山王杨律师事务所：东省石油集团潍坊总公司诉武某某、秦某某、潍坊某木业有限公司房地产买卖合同纠纷案。


9、山东省石油集团潍坊总公司诉武某某、秦某某、潍坊某木业有限公司房地产买卖合同纠纷案。
案情简介：2003年4月30日，出售方山东省石油集团潍坊总公司与购买方武某某、秦某某达成《房地产买卖契约》，约定出售方将位于潍坊市潍城区党家湾小区的房产，建筑面积为1719、82平方米及所属土地使用权出售给购买方，总成交价为2460000元，购买方先付1000000元，余款待出售方将房地产过户到购买方名下后按交证之日起一个月内付清。

房地产买卖契约

甲方：（出售方）山东省石油集团潍坊总公司

乙方：（购买方）武某某、秦某某

丙芳：（担保方） 潍坊某木业有限公司

为明确加以双方的权利义务关系，经双方协商一致，双方同意就下列房地产买卖十项自愿签订本契约，望双方共同遵守。

一、家访自愿将潍城区党家湾小区的房产，建筑面积为壹仟柒佰壹拾玖点捌贰平方米及所属土地使用权（包括水电）出售给乙方，乙方对该房地产作了充分了解，愿意购买该房地产。

二、双方议定的上述房地产成交价为贰佰肆拾陆万元，小写：246万元。

三、付款方式：双方契约签订后，以方向甲方预付购房定金叁拾万元，小写30万元。第二次2003年5月10日前在付购房款柒拾万元，小写70万元，甲方将房产证过户到乙方名下。第三次：甲方将房地产过户到乙方名下后按交证之日起一个月内付清甲方余款壹佰肆拾陆万元。同时甲乙双方到房产现场办理交接程序。

四、加方保证上述房地产权清楚，发现与加方有关的产权纠纷或债权债务，该由甲方负责清理。并承担相应的民事诉讼责任，因此给以方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

五、违约责任。一方中途毁约，一方不得向甲方索还定金；甲方中途毁约加方应在签约之日起七日内假定进退划给一方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或者甲方不能按时向乙方交付房产，每逾期一日，有违约一方付给对方该房余额款千分之三的滞纳金。乙方向甲方交余额宽裕其最长不超过十日。超过十日交不起全款，按违约条款执行解除合同。

六、若乙方到期无力偿还欠款，有丙方无条件偿还全部欠款。

七、上书房产证及土地使用正在办理过户交易手续中所需交纳的全部费用由甲方承担。

八、甲方负责清理现有租房户，并承担租房户赔偿问题。如继续租赁，同样价格享有优先租赁权。

九、现长城润滑油公司所使用大约在137平方米左右，不管乙方将此房产出卖给任何单位必须由长城润滑油公司所租赁使用。否则视为违约。如有其它异议，双方协商解决。若协商不成由该房产所在地管辖。

十、本合同一式六份，甲、乙、丙三方各执两份。



甲方：（盖章） 乙方：（盖章）

法人签字： 法人签字：



丙方：（盖章签字）

法人签字：

民事起诉状

原告山东省石油集团潍坊总公司，驻地潍坊市潍城区苍南街41号。

法定代表人葛坤堂，经理。电话：8905116。

被告武某某，女，1960年1月2日出生，汉族，被告秦某某，潍坊市城关房地产中介服务业主，电话：

被告潍坊某木业有限公司，住地潍城区军埠口镇南二环路中段。

诉讼请求：1、请求人民法院依法判令三被告连带支付房产买卖前款：146万元，按照合同约定承担违约金：131400元（按每日千分之三赞机制起诉之日）；

2、本案全部诉讼费用判由被告承担。

事实与理由：2003年5月14日，由被告潍坊某木业有限公司（下称木业公司）担保，原告与被告武某某、秦某某（下称两被告）签订“房地产买卖契约”。合同约定原告将在潍城区党家湾小区的房产，面积1719.82及土地使用权（包括水电）出售给一方，乙方对该房地产作了充分了解的基础上，愿意购买该房地产，成交价246万元。付款方式：双方契约签订后，以方向甲方预付购房定金叁拾万元，小写30万元。第二次2003年5月10日前在付购房款柒拾万元，小写70万元，甲方将房产证过户到乙方名下。第三次：甲方将房地产过户到乙方名下后按交证之日起一个月内付清甲方余款壹佰肆拾陆万元。同时，合同还就违约责任、房产交接手续、担保方的担保责任、相关费用的承担及现有租房户的清理等进行了约定。

合同签订前，两被告按约预付购房定金30万元及购房款70万元。2004年6月原告即提前将上述房产交由两被告。至2004年9月17日上述房产全部过户到两被告名下。但是，两被告没有按照合同约定的期限支付购房余款，构成违约。

2004年10月20日，原告收到两被告寄送的领款通知，通知原告速到两被告处领取余款。然而，当原告依照通知前往领取余款时，被告武某某以其缴纳的土地出让金应由原告承担为由拒付购房余款146万元。

特此，依法提起诉讼，祈求人民法院依据原、被告双方签订的合同约定，依法判令两被告立即支付购房余款146万元，承担违约金（每日千分之三至实际付款之日），判令被告木业公司承担连带责任，维护原告的合法权益。

