关于与××房地产公司合作建房的

法 律 意 见 书

致：兰州××家禽育种公司

甘肃恒亚律师事务所（以下简称“本所”）受兰州××家禽育种公司（以下简称育种公司）的委托，就育种公司与兰州××房地产有限公司（以下简称房地产公司）合作建房的相关事宜，提供法律咨询并出具法律意见。本所律师根据《中华人民共和国律师法》规定，出具本法律意见书。

在出具本法律意见书前，本所律师审阅了育种公司提供的《联合建房合同书》，并就该合作事宜听取了育种公司的相关陈述。

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律法规及最高人民法院司法解释，并结合本所律师办理相关法律事务的实践经验，就育种公司与房地产公司合作建房事宜，向育种公司提出以下法律意见，供参考：

一、对《联合建房合同书》的法律分析。

1、育种公司与房地产公司的法律关系界定。

根据《联合建房合同书》中对双方权利义务的约定，双方之间主要存在以下法律关系：前期的土地转让关系；中期的代办相关手续的委托关系；后期的代为开发建设管理的委托关系。

2、房地产公司在整个合作流程中的法律地位分析。

标的土地的现使用权人为甘肃南××信用担保有限公司（以下简称担保公司），因此在土地转让环节中出现的是担保公司而非房地产公司。在中后期的合作过程中，所有手续代办及开发管理均只能以育种公司的名义进行。

因此，房地产公司在整个合作流程中均是不显名的。

3、《联合建房合同书》设定的交易结构可操作性及风险分析。

（1）合同主体

标的土地的现使用权人担保公司虽为房地产公司的全资子公司，但担保公司为独立法人，在土地转让过户的过程中，育种公司必须与担保公司签署书面《土地转让合同》，即关于土地转让过户会出现阴阳两份合同----与房地产公司签署的阴合同，与担保公司签署的阳合同。如土地转让过户过程中发生争议，可能会出现阴合同即《联合建房合同书》无效的情况。

（2）合同内容

《联合建房合同书》涵盖了房地产开发的全部流程：土地转让过户，土地变性，项目立项，规划、施工手续的报批，建筑项目的勘探、设计、施工、监理，甚至房屋的销售及《房屋产权证》的办理。

房地产开发是一个复杂的系统工程，因此在一份法律文书意图约定清楚整个流程中各方的权利义务是不现实的，此必将挂一漏万，或将成为引发双方纠纷的隐患。

（3）合作模式

前已述及，除土地转让过户环节外，之后的土地变性、项目立项规划、施工手续的报批、建筑项目的勘探设计施工监理、房屋的销售及《房屋产权证》的办理等事项必须以育种公司的名义进行，即此过程房地产公司是不显名的。

因此，育种公司将项目全盘交由房地产公司管理运作产生的结果就是：项目的管理权限在房地产公司，而风险全部在育种公司。

（4）合作条件及分配方式

《联合建房合同书》是双方合作建房，但未明确房地产公司除土地以外的货币出资数额，合同采取的是对开发总费用由房地产公司兜底的方式。由于对开发总费用对外负法律责任的是育种公司，因此合同约定的由房地产公司兜底的方式缺乏操作性，对育种公司风险极大。

根据《联合建房合同书》对分配方式的约定，实质是育种公司以约定的价格从房地产公司购买房屋。该开发项目是以育种公司的名义进行，因此此约定可能造成合同无效的结果。

二、我们的建议：

基于上述法律分析，我们有如下建议：

1、改变合作主体

鉴于房地产公司在整个合作流程中不显名及现土地所有权人为担保公司的情况，建议由育种公司、担保公司、房地产公司三方签署协议，或育种公司、担保公司双方签署协议，房地产公司作为担保公司的保证方单独出具保函。

此既可满足担保公司出让土地，房地产公司利用其人脉资源及管理团队（因该资源不显名，故也可视为其全资子公司担保公司的资源）办理土地过户、变性及项目报批、房地产开发建设全部事宜的需求，也不会出现因土地过户等问题导致的合同无效后果。

2、改变合作模式

（1）明确双方的合作条件，房地产公司（或担保公司）除以土地作为合作条件外，还应明确其货币出资的数量。

（2）建议在育种公司名下设立项目开发建设资金专户，由合作双方共管，用于支付项目合法支出。

（3）基于项目开发建设面积的不确定性，建议以百分比来约定双方的分配归属。还可约定，如按比例分配给育种公司的面积不能满足育种公司实际需求时，育种公司给对方的补偿单价。

3、其他谈判要点建议

（1）首付款可按房地产公司（担保公司）的指令在办理土地转让过户登记过程中向政府土地管理部门支付，以确保首付款的资金安全。

（2）明确土地使用权证办到育种公司名下的时间及逾期不能办理的退出机制（含违约责任）。

（3）明确土地使用权证办到育种公司名下后办理土地变性（变为商住综合用地）的时间及逾期不能办理的退出机制（含违约责任）。

（4）明确以职工集资建设保障房为由申请立项报建获准批复的时间及逾期不能办理的退出机制（含违约责任）。

特别提示：

1、由于房地产开发建设的复杂性，《联合建房合同书》只能是框架性协议，只能约定清楚双方的合作原则及条件，相应环节的具体问题还需双方在《联合建房合同书》框定的合作原则下协商确定并形成补充文件。

2、由于本法律意见仅是基于《联合建房合同书》及育种公司的相关陈述而形成，因此本法律意见仅供育种公司做相关决策时参考，不得挪作他用，也不得理解为本所对相关意见作出保证。

甘肃恒亚律师事务所

                           律师：陈昱君  丁俊彦  包继鸿