我受本案原告杨某的委托并受北京市华鹏律师事务所指派，担任杨某的诉讼代理人，出庭参加诉讼。开庭前，我认真研究了本案的有关材料，并向相关人员进行了调查取证，对本案已有了充分的了解认识，现结合庭审情况，提出如下代理意见，请法庭考虑：

一、原告系北京市宣武区南横东街**号平房（以下简称“诉争房屋”）的承租人，被告关于租赁合同已经于2000年4月解除的抗辩理由不能成立。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”

本案中，诉争房屋系1993年2月，原告的所在单位为解决原告的住房困难，通过换房的形式分配给原告居住使用的公有房屋，且此分配决定至今未变。原告为证明其与被告就诉争房屋存在的公房租赁关系即原告系诉争房屋的承租人，向法庭提交了换房费收据、准住证、公有住宅租赁合同（被告认可实际的承租期限并不以该合同中载明的租赁期限为准）、原告单位就诉争房屋的分配使用情况出具的情况说明等（以上证据均为原件），对于上述证据，被告在认可其真实性的同时，却提出其（被告）已于2000年4月解除了与原告的公房租赁合同，对此原告不予认可。理由如下：

（1）如上所述，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条明确规定：“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”，现被告虽主张其已于2000年4月解除了与原告的公房租赁合同，但除被告的单方陈述外，被告并未向法庭提交任何证据证明存在合同解除这一事实，因此，应由被告承担举证不能的责任。

（2）《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条就合同解除的要件做了明确、具体的规定，根据这些规定可以看出，非满足法定要件，并经法定程序，已经成立生效的合同不得随意解除。该法第九十六条还明确规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”也就是说，即便原告的行为已经满足被告可以解除合同的实质要件，该合同也并非当然解除，被告如须依据合同法第九十三条第二款（关于约定解除的规定）、第九十四条（关于法定解除的规定）的规定主张解除与原告的公房租赁合同，就应当也必须通知原告，以保证原告提出法定异议的权利，在原告存有异议的情况下，被告若想解除合同，也只能诉诸人民法院或者仲裁机构以确认解除合同的效力。由此可见，被告臆想的、所谓的单方解除行为纯属被告的一厢情愿，不具有任何法律效力。

（3）原告于1995年7月13日，与北京市宣武区陶然亭房管所签订的《公有住宅租赁合同》第十三条以及被告提交法庭的所谓2000年以后启用的《公有住宅租赁合同》标准版本均明确约定：“乙方要求解除合同时，须于一周前通知甲方。本合同中止时，双方须办理以下手续：……”　《北京市房地产管理局关于启用〈北京市公有住宅租赁合同〉的通知》(京房管字〔1995〕第172号)中关于《北京市公有住宅租赁合同》中部分条款及有关问题的说明第七条第（二）款规定：“乙方违约，甲方需中止合同、收回房屋、收取违约金、赔偿金的，必须写出书面材料，按照规定报有关领导批准后，方可处理。处理时，还要写出违约通知书，并发至乙方一份，处理结果要存档备查。严禁口头处理。”第（六）款规定：“凡解除合同或更换合同的，甲方须收回乙方所执合同，注明作废后，存档备查。如因乙方所执合同遗失等原因无法收回的，须由乙方写出书面材料交甲方存档备查。”因此，可以看出，无论是根据合同约定，还是依据相关法律规定，被告如欲解除与原告的公房租赁合同，除须写出相关的书面材料，按照规定报有关领导批准，并提前通知原告、写出违约通知书发至原告，并将处理结果存档备查外，还必须将原告所执的公房租赁合同收回并注明作废。而本案中，被告显然并未遵从上述规定，因此，被告关于租赁合同已解除的抗辩理由不能成立。

（4）事实上，原告并不存在违约行为，被告无权解除与原告的公房租赁合同。

原告向法庭提交的《公有住宅租赁合同》第十二条规定，乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同，收回房屋：“……无正当理由拖欠房租六个月以上的，无故空闲连续六个月以上的……”。而本案中，由于诉争房屋的软件及硬件均存在严重质量问题，后经陶然亭房管所派人维修后，仍然未能达到正常使用要求，此后，由于诉争房屋的经营管理单位多次发生变更，包括被告在内的各单位便开始以种种理由（如此为历史遗留问题等）对原告的修缮要求予以推托、拒绝，致使原告及其家人的合法居住权益长期无法得到保障。而且由于该房屋的质量问题长期未能得到解决，加之该房屋本身已经年代久远，存在严重的安全隐患，原告为维护自己及家人的生命安全，又只得暂时搬离该危旧房屋另行居住他处。因此，原告在这种情况下，以先履行抗辩权或同时履行抗辩权为理由缓交房租并暂时搬离诉争房屋是具有事实和法律依据的，被告无权据此解除与原告的公有住宅租赁合同。

此外，由于诉争房屋存在的严重质量问题长期未能得到解决，包括被告在内的陶然亭房管所、被告的二分部等均未向原告主张过交纳房租一事，根据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年，因此，在时效已过的情况下，被告已无权依据一种不受法律保护的权利来解除合同，否则，必然会造成一种十分尴尬的状态。

