原告陈某

原告季某

被告温州市某物业管理有限公司

原告陈某、季某与被告温州市某物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，依法组成由审判员某某合议庭，公开开庭进行了审理。两原告诉称：两原告合伙经营饮食店，并向被告承租坐落于某广场二楼B撞作为经营场所。双方订立租赁协议书，约定：出租期间从某年某月至某年某月，租金每半年缴纳一次为多少元，押金为多少元。原告季某于某年某月领取温州市鹿城区某某个体营业执照，为此两被告投入装修和设备共计多少元。原告按约缴纳押金和至某年某月的租金。被告某年某月采取停水措施妨碍原告进行经营，并以影响市容为由责令原告拆除雨棚，同年某月将消防楼梯拆除。某年某月，被告发函停租。原告支付第二年的租金遭被告拒收。上述行为表明被告拒不履行租赁协议。现请求法院判令：1、被告赔偿原告租金损失多少元；2、被告赔偿原告装修和设备损失多少元；3、被告承担诉讼费用。

为证明自己的主张，原告向本院提交证据如下：

1、  个人工商户营业执照一份，用于证明季某个人经营的某于2004年2月3日获准经营中式餐，经营场所位于温州市某商铺二楼；

2、  租赁协议书一份，用于证明季某的合伙人陈某与被告于2003年8月3日订立协议，承租某商铺二楼，约定租赁期限、租金

3、  合伙协议书一份，用于证明季某与陈某合伙经营和承租位于某商铺二楼；

4、  房屋租金发票及收据4份，用于证明租金已经交付至2005年12月31日；

5、  原告出具的报告一份，用于证明被告对原告承租的经营场所进行拆除，造成原告直接经济损失；

6、  被告向原告发出的函一份，用于证明被告于某年某月再次要求腾空商铺，逾期采取强制措施；

7、  叶某录音资料附记录、郭某询问笔录各一份，用于证明被告拒收原告的租金和被告的上级机关认为开餐饮店影响市容，要被告停租；被告对其公司采取停水、拆楼梯、搬餐具、座椅的事实没有否认；被告看过原告出具的某年某月的报告；

8、  餐具进货单若干份，用于证明原告的餐具损失为多少元；

9、  临时借用绿地许可证一份，用于证明消防楼梯时被告搭建的而不是原告搭建的。

被告温州市某物业管理有限公司辩称：1、原告诉称被告采取停水措施妨碍其经营缺乏依据；

原告擅自搭建雨棚之行为已违反合同之约定，因影响市容市貌，被告有权要求你拆除；消防楼梯系原告违章搭建的构筑物，被告配合行政执法局要求拆除该楼梯不属于违法行为；原告诉称被告拒收租金与事实不符、缺乏依据，相反是原告违反租赁协议约定，长期拖欠租金；原告逾期二个月不支付租金、未按租赁场所的性质使用、擅自改建租赁场所、在租赁场所搭建构筑物等行为，已严重违反双方约定，被告有权解除协议。综上，原告称被告严重违反租赁协议约定与事实不符，相反，原告之行为已严重违反租赁协议之约定和法律规定。

为证明自己的主张，被告向本院提交证据如下：

1、  租赁协议书一份，用于证明根据租赁协议的约定，在租赁期间内，原告应当服从被告的统一管理，如需改扩建项目，须报被告何有关部门审批后方可实施；原告必须遵守国家法律、法规，自觉做好营业场所内的环境卫生工作；

