注： 接受委托人周女士委托，朱晓丽律师担任其二审诉讼代理人，以下为朱晓丽律师撰写本案代理词。 代 理 词 尊敬的审判长、审判员： 天津易道律师事务所接受上诉人*的委托，指派我们担任上诉人与被上诉人公产房承租权纠纷一案的代理人，现代理人根据相关法律法规并结合庭审情况发表以下代理意见： 一、公产房是计划经济的产物，随着市场经济建立和改革不断深化其公益性质已发生根本改变，原审法院基于公产房具有住房保障性质而作出的判决使本案显失公平。 公产房是我国计划经济的产物，它充分体现了我国公有制下的平均分配原则，目的是使在社会主义公有制下每个人都居有其所，具有公益性质，随着我国市场经济的建立和改革的不断深化，原有的公产房性质也发生了变化。首先是公产房差价交换，其次是公产房的转租、转让（公产房上市交易），使公产房原有的公益性质发生了质的改变。 为适应快速发展的市场经济与房产制度改革，天津市房屋改革办公室于1995年下发《关于加大公有住房出售力度的通知》、2004年开始实施的《天津市公有住房变更承租人管理办法》公产房可以转租、交易，使原有意义上的公产房性质发生了由公益性到福利性的根本转变。目前，按照天津市现有房产政策，公产房承租人具有除产权性质外，对其所承租的公产房拥有全部物权性质的支配权，公产房已具有私有财产的属性，用物权法所有权权能实现的理论来调整历史遗留的、具有“中国特色”的公产房使用权问题，不仅与现行政策相悖，也不能适应当前市场经济发展的需要。 综上，原审法院以历史的、计划经济时期的方式处理当今市场经济下的公产房财产价值分配问题，判定本案被上诉人取得诉争房产三分之二的份额显然不适宜，使本案的财产分配显失公平。 二、公产房允许上市交易后便具备了流通中商品全部的价值属性，因此，本案诉争的房产的承租使用权具有一定的交换价值，可以参照相关法律给予分配。 1、本案诉争的公产房具备经济价值，可以使承租人获得相当的个人利益。 公产房进入流通领域后承租人可以通过转租、转让、买断及拆迁安置等方式获得相当的经济利益，此财产利益系承租人的私有财产。 首先，公产房可以转租，从而使承租人可以以租金差价的形式取得经济利益，其次，公产房可以转让，从而使承租人可以以转让费的形式取得经济利益；再次，房产的改革中公房买断中按照工龄予以折抵房屋价款的政策，事实上是对劳动者所创造的价值的再次分配，使承租人获益；最后，房产改革的房屋拆迁货币化安置都使得公产房使用权产生了私有财产的性质。因此，本案中诉争房产的承租人完全可以通过上述任何一种方式对房产加以处分，将公产房的承租权转化为经济利益。　　 2、本案诉争房产的使用权不同于其它租赁，可以参照继承法的规定对其分配，而本案原审对诉争房产的分配无法律依据。 公产房承租权原始取得和所有权与使用权分离的特征使其不同于其他租赁，本案诉争房产的承租人除对其产权性质不能改变外，享有就该公产房的支配排除他人一切干涉的权利，因此，上诉人认为，在公产房走向消亡的特殊过渡时期，诉争的公产房是具有私有财产性的一种特殊物权，具有“合法”继承性，在当前分配无法律依据的情形下，大量的司法实践均是参照继承法的规定对本案诉争房产加以分配， 原审判决公产房承租人即本案被上诉人给予上诉人50000元的经济补偿系没有法律依据，上诉人认为，应当参照继承法规定对诉争房产重新分配。 三、根据规定两名上诉人与被上诉人对诉争公产房有平等的承租权利，取得承租权的一方应依法只获得该房产价值的三分之一部分。 天津市关于变更承租的法规经过了一系列变化，自2004年7月1日起实施的《天津市公有住房变更承租人管理办法》第二条规定“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的。承租人配偶及其原同户籍共同生活两年以上的家庭成员（成年人，以下家庭成员均指18周岁以上的成年人）可以申请过户。”根据这一废止的规定，变更承租权的重要条件是：同户籍共同生活两年以上。 根据2007年7月1日起实施的《关于修改 <天津市公有住房变更承租人管理办法>的通知》第二条规定“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等可以申请过户。”