典型案例――

出售在银行有抵押的房屋是否为有效合同？

案情简介：

石某（被告）有一处住房系按揭贷款购得，其购房总价款为27万，首付7万元，贷款20万元。后来，石某由于临时急用钱，便与朋友金某（原告）协商将该房屋转让给他。双方达成如下协议：交易价款仍按原价27万确定；买方金某先一次性支付给石某8万元（首付+已还贷款）；同时石某将原《商品房买卖合同》和发票等手续、还贷卡及门钥匙等全部交给金某；余款19万元由金某仍已石某名义按月向银行还款；还约定了如果买方金某要求以一次性还贷的形式要求卖方协助配合办理过户手续，提前30天通知石某，卖方要无条件配合，否则赔偿买方5万元。双方签订协议后，买方交付了8万元的购房款，卖方也将购房手续、银行卡及钥匙交给了买方，但没有向买方出具收款收条。而在买方金某还了几个月贷款后，卖方的房产证也办理完成，金某打电话要求石某配合办理过户手续，石某却推托躲避金某，拒绝配合，甚至将原还贷卡挂失补办，自行还贷了。金某在与其交涉无果的情况下遂将石某告上了法院，要求履行合同、配合过户。

被告在诉讼中主张：合同无效，因为违法且侵犯了抵押权人（银行）的利益；原告违约，并且没有全额付款（被告自认只付了一半）；要求法院解除合同。

此案的主要焦点问题：

1、该房屋买卖协议（合同）是否有效？

2、原告（买方）主张购房款8万元已经支付的事实是否成立？

3、合同是否应当继续履行？（事实上是否可以继续履行？）

本律师主张（代理意见）：

1、该合同合法有效。虽然《担保法》第四十九条规定了抵押人未通知抵押权人的转让行为无效，但由于该条款表述存在重大歧义，不符合立法精神，已被最高人民法院《担保法司法解释》所修正并且在其后出台的《物权法》当中得到进一步的确认。《担保法司法解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”，《物权法》也有类似的表述。所以，本案的买方（原告）完全可以通过偿还全部贷款的方式来使抵押权消灭，从而没有侵犯第三人利益，也没有违反法律的强制性规定，该合同为有效合同。（通过询问银行，银行也表示可以接受房屋买方的全额还贷（包括违约金）继而解除抵押关系。）

2、通过一系列证据证明原告已将全部房款付清。理由是：第一，合同中约定的是即时给付的，合同本身应当作为交付的依据；第二，被告已经将购房手续、还贷银行卡和钥匙交给原告，如果原告没有付款的话，被告又怎么会交付这些东西？第三，双方在电话中原告数次问到被告“我把钱给了你，你怎么不配合我过户”，而被告没有任何反驳的语言。并且，如果原告没有付款（或没全额付款），被告怎么从来没找原告去要过呢？而是原告到处追着找被告，被告却躲着原告不见面呢？综合分析，原告应当把8万元购房款全额付给了被告了。

3、被告的行为已经构成违约，应当承担继续履行及赔偿损失（违约金）的责任。

判决结果：

1、认定双方《房屋买卖协议》合法有效。

2、被告在判决生效日起30日内配合原告办理一次性还银行贷款及更名过户手续。

3、原告在更名过户同时支付被告剩余购房款4万元及被告在此之前自行偿还的贷款9千元；

小结：

虽然法院没有认定被告违约金，并且没有认定全额购房款。但对于此类有按揭贷款的房屋买卖的效力给予了积极的认可，保护了买方的合法权益。如此一来，使得那些见利忘义的人，看到房屋价格一路看涨的情况就想尽办法使交易进行不下去，而求得更大利益的贪婪行径不能得到满足，维护了公平和信用的价值。