2、  茶廊平面设计图一张，用于证明原告承租的商铺二楼的性质是茶廊；

3、  照片三十张，用于证明在租赁期间，原告未按营业场所内的性质使用营业场所，并对营业场所进行改建扩建，在茶廊经营酒店、烧烤、违章搭建简易棚等；

4、  温州市城市管理行政执法局责令限期改正通知书一份，用于证明原告违章搭建消防楼梯，占用城市绿地被执法部门责令停止并补办绿地占用手续或绿地恢复原状；

5、  温州市城市管理行政执法局行政处罚告知书一份，用于证明原告未经批准搭建构筑物，拒不整改，并对被告作出拆除搭建的楼梯并处罚四千元的行政处罚；

6、  函、复函各一份，用于证明被告配合行政执法局拆除原告违章搭建的消防楼梯至恢复原状的时间；

7、  函一份，用于证明原告在租赁期间，违反租赁协议之约定；】

8、  发票三份，用于证明原告逾期支付租金的事实；

经原、被告双方当庭举证、质证，本院对双方提交的证据认证如下：

一、              被告对原告提交的证据12346均无异议，原告对被告提交的证据14569均无异议，本院对上述证据均予以认定。

二、              被告对原告提交的证据5内容的真实性有异议，本院认为该份证据系原告向被告出具的报告，其内容是否真实不能仅凭单方当事人的陈述予以证实，故本院对该证据的证明力不予认定。

三、              关于原告提交的证据7中的录音资料，被告认为没有反映出录音的时间、地点、人物，且录音的杂音太大无法听清说话的人是谁，因此对该份录音资料不予确认。本院认为该份录音资料的声音模糊不清，无法证明原告主张的待证事实，故对该证据不予认定。关于证据7中的询问笔录，被告认为该笔录时一份证人证言，应当由该证人出庭作证。本院认为证人郭某属于被告上级部门的工作人员，鉴于证人的这一特殊身份而被告并未否认该笔录时郭某本人签名，且郭某作为被告公司的前任法定代表人，对当时签订和履行租赁合同的有关事实比较了解，可信度比较高，其在笔录中的陈述可以证明原告主张的相关待证事实，故本院对该笔录的证明力予以认定。

四、              被告对原告提交的证据8的真实性有异议，认为该份清单是原告自己出具的，并没有相关正式发票佐证，本院认为被告的异议成立，故对该证据不予认定。

五、              关于原告提交的证据9《临时借用绿地许可证》，被告认为消防楼梯不是被告自己搭建的，该许可证是原告以被告公司名义申办的。本院认为：该许可证上载明的借用人名称为温州市某物业管理有限公司，故可认为被告当时是知晓并同意申请办理该份许可证以借用绿地来架设简易消防楼梯的。

在审理过程中，依原告的申请，本院依法委托温州市鹿城区价格认证中心对坐落于某商铺二楼的装修损失和期间的租金价值进行鉴定，该中心出具的价格鉴定结论：装修损失为142345元；期间的租金为1234534元。原告对该份鉴定结论无异议。被告对该份鉴定结论提出异议，认为装修损失清单系原告自己出具且没有相关发票，鉴定书未写明参照哪个地段租金作出的结论，厨房设备餐具租赁协议解除而造成损失。认为需要重新鉴定。本院认为：鉴定结论并未涉及厨房餐具的价格评估，被告提出的异议并不能否定鉴定结论且没有其他足以反驳的证据和理由，故本院对该份鉴定结论予以认定。综上并结合双方在庭审中的陈述，本院认定事实如下：

2005年8月28日，原告与被告分别作为乙方和甲方签订《租赁协议书》一份，双方约定甲方将坐落于商铺二楼营业场所出租给乙方，出租期限为五年，租金从2005年9月1日起按22元价格计算，每半年缴纳一次，押金1万元。。。。

本院认为：原、被告间的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告辩称因原告延迟支付租金故被告享有合同解除权，本院认为根据证人证言及被告向原告所发信函的内容，可以认定原告欠租并非出于本意，而是被告拒绝接受租金，且事后原告已缴纳租金，故被告的该项意见本院不予采纳。被告辩称原告未按租赁场所的性质使用场所故被告享有合同解除权。本院认为原告在履行合同过程中虽有搭建厨房、包厢、简易棚等行为，但上述行为不属于根本性违约，且租赁场所在2006年已经恢复原状，而被告于2006年8月要求解除合同缺乏事实和法律依据。被告在租赁期间对其采取停水措施并搬走餐具、设备，要求提前解除租赁协议，其行为已构成违约，被告应承担违约责任。原告要求被告赔偿装修及设备损失142345元，本院认为原告的该项请求合法有据，应予支持。本院认为原告自2005年12月起停止经营且至今未腾空诉争场所，故原告的该项主张缺乏依据。原告要求被告赔偿厨具损失168734元但未能举证证明，故本院对该项请求不予支持。