二、被告作为政府授权指定的公房经营管理单位，其与原告之间并非简单的平等民事主体之间的房屋租赁关系，未经法定程序并满足法定条件，任何人均无权收回原告承租的公有房屋。主要表现在以下几个方面：

（1）众所周知，公房是我国在计划经济体制下，为解决职工的基本生活居住问题，而通过职工的所在单位，按照职工的工龄、职务、学历等打分排队，进而对符合条件的工作人员实行的一种以 “统一管理、统一分配、以租养房”为特点的特殊的住房实物分配福利制度。自新中国成立以来，直至1998年7月3日国家以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）这一文件，明确提出自1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化（即住房补贴、住房公积金）以来，这种住房实物分配的福利制度存在了将近40余年。由于国家对于分配给职工的公房，只是收取象征性的、近乎无偿使用的低租金，它也可以说是在我国计划经济体制下，对职工发放的一种以按劳分配为主的、以实物形式向职工发放的一种工资性补偿、福利。

（2）直管公房租赁关系是一种公法色彩很浓的特殊关系，这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系，其具备了物权的属性。首先，在公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系等都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意思自治范围都被压缩到极小，公有房屋的所有人无权像其他私有房屋的所有人一样对其所有的私有财产自由处分、自由选择出租对象等；其次，能够取得公房使用权的条件必须是为单位服务达到一定的期限，所分配住房的面积与也劳动者的工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，这种公房租赁关系是依据变相工资分配的方式建立起来的“租赁”关系，不是真正合同法意义上的租赁关系，从这个意义上讲，公房使用权虽名为租赁，实质上却具有实物工资的意义。其这一特殊性使得这种公房使用权或者说公房承租权具有特定物权的性质，即这是一种民事主体以自己的劳动获得的权利，象劳动报酬一样，是一种比较充分的自物权。可见，公房使用权与一般租赁合同的承租使用权性质相比，二者虽均称为房屋承租使用权，但因其产生的原因不同，从而导致其性质不同。公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利是他人（包括产权单位）不能任意剥夺的。

此外，相关规范性文件也均对公有住房的拆迁出售、出售程序及出售价格、已购公有住房的再次转让、租金价格及其变化、承租人变更、水电煤气供暖的改造、租金的减免政策幅度（见北京城镇公有住房租金减免暂行办法）、职工可承租的公房控制面积标准等等做出了一系列强制性规定，而普通私房的出租显然并非如此，而是充分体现了当事人的意思自治。

（3）由于公有住房使用权具有实物工资的意义，凝结着职工的劳动价值，是职工劳动报酬的一种体现，因此，使用权人也由此取得了对公有住房实际的控制、支配权，相反，公房所有人作为所有权人的权利却已经被虚化和弱化。

（4）随着公有住房改革的深入和二级房产交易市场的放开，有关行政部门已经出台的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》等等一系列文件，均规定了产权单位应当或者必须向职工出售公房的种种情形，甚至要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝”等，而且在现有条件下，国家允许职工用很少的钱就可以购得公房，也可以说明随着国家住房制度改革的推进，公有住房的商品化性质和私有财产的属性已经开始逐步得到承认和体现。

综上，诉争房屋系原告已经获得的具有实物工资性质的福利性住房，除原告所在单位已经依法为原告发放其他替代性补偿且原告同意接受的情况下，任何人不得随意剥夺。

三、原告依法有权要求被告修缮房屋并赔偿损失

我方认为，被告作为政府授权指定的诉争房屋的经营管理单位，依法负有对诉争房屋及其附属设施检查与维修的义务，以切实保障承租人及其共居人的正常居住使用和生命财产安全；而且因被告怠于履行上述法定义务，致使原告长期无法正常居住使用该房屋且不得不另行居住他处，由此给原告造成的损失亦应由被告赔偿。

四、关于被告提交的承租人为“孙某”的《北京市公有住宅租赁合同》

我方认为该租赁合同完全是被告自行伪造，不具有真实性，理由如下：

1、立案之前，原告曾多次就本案的争议问题与被告的工作人员（包括被告二分部的法定代表人李仁全）沟通、协商，但始终没有任何人提到诉争房屋已出租给他人。

2、如诉争房屋确已于2003年4月3日出租给孙某，那么为什么孙某在长达7年的时间里，从未居住过诉争房屋，也从未要求过原告为其腾退诉争房屋？这与常理不符。

3、根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）的相关规定，我国自1998年下半年开始已经停止住房实物分配，那么孙某作为崇文区的一名私企员工，又是依据什么文件、什么事实、通过什么渠道、由谁分配承租的属于宣武区房管局所有的诉争房屋呢？

4、被告在庭审中声称是于2003年4月将诉争房屋出租给孙某的，而该合同中载明的租赁期限却为“2000年4月1日至2003年3月31日”，两者显然自相矛盾，被告也无法自圆其说。

5、此合同加盖的公章是北京市宣武区陶然亭房管所，而根据北京市宣武区机构编制委员会办公室出具的证明，早在2002年12月30日，北京市宣武区陶然亭房管所就已经更名为北京市宣武区国土资源和房屋管理局陶然亭管理所，因此，足以说明被告提交的此份合同是伪造的。

以上代理意见，望贵院予以充分考虑。

                                  代理人：北京市华鹏律师事务所

                                      律师：刘红英          

                                                  2010年 月  日