月，因吴某家庭贫困，无力支付后期费用，与开发商协商终止合同。吴某认为韩某收取的“号费”，属于不当得利，依据法律和合同约定，提交石家庄仲裁委员会仲裁，要求韩某返还收取的30000元“号费”及同期贷款利息。 韩某辩称，涉案房屋性质是商品房已不是经济适用房，转让其购买权利，法律并未禁止，且双方是在平等、自愿、协商一致的基础上订立的合同，不违反法律法规的强制性规定，合同是合法有效的。吴某要求返还30000元“购房资格权利转让费”没有事实和法律依据。 仲裁裁决： 石家庄仲裁委员会受理案件后依法开庭仲裁。仲裁庭认为，涉案房屋原属经济适用住房，在签订《三方合同》时，该房屋尚未建设竣工和办理产权证登记，韩某在支付了一笔预付款后，即通过中介将房屋转卖给他人，违反了《城市房地产管理法》第38条第（六）项效力性强制性规定。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）和四部委颁布的《经济适用住房管理办法》（建住房【2004】77号）规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。因此本案当事人违反经济适用住房管理制度进行买卖的行为，将会损害国家的利益，故《三方合同》应属无效合同，韩某依据无效合同所收取的号费，应予返还。 但同时注意到，吴某与开发商之间的《认购协议书》是在韩某的介绍下签订的，韩某实际为吴某提供了居间劳务，吴某应当向韩某支付适当的居间报酬。由于双方对该报酬没有约定，应依据当地中介服务报酬一般收费标准予以确定，报酬标准为：房屋售价248987元×2.5%=6225元为宜。从应返还的号费中扣除。 由于《三方合同》无效，韩某在扣除居间费用后应予返还收取的号费。吴某的利息损失应按同期贷款利息标准计算确定。同时本案当事人对该房屋的经济适用房的性质以及没有办理产权证的情况是明知的，双方均有过错，韩某应承担吴某利息损失的二分之一。仲裁费由本案双方当事人按比例承担。 本案裁决后，双方当事人均未向石家庄市中级人民法院提起撤销仲裁申请。本案生效后，韩某自动履行了自己的返还义务。 律师点评： 律师认为，仲裁庭裁决认定双方签订的经济适用房买卖合同为无效合同，该签约行为属无效行为。韩某取得的号费属不当得利，应予返还。是符合法律和法规规定的。这里所谓的不当得利是指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。不当得利的成立要件有四：一方取得财产利益；一方受有损失；取得利益与所受损失间有因果关系；没有法律上的根据。依据我国民法通则第92条和《民通意见》第131条规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。 本律师认为，本案仲裁庭认定《三方合同》无效，韩某依据无效合同所收取的号费，应予返还。但在韩某既没有认为是居间合同，也没有双方合意的情况下，认为韩某实际为吴某提供了居间劳务，吴某应当向韩某支付适当的居间报酬。缺乏事实和法律依据，属主观臆断。这也是该裁决书美中不足的地方。吴某基于提起撤销仲裁的成本过高而没有提起，错过了纠正该错误的机会。这是本案一个小小的遗憾。 另外，鉴于韩某违法套取国家经济适用房，转卖他人，牟取号费，建议相关住房管理部门追究其相应的行政责任，给予其行政处罚。以切实维护我省经济适用住房制度，保障符合条件的购买者真正购买到经济适用住房，以扭转目前在经济适用住房方面管理混乱的局面。 相关法律规定： 一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条（效力性强制性）规定，下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二、我国《合同法》第52条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。” 三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。” 四、我国《民法通则》第58条“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的。” 五、我国民法通则第92条的关于不当得利的规定，“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”。《民通意见》第131条规定，“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。” （河北北华律师事务所律师袛密芳整理）