王X诉XX房地产公司商品房预购合同纠纷案

广西壮族自治区北海市银海区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）银民初字第162号

原告：王X（身份情况略）

委托代理人：梁树权，广西启迪律师事务所律师

被告：XX房地产公司（身份情况略）

委托代理人：李满穗，广西海鑫律师事务所律师

委托代理人：罗轶群

原告王X与被告XX房地产公司（以下简称XX公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年5月23日公开开庭进行审理。原告的委托代理人梁树权及被告的委托代理人李满穗、罗轶群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年12月21日，原被告签订《XX认购协议书》，约定原告购买被告开发的北海市云南路279号华杰赫儿馨居2号楼2单元1001号房，定金30000元，原告采取向银行按揭付款方式付款。现被告以原告非本地居民不能办理按揭贷款，要求原告在签订《商品房买卖合同》时变更付款方式为一付款。原告非本地居民，合同约定的按揭贷款付款方式违反了中国人民银行、中国银行监督管理委员会关于完善差别住房信贷政策有关问题的通知“不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”的规定，双方无法履行以按揭贷款支付购房款的约定。被告作为本地开发商，应当充分姥购房按揭贷款的国家政策，但其与原告签订合同时未明确告知该情况，应该承担责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年12月21日签订的《XX认购协议书》；2、被告返还定金30000元。

原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

一、《XX认购协议书》，拟证实原、被告于2012年12月21日签订商品房认购协议书及合同约定以银行按揭方式付款；

二、《收据》，拟证实原告已于2012年12月21日向被告支付购房定金30000元；

三、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，拟证实原、被告因国家政策无法按合同约定的按揭付款方式履行。

被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1、原、被告签订的认购协议书是双方的真实意思表示，系合法有效，且原告系河北保定工商银行职员，在签订该认购协议书之前已充分了解国家房贷政策；2、协议约定双方须于2013年1月10日前签订《商品房买卖合同》、《补充协议》并付清首期房款，被告于2013年1月4日将合同邮寄给原告，原告收件后未在协议约定的时间内将签字确认的合同寄回被告。后被告于同年1月15日、2月18日将《提醒函》。《通知》寄给原告，告知原告履行协议，但原告一直以无法办理银行按揭贷款为由拒绝签订合同，原告构成违约，被告有权没收原告30000元定金。

被告对其主张在举证期限内提供的证据有：

1、《商品房预售许可证》，拟证实被告有权销售“华杰赫尔馨居”房屋；

2、《房屋所有权证》，拟证实原告认购的房屋为被告所有；

3、《个人客户信用报告》，拟证实因原告存在不良信用记录，导致其无法办理银行按揭贷款及原告是银行工作人员，充分了解国家房贷政策；

4、《商品房买卖合同》及《快递单》，拟证实原告已收到被告邮寄的合同；

5、《提醒函》、《通知》及《快递单》，拟证实被告两次书面通知原告签订《商品房买卖合同》，原告均已收到。

经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二均无异议，但对证据三的关联性有异议，认为该政策在双方签订认购协议前已出台，原告作为银行工作人员应充分了解国家房贷政策。原告对被告提供的证据1、2、5均无异议，对证据3的真实性有异议，认为系复印件，但能够证明原告的个人信用正常；对证据4有异议，认为原告收到的合同与被告庭上提交的合同在付款方式栏不一致，邮寄合同的付款方式栏为空白。对被告无异议的证据一、二及原告无异议的证据1、2、5，本院依法确认作为认定本案事实的依据。本院认为，原告提供的证据三能证实原告系因不符合发放购房贷款条件，无法办理银行按揭贷款，导致其无法履行双方的认购协议，该证据本院予以采纳；被告提供的证据3证实原告的个人信用为正常，故被告主张原告存在不良信用记录，导致其无法办理银行按揭贷款的异议不成立，该证据本院不予采纳；证据4证实原告已收到被告邮寄的合同，但付款方式栏为空白，与被告提交的合同不一致，过该证据本院不予采纳。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2012年12月21日，原、被告签订《XX认购协议书》，约定：由原告购买被告开发的位于北海市云南路279号华杰赫尔馨居2号楼2单元1001号房，建筑面积为89.74M2，单价5768.5元/M2，房屋总价为517665元。原告应在签订认购协议书前付清定金30000元，于2013年1月10日前签订《商品房买卖合同》及《补充协议》并付清首期房款155665元，剩余房款362000元由原告申请银行按揭贷款支付。如原告未履行上述约定，则视为原告违约，被告有权另行处置房产，原告无权要求被告退回认购定金。协议签订当天，原告向被告支付认购定金30000元，后因原告系非本地居民，亦非本地工作，未能办理银行按揭贷款，故一直未与被告签订《商品房买卖合同》。

另查明，2010年9月29日公布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》规定：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

本案的争议焦点为：原告主张解除认购协议及要求被告返还定金30000元是否合理。

本院认为，原、被告签订的《XX认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。协议签订后，因原告系非本地居民，非在本地工作，根据2010年9月29日公布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》的规定“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，原告未能办理银行按揭贷款导致协议无法继续履行。该通知已公布两年余，原、被告对此房贷政策应已有充分了解和认识，被告作为开发商在明知此政策的情况下仍然与原告签订协议并约定银行按揭贷款的付款方式，双方对协议无法履行均应承担相应的责任。因原、被告签订的认购协议已无法继续履行，合同的目的无法实现，继续履行协议已无意义，因此，原告请求解除认购协议为要求被告返还定金30000元，有事实依据，本院予以支持。被告要求原告继续履行协议，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决如下：

一、解除原告王X与被告XX房地产公司于2012年12月21日签订的《XX认购协议书》；

二、被告XX房地产公司应返还购房定金30000元给原告王X。

本案受理费275元，由被告XX房地产公司负担（该费用原告已预交被告在支付上述款项时一并支付给原告）。

上述应付款项，义务人应于不判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定 的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。

代理审判员 刘舒霞

二O一三年七月一日

书记员 冯志

一审判决后，被告XX房地产公司不服，依法提起上诉，北海市中级人民法院作出（2013）北民一终字第270号终审判决，驳回XX房地产公司上诉，维持原判。