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律师信息
  • 姓名 : 方来红
  • 职务 : 主任律师
  • 手机 : 139****4076
  • 证号 : 13202200710611770
  • 机构 : 江苏法瞻律师事务所
  • 地址 : 无锡市滨湖区吟白路1号研创大厦21楼(国家超级计算无锡中心)
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租赁物非法,租赁协议无效

作者:方来红来源:找法网更新日期:2010-03-18浏览量:786
案情简介:

2007年5月,王某与货运服务公司法定代表人李某达成口头协议,李某同意王某在其货运服务公司内建设冷库,为此李某以货运公司名义收取王某20万元,作为建设冷库的定金。5月20日李某代表货运公司与王某签订了一份协议书,内容为:货运公司同意王某自筹资金在货运公司内搭建仓储库房二幢及辅助用房若干,鉴于基建对货运公司正常业务的影响,王某一次性补偿货运公司8万元,仓储库房在建设过程中如遇政府部门规划拆除,货运公司不承担责任,基建补偿款不予退还,协议对租金也作了约定,仓储库房基建完毕,第一、第二年年租金为40万元,第三、四年年租金45万元;如遇政府拆迁,拆迁补偿款按下列比例分配:第一年,甲、乙双方按1:9分配,第二年按2:8分配,以此类推,五年后甲乙双方各按50%分配等。同年5月23日王某与周某(承建方)及货运服务公司签订了一份施工协议,协议约定王某委托周某在货运服务公司内建造3000平方米钢结构大棚,王某委托货运服务公司按实际情况支付工程款。5月28日王某向货运服务公司支付了基建工程款140万元、协调费5万元、基建期补偿款8万元。协议签订后,周某在货运服务公司内为王某进行了大棚基建施工,8月10日某城管执行局向货运服务公司发出“限期拆除决定书”,后该房屋被依法强拆。


争议焦点:
1、本案中王某与货运服务公司签订的租赁协议书是否有效?

2、本案中王某与货运服务公司之间是委托代理还是合作关系?
我方观点(我方代理原告):

2007年原、被告双方签订的协议书中既有房屋租赁的内容,也有合作开发建房的内容,协议书中有关合作建房的内容违反法律规定(建筑法第七、八条等规定),应为无效;关于房屋租赁内容的效力,出租人出租的房屋应为合法建造的房屋,出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人签订的租赁合同应为无效,故被告应返还原告人民币133万元。

对方观点:

该租赁协议系双方真实意思表示,应为有效,被告已履行了出租人义务,收到133万元无异议,但原告无理由要求返还。被拆房屋所有权归王某所有,与货运公司无关。

法院判决:

2007年原被告双方签订的协议书中既有预设土地租赁的内容,即房屋建成后才开始发生租赁法律关系,也有合作开发建房的内容,即货运公司转让土地使用权,原告提供建房的资金。协议签订前,原被告均未依法办理三证(建筑工程用地批准手续、规划许可证、施工许可证),协议签订后也未能补办,且建造过程中又被行政部门作为违章建筑依法强行拆除,故应认定协议中土地租赁部分内容因未建成房屋而未生效,合作开发建房的内容违反了国家强制性法律规定,协议应认定无效。最后法院于2008年5月8日作出一审判决:1、确认2007年5月23日王某与货运服务公司签订的合作建房、土地租赁协议无效;2、货运服务公司向原告王某还人民币85万元(原告同意从返还款中扣除已向周某支付的40万元及同意扣除8万元补偿款)。


一审判决后,被告方不服,上诉至无锡市中级人民法院,无锡市中级人民法院经审理认为:货运公司与王某签订的协议书约定,货运公司提供其租赁使用的土地,王某提供建房资金,房屋建成 后如遇政府部门拆迁拆除,则拆除补偿款由货运公司和王某按比例分配。房屋拆迁补偿款是房屋价值的转化,应为房屋所有权人享有,因此依上述协议书的约定可以认定中该部分内容属合作建房的内容。协议书同时约定,房屋建成后由王某经营,货运公司收取租金,因此协议书中该部分内容为房屋租赁的内容。建造房屋应取得相应规划许可证、建设工程用地批准手续、施工许可证等文件,但货运公司及王某在签订协议书时未取得上述文件,王某、货运公司于协议书签订当天即与施工方签订施工合同,表明货运公司与王某在签订协议书时的意思表示即建造未办理相关批准手续的房屋,因此该协议书中有关合作建房的内容违反法律规定,应为无效。关于协议书有关房屋租赁内容的效力,出租人出租的房屋应为合法建造的房屋,出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同应为无效,因此货运公司与王某所签协议书中有关房屋租赁合同的内容亦为无效。原审法院认定协议书中的租赁关系为土地租赁关系,并认定土地租赁因未建成房屋而未生效虽不妥,但原审判决第一项确认协议书无效的结果正确,本院对该项判决结果予以维持。货运公司基于无效合同而收取的款项应予返还。


故驳回上诉,维持原判。

以上内容由方来红律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电方来红律师咨询。

方来红律师
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