二手房交易谨防四大陷阱
        “避税”陷阱
　　“阴阳合同”隐患多,避税难避法律责任
　　案例一：王某最近购买了一套三居室，面积150平方米，成交价为150万元。但在房管所网签时，王某与原房主签订的价格显示的是125万元。“网签合同是假合同，这个价格主要是用来避税”。
　　“避税”通常的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”，或者签订“主合同”和“补充合同”。签订“阴阳合同”，即签订一份总房价较低的合同，作为办理过户手续之用的“阳合同”，同时签订一份反映真实成交价格的“阴合同”。签订“主合同”和“补充合同”的操作方式更为简便，买卖双方只签订一份价格虚假的买卖合同用来办理过户手续之用，真实的成交价格则通过签订补充协议的方式来约定。
　　律师提示：这样的“避税”方式是违法的，一旦被查出，不但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款。更为严重的是，这样所谓的“避税”方式在近几年已经引起了一定数量的纠纷。过户前首先要核税，核税通不过，则无法交易，纠纷自然而生，多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。此外，如果是通过贷款方式买房，由于首付款是按真实房价支付的，而交付贷款银行的必须是送房地产交易过户用合同，如果首付款和买卖合同有出入，贷款也不能获得银行批准,这样也会引起双方的纠纷。
　　“贷款”陷阱
　　假收入证明不可信,做高房价不可取
　　案例二:宋女士月收入6000元。最近买了一套二居室,拟申请贷款80万元,期限为20年。而银行要求其月收入至少为1万元,为了使贷款获批,宋女士找到了公司财务主管,为她开具了月收入1万元的收入证明。结果银行还是没有批准宋女士的贷款请求,原因是月收入过万达到申报个人所得税的条件,而银行通过查询得知,宋女士并没有出现在纳税名单中。
　　从各大银行对于购房贷款的审批要求上看,月还款额需要匹配的收入证明。一些购房者的收入可能无法达到银行的要求,于是只能做假的收入证明用于购房贷款。
　　律师提示:提供假收入证明一旦被银行查出,就可能进入不良信用黑名单,不但该次贷款无法通过审批,而且也会成为今后贷款的障碍。所以,购房贷款时应该先咨询贷款银行,量力而为,勿让假收入证明成为影响交易的陷阱。
　　案例三:周先生新近购买了一套单位附近的房子,成交价为100万元。在向银行申请贷款时,周先生提供的成交价格被增长为130万元。但是银行批给周先生的贷款为100万元。“冒着很大风险与原房主签了这份‘高房价协议’,没想到还是没有骗过银行”。周先生苦笑道。
　　相比逃税而做低房价,有的购房者还会故意和上家串通做高房价,方法基本和做低房价类似,其目的是为了获更高额房贷。
　　律师提示:做高房价有违银行房贷规定。做高房价无疑属于“骗贷”,要承担相应的法律责任。此外,银行对房地产进行评估后认为实际价值并没有合同价高,购房者也可能无法贷到预期的数额,容易引发交易双方纠纷。
　　“中介”陷阱
　　口头承诺不可靠,看房背后有玄机
　　案例四:通过房产中介,张先生看中了一套三居室,成交价为80万元,中介公司表示,这套房最低可以贷到50万元。张先生很快签订了购房协议,并向中介公司支付了30万元首付款。但是在申请银行贷款时遇到了麻烦,按照张先生的还款能力和这套房子的价值,银行只批贷25万元,还有25万元的缺口。张先生急了,希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。中介说,协议上并没有保证你能贷到款,中介费和首付款不能退,缺口25万元只能由张先生自己想办法。
　　律师提醒:在签约前,一定要对房产情况及自身经济实力和贷款能力有个清醒地认识,不能听信中介的口头承诺,以免引起不必要的麻烦。
　　案例五:通过一家房产中介孙女士看上了一套二居室。但因为另一家中介公司的挂牌价稍低,孙女士与另一家中介公司达成了交易,并支付了中介费。但不久后,先前带孙女士看房的那家中介将孙女士告上法院。原来,在看房时,孙女士在中介提供的看房单上签字,而这个看似不重要的看房单其实是一份无终止期限的居间协议,明确约定了通过其他中介成交同一套房屋的,要承担违约金。
　　律师提示:签订“看房单”和签订居间协议时,一定要先看清具体的内容,不能想当然。而看房单上也有玄机,有的看房单甚至会约定看房后,只要最终看房人购买了该套房屋,无论是否通过该中介达成交易,都要承担相当于中介费或一定金额的违约金。
　　“合同”陷阱
　　合同最好当面签,留下“空格”隐患多
　　案例六:在没有见到房主的情况下,曹先生与中介签署了一份购房意向协议。中介口头承诺,税费和中介费由买卖双方共同承担。但是等曹先生拿回三方协议时却发现:意向协议最后一条“其他约定”之后的空格在自己签字时还是空白,等卖方签完了上面居然添加了“交易中所发生的所有税费均由买方承担”。曹先生不认可,但是百口难辩。
　　中介公司在购房者有意购买房屋时,会不失时机的催促购房者签订预先制作的一式三联的格式意向协议,并由购房者支付为数不多的意向金。约定买方签字后,意向金则转为定金。但是为了避免买卖双方提早碰头而造成跳过中介私下交易的情况发生,中介也寻找着保护自己权益的方式来促成双方交易,先不让买卖双方碰头,意向协议通常由买方先签,然后由中介拿给卖方签,而买方签字后,一式三联的意向协议均被中介拿走。
　　律师提醒：由于格式的意向协议是预先制作，会留出空格便于填写，所以先签约的买方千万要注意，对于不需要填的空格一定要划去，不要留有空白的空格。当然合同的签订最好能在三方都在场的情况下进行，并当场留一份原件在手上，以免带来不必要的麻烦。
来源 扬子晚报