开发商逾期交房 业主起诉终获胜

市民赵先生于2011年8月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为2011年12月31日。但在到期交房时，房产公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，赵先生以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，赵先生将房产公司告上法庭，请求法院判令房产公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共8万元。庭审中，房产公司辩称，涉诉商品房并非赵先生所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给赵先生。此外，房产公司对赵先生提交的租赁合同等均不认可。

法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房产公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房产公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补赵先生的租房费损失，则违约金应以赵先生的房租替代。最终，法院判令房产公司赔偿赵先生已付款利息、租房费等损失共计7.3万余元。

律师点评：对于商品房的交付条件，我国多部法律、行政法规以及地方性法规都做出了相应的规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。

2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度。因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。

综上，交房条件除了上述的法律、法规的规定外，还应当符合合同的约定。