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律师信息
  • 姓名 : 汪荣祥
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 137 **** 0058
  • 证号 : 13304201310823638
  • 机构 : 浙江子城律师事务所
  • 地址 : 嘉兴市中山西路868号永泰广场5楼
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一起民与官的土地出让协议纠纷
作者:汪荣祥来源:找法网日期:2014年01月02日

前言

当事人是某区某村的私人企业主,也是当地村民,因为土地拆迁,舍小家为大家,原告拆除了厂房。200438与开发区管委会签订了《某某工业区土地使用权出让及项目建设协议书》,并于次日便按约支付了土地出让金,但是让原告万万没有想到的是与政府的一纸契约成了一纸空文,政府承诺的用于原告发展生产的工业用地迟迟得不到落实,在这过程中,政府人员换了一茬又一茬,原告一次次希望落空,没有土地怎么建厂房,怎么发展生产,就这样,企业错过了发展的黄金十年,漫长的维权之路让当事人倍感疲惫,最终他找到了我们,希望法律能最终给他一个合理的答案。

这是一起民与官的纠纷,当事人明显处于弱势地位。当事人经过与某开发区管委会近十年的交涉,深感无奈和无助,最后拿起了法律的武器,经过艰苦卓绝的努力,我们极大地维护了当事人的合法权益,在判决书面前,开发区管委会不得不承担了应当由其承担的责任。

代理词

审判长,审判员:

浙江子城律师事务所接受原告张某某委托,指派我代理原告张某某诉被告某某工业园区管理委员会合同纠纷一案,现就本案事实及法律适用发表如下意见。

、原被告双方签订的《某某工业区土地使用权出让及项目建设协议书》(以下简称《协议书》)合法有效,应受法律保护。

原告张某某是个体工商户某某区某某五金加工厂的业主,该企业是某某工业区内的私人企业,由于工业区统一规划开发,工业区管委会出于拆迁的便利并考虑到本地企业发展生产的需要,经与原告协商于200438签订《协议书》,协议书内容具体详实,确定了出让土地位置、面积,以及出让价格,土地出让金的交付及双方的权利义务,该协议是双方真实意思的表示,未违反国家法律法规的禁止性规定,对双方具有约束力。

二、原告已履行《协议书》义务,但被告至今未予履行。

《协议书》第3条约定,被告同意出让N亩工业用地用于原告继续工业生产,从事工艺加工项目,协议受让价每亩M万元。被告于次日即按照《协议书》第4条的规定缴纳了土地出让款L万元整。原告也依《协议书》第5条约定在2004531前完成了本项目的各项前期工作,包括企业注册资金及购买设备资金的筹备等,因为原告原本就在经营企业,有经营企业的经验,只要被告按照协议约定履行其出让土地的义务,原告即可按期开工建设,但是被告却迟迟未予履行。

原告履行了预付土地出让金的义务后,完全处于被动的地位,只能不停地向被告要求尽快履行出让土地的义务。在这一过程中,工业用地价格不断上涨,被告也从没有向原告发出过表示无法履行协议的通知函,原告出于对政府的信任,一直期盼着被告能早日履行出让土地的义务,从而实现其扩大生产、发展企业的目的。

三、被告依法解除协议并要求赔偿损失。

《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。

第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

《合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

依据《合同法》94条第一款第四项,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同的规定,双方于2004年签订土地使用权出让协议后,原告已依约缴纳了土地出让预付款,但是被告无限期拖延其提供工业用地的协议义务,其不作为行为致使原告签订协议实现工业生产的目的无法实现。故依法要求解除合同。依据《合同法》97条,原告有权要求被告赔偿损失。依据《合同法》113条,原告要求赔偿因被告违约而造成的原告直接损失即工业用地出让价格的增值部分。因为土地作为企业的资产是有价格的,如果被告方及时交付工业用地,那么作为企业固定资产的工业用地的现实评估价格就远远高于原工业用地价格。不管是企业清算还是工业用地转让,这是企业资产的一部分,这就是直接的损失。从另一方面来说,如果原告现在向土地管理部门申请工业用地,那么就要按照现在的工业用地出让价格来支付出让金,工业用地现实出让价和当时出让价之间的差额部分,就是企业的直接的现实的损失,而这个损失就是被告方不履行协议义务造成的。

四、如果法庭确认《协议书》无效,那么我们认为本协议的无效是由被告方造成的。

200581实施的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定:“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。”也就是说本协议并非当然无效,具本分析本案,双方签订协议是在200438日,是在本解释实施前,如果被告方能够履行协议义务,合同是可以被追认为有效的,但是正因为被告方不履行其义务而使原告方无法实现合同目的,从而提起诉讼,致使协议无效,造成协议无效的过错完全在被告方。

《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

根据以上的分析,造成合同无效的过错完全在被告方,因此,应当由过错方即被告方来赔偿因协议无效而造成的原告方的损失。而原告方的损失在上面已经作出分析,其直接损失就是协议中工业用地的增值部分。

诚实守信是一切民事主体行为的准则,诚信履约是合同法最根本的原则,某某工业园区管委会作为行政主体更应当取信于民,最大程度地展现行政主体谨慎作为,履约守信的形象。如果由于国家宏观政策调整而无法落实土地转让协议,也应当尽早通知原告,解除协议,体现政府的积极作为和责任意识。某某工业园区管委会一味以等待来敷衍原告,其种种不作为致使原告丧失了乘着改革东风大力发展企业的大好时机。希望法庭查明事实,严格适用法律,维护当事人合法正当的权利。

浙江子城律师事务所

汪荣祥律师

以上内容由汪荣祥律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电汪荣祥律师咨询。

汪荣祥律师
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