代  理  词

审判员：

江苏征远律师事务所接受XXX（江苏）有限公司扬州邗江分公司（以下简称XXX公司）的委托指派我担任其与陈某某房屋租赁合同纠纷的代理人。在听取了刚才的法庭调查之后，现代理人发表如下代理意见，请法庭予以采纳：

一、陈某某违反合同约定义务在先，经XXX公司多次书面通知继续履行，仍拒不履行，其行为已经侵犯了XXX公司的合法权益。

2012年8月7日，XXX公司与陈某某签订了XX邗江店第XX店面的租赁合同，双方对于租金及各项费用的支付方式及金额做出了明确的约定。合同签订后，XXX公司恪守合同约定，但陈某某自2012年11月起拒付房租及其他相关费用。为此，XXX公司分别于11月19日、26日、12月18日三次向陈某某送达了催款公函，催促其缴纳房租等费用，同时提醒陈某某若不履行义务，将依据合同约定停止对其的物业服务。但陈某某一直置之不理。为了避免损失继续扩大，XXX公司无奈采取了停止物业服务的措施。

需要提醒法庭注意的是，在上述合同中双方特别约定：陈某某不能因为物业的原因拒付上述任何费用，一旦发生，经XXX公司书面通知满10天仍未纠正其违约行为的，XXX公司有权单方面终止租赁合同。因此代理人认为，在陈某某拖延支付租金等费用的情况下，XXX公司停止对其的物业服务是维护自身权益的一种合法行为；其次，在XXX公司所送达的三份函件中，均告知对方如果不缴纳房租及相关费用可能产生的不利后果，陈某某对于该后果是知晓的。因此，XXX公司在该起房屋租赁纠纷中所采取的措施是符合合同约定，合理合法的，并未侵犯陈某某的合法权益。

二、陈某某拒付租金的答辩理由不能成立，其无权拒缴任何一项费用。

首先，对于陈某某店铺内没有通风口的问题。

XXX公司在出租该店面时，已经明确地向陈某某展示了店铺的具体位置及内部结构，陈某某是知晓店铺具体情况的。由于结构问题，该处店铺无法安装通风管道。代理人认为，陈某某当初能够租下此店面，除了考虑店面的地段、位置外，作为一名开办专业的美容美发店的人来说，其对于该店铺所需要的基础设施建设（特别是卫生方面）肯定比XXX公司更加清楚。虽然该店铺没有通风口，但陈某某起初要求租赁该店铺时并没有提出任何异议；装饰期间，陈某某亦未提出此方面存在什么问题；再者，为了解决美容店内通风问题，陈某某入场后自行安装了后来正常使用的空调。这也进一步说明，陈某某当初对于店铺的是否适宜开设美容院是明知的。如果陈某某认为该店铺没有通风口，不适合经营美容美发行业，起初就完全没有必要承租该店铺。熟话说，隔行如隔山，强制性要求XXX公司在出租店铺之前知晓美容院通风的需求无异于强人所难。事实上，XXX公司对于通风口的问题没有任何的隐瞒，也没有任何的承诺。陈某某不应当以无通风口为理由拒绝交租。需要特别说明的是，1996年中华人民共和国卫生部制定《理发店、美容店卫生标准》要求，高级美容院（店）应有机械通风设备，且组织通风合理。无机械通风设备的普通美容院（店）应充分利用自然通风。陈某某的美容院仅系一家普通的美容院，机械通风并非强制性要求。同时卫生监督部门的许可证间接证明，该店铺是适宜开设美容院的。所以庭审中陈某某以没有通风口拒付租金的说法无法成立。

其次，关于XXX公司对美容院空调断电的问题。

陈某某私下将空调的线路直接搭在XXX公司门店的线路上，一直以来的空调电费均由XXX公司支付。陈某某的行为系应该受到刑罚追究的盗窃行为，XXX公司在发觉之后对其空调断电是合法的维权行为。由于之前XXX扬州门店的店总、保养以及招商人员经常更换，而现任的招商人员于2012年3月12日入职，其在每月正常抄录电表的情况下，发现美容院在夏天全天候使用空调的情况下，用电量居然跟其他季节相差无几，经过排查方才发现陈某某店铺的空调线路竟然搭在门店的线路上。XXX公司的相关人员随即找到陈某某要求其将空调用电接回其自用电上，但遭到陈某某的拒绝。按照陈某某店铺所使用空调的功率和时间来推算，上述空调的电费每月在8400元左右，远超过XXX公司每月向美容院收取的7147元租金，这就造成了，陈某某利用XXX公司场地开办美容院，不但分文不交，XXX公司每月还得倒贴1000多元。简直是滑天下之大稽。因此XXX公司在事先告知并且多次协调未果的情况下，于2012年10月30日切断了陈某某搭在门店电线的空调线路。代理人认为是陈某某先侵犯XXX公司的合法权益在先，XXX公司的行为只是自我保护的行为，并未侵犯陈某某的权益。同时在此，特别声明，XXX公司保留向警方报案，追究陈某某刑事责任的权利。

第三，当空调用电被切断后，陈某某便找出种种借口拒绝缴纳房租和各项费用，其对于XXX公司的多次的催款也置之不理，甚至在营业高峰期带人围堵XXX公司大门，同时加以恶意诽谤，直接导致XXX公司营业受损，并严重影响了公司的声誉。在警方协助下，虽然陈某某已经撤离本案诉争店铺，但目前仍然实际控制该店铺，导致XXX公司的损失仍在不断扩大之中。

综上所述，陈某某不但侵犯XXX公司权益，拒缴租金费用，而且对XXX公司进行污蔑，造成严重影响，故XXX公司请求法院能够依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。

                              代理人：崔明霞