中汇律师事务所武汉分所 地 址：湖北省 武汉市 江汉区 解放大道686号 世界贸易大厦50层南区大厦信箱87号 邮 编：430022 联系方式：13437278900 由一起房产纠纷引发的法律思考 陈天蕲 【案件事实】 2004年7月16日丈夫张某与妻子顾某，共同出资购买一套94平方米的房屋，房屋所有权登记在张某的名下。2007年7月张某在隐瞒妻子顾某的情况下与毫不知情郑某签订《房屋买卖合同》，且郑某在签订合同前在房产管理部门查证该房产确属登记在张某名下；双方约定2007年12月14日在房产交易中心办理房屋过户手续，房屋价款共计64万元。价款支付分两次交割完成，在签订合同时郑某支付第一笔价款20万元，待办理完成房屋过户手续后支付余下44万元房屋价款。而恰逢此时全国房地产价格飞涨，郑某心里盘算着幸亏在房地产涨价前和张某签订房屋买卖合同，只等着过户拿房产证。可郑某哪里想得到天有不测风云，2007年12月12日，张某的妻子顾某得知此事后，找到郑某主张房屋为夫妻共同财产，丈夫张某在自己不知情的情况下把房子给卖啦！现在房子不卖。话且至此，郑某最终能否能得到房屋的所有权呢？ 【本案分析】 要回答上述的问题必须理清本案当事人行为所涉及的法律性质。 第一，丈夫张某在其妻顾某不知晓的情况下，单方处置夫妻共有财产的行为依据我国现行法律究竟如何来认定？ 张某与顾某为夫妻，且在婚后共同出资购买94平方米的房屋，依据我国法律的相关规定，正如顾某所称为夫妻共有财产，而且此处的共有为共同共有。共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之；若部分共有人擅自处分的，构成无权处分的行为，为效力待定的行为。结合本案的事实，丈夫张某在其妻不知晓的情况下与郑某签订房屋买卖合同，该合同的性质为效力待定的合同。 第二，妻子顾某的行为在法律上应当如何来认定？该行为将会导致何种法律后果？ 张某与郑某签订房屋买卖合同为效力待定的合同。所谓“效力待定的合同”是指合同成立后，其有效还是无效处于不确定的状态，尚待享有形成权的权利人同意（追认）或者拒绝的意思表示来确定其效力的合同。妻子顾某的行为实质上是权利人对无权处分人张某行为的否认，该行为导致本案的房屋买卖合同无效。买房人郑某最终难以获得房屋的所有权。 那么郑某所遭受的损失应当如何来救济呢？ 张某在与郑某签订房屋买卖合同的过程中，故意隐瞒登记在其名下的房产为夫妻共同财产的事实，导致该合同无效。郑某作为无过错的第三方，有权依据《合同法》相关的规定要求张某承担缔约过失责任。 在此把问题引申一步，假设张某已经为郑某办理房屋产权过户登记，该案应当如何来处理？ 以下笔者将通过三个方面来解答上述问题： 第一， 郑某是否最终拥有房屋所有权？ 郑某因为信赖房产部门的产权登记而与张某签订房屋买卖合同购买该处房产，并且已经过户登记；根据我国现行民事法律关于善意取得制度的规定，郑某已经取得该处房屋的所有权。所谓善意取得，又称即时取得，是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人时，受让人因善意而依法取得该不动产或动产所有权的制度。同时，要通过善意取得物之所有权必须具备以下五个要件： 1、 标的物为依法可流通的不动产或动产； 2、 让与人对所让与不动产或者动产无处分权； 3、 受让人以合理价格受让； 4、 受让人为善意。善意取得，以受让人的善意为前提。所谓“善意”，是指受让人不知让与人无处分权。对受让人善意的判断，应以“受让时”为时点。就不动产而言，笔者认为应以申请登记（而非登记完成）作为判断善意的时点。 5、 已完成登记或交付。 结合笔者假设的事实，郑某购买房产的行为符合善意取得制度的法律要件，应当取得该处房产的所有权。 第二，顾某是否可以通过司法机关主张房屋买卖合同无效请求撤销房屋产权过户登记？ 顾某通过司法机关主张房屋买卖合同无效在前文已做分析，在此不作赘述。那么房屋买卖合同无效能否导致郑某的房屋过户登记被撤销呢？要回答此问题要从善意取得制度的法律效果和不动产物权公示公信制度两个层面来分析。 首先，善意取得制度的基本法律效果是受让人取得标的物的所有权，相应地，原权利人的权利归于消灭。受让人取得所有权并非基于让与人的权利而是基于法律的特别规定而发生，故善意取得为原始取得。结合本案的事实，郑某此时取得房屋的所有权是基于法律关于善意取得制度的特别规定，而与张某就房屋买卖合同达成的合意并无直接因果关系。 其次，登记作为不动产物权的公示制度设置的目的在于——不动产物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式，在于使人“知”。不动产所有权既然以登记作为其存在的表征，则信赖该表征的而有所为的第三人，即便其表征与实质的权利不符，对于信赖表征的第三人也无任何影响，此即为公信制度。其设置的目的在于使人“信”。依据该项制度即便公示的不动产物权内容与实质有异，但对于信赖该公示方法所表彰的物权，而作物权交易的人，法律仍承认其拥有和真实物权相同的法律效力。结合该案事实，郑某因为信赖房产管理部门公示的事实从而做出交易行为，基于公示公信的法律制度应当保护郑某的权利。 第三， 顾某作为权利人其权利通过我国现行法律如何来救济？ 郑某作为善意第三人依据我国现行法律关于善意取得制度、公示公信的制度得到有效的保护，顾某作为本案受损害方，法律对其提供债权上的救济，即顾某可以要求其丈夫张某承担侵权责任或者要求其返还不当得利。 综合以上的分析，笔者在最后提示购房者在买房的过程中不但要查证房产登记的内容。还要注意进一步查证欲购房产的全部权利人是否知晓并同意，以免来不必要的诉累。