已不再要求“同户籍共同生活两年以上”作为变更承租条件，因此，本案中，两上诉人与被上诉人同为原承租人的女儿，依法对诉争房产有平等的承租权利和均等的财产权利，因此，任何一方取得承租权都应依法给予另两方均等的财产补偿，以体现公平的社会效果和公产房现阶段的政策性质。 四、原审法院以被上诉人曾出资5000元人民币增加面积款、先占及无房等理由判决被上诉人取得诉争房屋承租权均无法律依据。 根据原审判决第4页第3段显示诉争房产承租权由被上诉取得主要是基于“分配诉争房增加面积的费用由被上诉人出资5000元，且一直由被上诉人使用，加之被上诉人无他处住房。”上诉人认为，原审判决的上述理由均无事实及法律依据。 1、原审法院没有查清案件事实，只认定在分配诉争房增加面积时被上诉人出资5000元的事实与客观实际不符。 原审判决认定诉争房屋在增加面积时仅由被上诉人出资5000元人民币的事实错误，其真实情况是，为诉争房屋增加面积，上诉人*与被上诉人因增加面积各出资了5000元人民币。 在1997-1998年平房拆迁时，上诉人因心疼母亲，主动出资5000元以增加还迁房屋的面积，但由于按照中国的传统观念，在这种情况下上诉人是不可能向自己的亲生母亲索要任何凭据的。在一审之中，被上诉人的出资事实同样没有证据证明，而上诉人周凤喜基于诚信毫不犹豫的认可了该事实，但令人上诉人非常痛心的是，被上诉人不顾事实情况，歪曲事实，对上诉人出资5000元的事实完全否认。 根据上诉人*提供的证人证言均可以表明周凤喜出资5000元人民币的事实，证人赵广旭在为上诉人与被上诉人就诉争房产分配的调解的过程中，被上诉人对证人所言“鉴于*出资5000元，我可以给她一定的补偿。”而证人许志兰从诉争房产原承租人处得知上诉人周凤喜出资5000元人民币的事实，上诉人认为，两名证人系上诉人与被上诉人共同认识的老朋友，与两人均非常熟悉，因此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》上诉人提供的证据完全可以证明本人出资5000元人民币的事实。 2、原审法院将诉争房产由被上诉人一直使用，即先占，作为诉争房产由其承租的法定理由，系明显无法律依据。 根据上文论证，现阶段公产房已较少具备公益性质，上诉人与被上诉人对该房有均等的承租与财产权利，因此，自原承租人过世后，由被上诉人独占该房的状况即是一种显失公平的非法状态，不应被继续给予维护，因我国法律尚未确定先占制度，因此先占更不能成为优先取得承租权的法定理由。 3、被上诉人无他处住房不能成为取得承租权的法定理由。 承前所述，公产房的性质已发生由公益性到福利性的质的转变，公产房具备交换利益与财产价值后，其住房保障性已经削弱，因此，无房而居不能成为既获得承租权，又取得该房产三分之二经济利益的法定理由。 综上，原审法院以被上诉人曾出资5000元人民币增加面积款、先占及无房等理由判决被上诉人取得诉争房屋承租权均无法律依据，请求二审法院查明事实，依法重新确定诉争房产的承租权人或按估价格平均给予其他方经济补偿。 五、原审中认定补偿金额的基础依据《房地产评估报告书》出现严重错误，造成评估价格过低。 估价机构未能根据真实、完整及合法有法律效力的证件、文件、资料、数据便认定估价标的物建筑结构为“砖混”系鉴定程序严重违法。即，估价机构在未能搜集到完整的估价所需资料的情况下对估价标的进行评估的行为严重违反了《房地产估价规范》规定的估价程序，因此，该份《估价报告》系严重程序违法。 且估价标的物的建筑年份、建筑结构、面积、楼层、设施及区位状况等因素均为鉴定结论的重要依据，而《估价报告》对估价标的物的建筑结构认定错误，严重影响鉴定结论的准确性。因此，请求二审法院对诉争房产根据重新评估的价格进行公平的分配。 综上所述，原审判决显示公平，请二审法院考虑执行效果、社会效果等诸多因素，对本案争诉房产依法公平分配。 以上代理意见望法庭给予充分重视并予以采纳！ 代理人：朱晓丽律师