北京市海淀区人民法院

民事判决书

( 2012)海民初字第*****号

原告于某，男，1 9 79年11月1 0日出生，汉族，无业，住北京市海淀区某小区19号7层503室

委托代理人王增辉 律师。

被告某房地产经纪公司，住所地北京市朝阳区某路104号。

法定代表人刘某，总经理。

委托代理人郭某，男，该公司职员

委托代理人韩某，女，该公司职员

原告于某与被告某房地产经纪公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告于某及委托代理人王增辉与被告某房地产经纪公司委托代理人郭某、韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

于某诉称，2 01 2年2月16日与被告某房地产经纪公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，双方约定：原告将某小区1号楼5层②-506室只限于出租给刘娟及其家人居住，由被告代为收取房租，每周租金人民币3 5 00元，被告于指定时间（201 2年2月16日、2 012年5月1日、2012年8月1日、2012年11月1日）以季付的形式向原告支付租金。双方约定如果被告未按照约定的时间支付租金达十日以上，原告有权单方解除合同，同时约定若被告违约则应当向原告支付月租金1 0 0%的违约金。被告后来未将原告的房屋出租给刘娟，刘娟本人并未实际租用。根据双方的约定，被告于2012年2月1 6日和2012年5月4日向原告支付了房租，另外，根据双方约定，被告应于2012年8月1日向原告支付2012年8月21日至2012年11月22日的房租，但是被告至2012年8月20日也未向原告支付。这已经超出了合同中约定1 0日的履行期限。原告于2012年8月20日以EMS的形式向被告发出《解除合同通知书》，行使约定的合同解除权，单方解除了《北京市房屋出租委托代理合同》（编号：12041 7 000021）。根据以上事实，被告已经构成了根本违约，请求法院判决：一、判令解除原告与被告的房屋租赁合同；二、请求法院判令被告将房屋（某小区1号楼5层②一5 06室）交还给原告，并恢复原状。同时归还《北京市房屋出租委托代理合同》（编号：1 2 0417 00 0021）附件二载明的房屋内的附属物品（具体见房屋出租委托代理家具电器及其他设备交接清单）；三、判令被告向原告支付2 012年8月21曰至交房之日的租金；四、判令被告承担违约责任，向原告支付租金100%的违约金，即人民币35 0 0元；五、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

某房地产经纪公司辩称，原告的诉讼请求没有法律依据。第一，我公司不同意提前解除合同。针对对方第一项诉讼请求，我公司不同意，合同的解除并非对方要求就可以予以确认。合同到期日为201 3年2月，租户现在还在居住，合同尚未到期，所以原告无权解除合同。第二，起诉书中所述刘娟冒充租户取得房源的情况不属实。第三，合同补充条款必须加盖公章否则条款无效，本案中补充条款处未加盖公章，因此，合同补充条款无效。综上，不同意原告的所有诉讼请求。

经审理查明，于某为北京市海淀区某小区1号楼5层-506号房屋（以下简称5 0 6号房屋）的所有权人。2 01 2年2月1 6日于某（甲方）与某房地产经纪公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定乙方代甲方出租并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜。出租代理期自2 01 2年2月21日至2 01 3年2月2 0日，出租代理期可延长4个月，延长期内月租金标准与本合同内月租金标准一致。租金每月35 0 0元。乙方付款期限，第一次：2012年2月16日付201 2年2月21日至2 01 2年5月2 0日的房租；2 01 2年5月1日付2 01 2年5月21日至2 012年8月20日的房租，2012年8月1日付2 01 2年8月1日至2 01 2年11月2 0日的房租；2 012年11月1日付2 01 2年11月21日至2 01 3年2月2 0日的房租……合同第十条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同1、未按约定划拨租金达1 0日以上的。第十五条：甲方双方签订本合同提供的通讯地址必须详实，双方表示按该地址发出关于变更或解除合同的函件均视为送达，送达方式为EMS特快专递。

上述合同补充条款一页，手写如下内客“此房屋只限刘娟及其家人使用，如刘娟不继续住，此合同自动解除。刘娟、王野、于某在该条款下方签字。该条款上方打印有“补充条款必须加盖公章，否则我公司视为无效。”

2 01 2年7月24日，某房地产经纪公司（甲方）与吴来新（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将5 06号房屋出租给乙方，租赁期限自2 01 2年7月24日至2 01 3年2月2 0日。对此，于某于2 01 2年8月下旬给某房地产经纪公司发出<解除合同通知书》及《律师函》，主要内容包括因某房地产经纪公司迟付租金，原告有权行使合同解除权，故要求某房地产经纪公司腾退房屋，支付违约金。原告认为要求解除合同的理由包括两点，即第一、被告迟延支付房租；第二、被告公司转租给刘娟以外的人承租房屋。

另查，某房地产经纪公司未向于某支付2 01 2年8月2 0日以后的房屋租金。对此，某房地产经纪公司表示，虽知道原告账号，但因原告拒收房租，故未交纳此后房租。但某房地产经纪公司就原告拒收房租未提供相关证据。就5 06号房屋内家具、家电等设施是否遭到破坏，原告未提供相关证据。

上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、解除合同通知书、律师函等证据在案佐证。

本院认为，于某与某房地产经纪公司签订《房屋租赁合同》，内容合法有效，双方应按照该合同履行各自义务。根据双方合同的约定，承租人迟延交纳房屋1 0日，出租人有权利解除合同。本案中，截止合同约定的最迟交纳房租的日期：2012年8月11日，某房地产经纪公司未支付房租，尽管该公司称对方发出解除合同函，但对方要求解除合同不能成为某房地产经纪公司既占用出租人房屋、又不交纳房屋租金的合法抗辩理由。某房地产经纪公司在明知对方账户的情况下，仍不支付此期间的房租，截止诉讼期间仍拖欠对方房租，故合同约定的合同解除权的条件已经成就，原告可以主张解除合同、腾退房屋，本院同时判令被告支付相应房租。原告就被告对房屋内设施等造成破坏未提供相关诬据，故本院对原告恢复原状之诉讼请求，不予支持。就原告主张的违约金，考虑到全案情况，被告承担违约责任的方式以提前解除合同、腾退房屋为限，故本院对此项诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：

一、解除于某与某房地产经纪公司于2 01 2年2月16日签订的《房屋租赁合同》。

二、某房地产经纪公司于本判决书生效后十五日内将其经营使用的北京市海淀区某小区1 0号楼5层-506号房屋腾退，将该房交予于某。

三、某房地产经纪公司于本判决书生效后七日内向于某支付自2 01 2年8月21日至2 01 2年1 0月19日的房屋租金人民币七千元，此后至腾退房屋之日止，按照每月三千五百元的标准，向于某支付相应的房屋租金。

四、驳回于某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由某房地产经纪公司负担，本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费五十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 孙欣

二〇一二年十月十九日

书记员 徐文静