苏州动迁房买卖纠纷

 苏州动迁房买卖纠纷（-）

【案情介绍】：

2010年家住园区胜浦镇的王先生因为一件很苦恼的事情咨询李加刚律师：其本人在2008年购买了同村一户的多余的动迁房，面积为110平米，当时双方签订了书面合同，而且经过房屋中介公司签订的。合同约定房屋产权下来之日起3日内配合徐先生办理过户费用。

时间过得很快，过了几年，产权证下来了。王先生得知后前往办理过户手续，对方却不配合，理由是房屋过了好几年，已经增值了好几十万（当时是每平方3000元；现在是5000元左右），当时卖亏了，要收回来，或要王先生补偿几万元，才肯配合过户。所以王先生很着急。

【法理分析】：

李加刚律师仔细分析证据并详细询问合同的履行情况，并根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

另《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第六款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”之表述，根据立法本意及法院的司法实践，这里的未取得产权证是指自始不能办理权属登记的房屋，主要针对的是那些不认定无效，即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。

而本案并非如此，拆迁安置房是国家依法实施房屋征收后，依法建造、依法交付使用的，只是考虑到动迁安置房的特殊性，产权登记的办理手续往后延迟，暂时无法办理产权证。

另据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

该规定反映出即便因为没有房屋产权证也不必然导致合同无效，何况本案中系争房屋在2010年已经取得了房屋产权证，那么，对方辩称主张合同无效是没有法律依据的。

既然合同有效，徐先生已经履行付款义务，对方也交付房屋，则对方就有义务履行附随过户手续于是法院根据本案事实与上述法律规定判决对方协助履行过户。

【律师点评】：

本案是一起突破传统法律理念，遵循客观实际，采用公平原则的民法精神来处理的一起典型案例。原则上无产权证的房屋禁止买卖的，甚至是无效的。但是实际情况则是普遍的。一般法院都予以支持，很难再按照无效合同处理，只有采用公平原则才更符合民意。

目前苏州地区有很多动迁房买卖行为，中介公司为赚取利润，动迁户急于拿到现金，买房人贪图便宜，无奈之下形成这样一个黑暗房屋交易市场。殊不知这样的法律隐患也产生了。随着目前房产市场的动荡不安，价格也是此起彼伏。所以购房人一定要谨慎，要懂得如何规避风险。