物权应登记 谨防一房二卖 编辑同志： 　　我多年前花费数十万元买下一套商品房，并入住多年。有一天，一位手持该套商品房房产证的陌生人前来要求我腾出房屋，我才发现自己上了开发商的当。原来，开发商在住宅楼完工后，到有关部门办理房产证时，将所有商品房的产权都登记在自己名下。当开发商向我出售房屋时，只与我签订预售合约，然后以种种借口拒绝办理过户手续。　一段时间后，开发商生意失败欠下债务，为了筹钱，便采取“一房二卖”的损招，把已经售出的商品房再次出售给其他人，并在房地产交易登记机构办理了登记手续。明明是自己的房子，却被开发商卖掉，我的权益该如何维护？ 读者 [律师点评]本报记者就此问题咨询了陕西省资深律师明莉，她认为： 物权公示是物权法的重要原则，其目的就是要让大家知道：物是谁的，其他任何单位和个人不得侵害物权所有者的合法权益。2007年10月1日实施的《物权法》规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第9条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记手续后才生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同的标的物所有权及其他物权不能转移。”也就是说，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力。 你与开发商签订买房合同后，是基于债权（合同）关系而取得了对房屋的占有权，由于你们之间的交易行为未在房地产登记部门登记，所以房屋产权仍在开发商名下的，并未发生转移。如果出现开发商一房两卖，你的权益如何维护，我们认为首先应区分买房的第三人是善意第三人还是恶意第三人：如果第三方是在不知情的情况下购买并办理了产权转让登记，法律保护善意第三人的权益，此时善意第三人将对该房屋享有合法的占有、使用、收益、处分权，你对该房屋的合法占有权已经转变为非法占有。在这种情况下，开发商构成违约，应该向你返还购房款、承担违约责任、赔偿损失等；如果第三方是与开发商恶意串通，第二个买卖合同无效，因该买卖合同而办理的物权登记应予撤销。