此致

山东省潍坊市中级人民法院


具状人：（盖章）

二〇〇四年十一月十七日


民事答辩状

答辩人：武某某，女，1960年1月2日生，答辩人：秦某某，男，1953年1月15日生，潍坊市城关房地产中介服务业主。

被答辩人：山东省石油集团潍坊总公司，驻地潍坊市潍城区苍南街41号。

法定代表人葛坤堂，总经理。

答辩人就与被答辩人房地产买卖合同纠纷一案，现提出答辩意见如下：

一、被答辩人的起诉无任何事实与法律依据。答辩人与被答辩人签订了{房地产买卖契约}后，根据契约第三条之规定“第三次：甲方将房地产过户到乙方名下后按交证之日起壹个月内付清甲方余款。”但被答辩人却言而无信，不按合同履行，至今为止仍有535、32平方米土地未给答辩人办理土地使用证，虽经答辩人多次催促，被答辩人却拒不履行。而根据合同的约定，被答辩人只有将全部房地产过户到答辩人名下、交证之日起壹个月内才有权向答辩人索要相关款项，也就是说被答辩人从法律上并无起诉答辩人的权利。因此，答辩人要求人民法院依法驳回被答辩人的起诉。

二．根据合同第七条约定“上述房产证及土地使用证在办理过户交易手续中所需交纳的全部费用由甲方（也就是被答辩人）承担”。据此约定，要求人民法院从余款中扣除答辩人在办理房产证及土地使用证过户交易中所代答辩人交纳的相关费用。


答辩人：武某某 秦某某

二00四年十二月二十六日


民事变更诉讼请求书


申请人（原告）山东省石油集团潍坊总公司，驻地潍坊市潍城区仓南街41号。

法定代表人葛坤堂，经理。

被申请人（被告）武某某，女，。

被申请人（被告）秦某某，男，1953年1月15日生，汉族。

被申请人（被告）潍坊某木业有限公司，驻地潍城区军埠口镇南二环中段。

诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方房地产买卖合同无效，依法判令双方返还；2、本案全部诉讼费用判由被告承担。

事实与理由：申请人诉三被申请人房地产买卖合同违约纠纷一案，潍坊市中级人民法院已依法开庭审理。本案所涉的原被告双方所签订的房地产买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项、建设部《城市房地产转让规定》第六条的规定，即该合同所涉土地使用权，申请人自始未依法登记领取权属证书，系法律、行政法规规定不得转让的房地产。因此，根据《中华人民共和国合同法》第第五十二条第五项规定，双方所签房地产买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。

现申请人根据民事诉讼法相关规定，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，变更本案诉讼请求，请求人民法院依法判决，支持申请人上述新的诉讼请求，同时申请人放弃本案其他诉讼请求。

此致

山东省潍坊市中级人民法院

申请人：山东省石油集团潍坊分公司（公章）

二00五年三月一日

附本申请书副本4份。


代理意见书

一． 原告变更诉讼请求的程序，人民法院不应受理。

1．原告诉被告房地产合同违约纠纷一案，潍坊市中级人民法院受理后已于2004年12月28日开庭进行了审理，整个庭审程序已经进行完毕，根据《民事诉讼法》第128条规定“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可进行调解，调解不成的应当及时判决”。该案法庭辩论业已终结，而且进行了多次调解，终因原告要求的无理和过分并拒绝履行合同所规定的义务而调解未成。根据《民事诉讼法》此条规定，人民法院应当依法对该案作出判决，不应再受理原告的请求。

2．根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第156条“在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”但该案法庭辩论已经终结，原告原诉由是起诉合同违约，要求给付所欠房款及违约金，是给付之诉；而新诉由是起诉要求确认合同无效，系确认之诉，两个诉由完全矛盾，并非同一案由，人民法院根本无法也不可能合并审理，就新的诉由原告应另行起诉。

3．原告按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条变更诉讼请求，引用依据不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》是关于诉讼证据问题的司法解释，而非诉讼庭审程序的司法解释。况且，根据第34条“当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的应当举证期限届满前提出”。本案法庭辩论都已终结，至今已开庭都三个多月，原告就是要求变更也早已超过本规定所规定的时限。而原告按照第35条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第34条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。本案诉讼过程中，人民法院从未对案件事实作出认定，无从谈起原告主张法律关系的性质或民事行为的效力与认定不一致，更未告知当事人变更诉讼请求，原告变更诉讼请求的申请无任何法律依据。可否变更诉讼请求应当按照《民事诉讼法》的规定执行而不能按《民事诉讼证据的若干规定》办理。

据此，请求人民法院驳回原告变更诉讼请求的请求，以维护法律的严肃性及公正性。

二． 被告认为双方所签《房地产买卖契约》合法有效。

1．合同当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，是当事人双方意思表示。原被告之间所签房地产买卖契约，无论从形式上还是内容上都符合法律规定。原告为出售房产到处张帖广告，所签合同文本系由原告起草，由原告法律顾问进行了近二个月的审查又经原告上级部门的同意后才签订的，是双方在平等、自愿的基础上达成的协议，是双方的真实意思表示，此签约行为应受法律保护。

2．原告本身即出尔反尔，自己打自己的耳光。在变更诉讼请求前的起诉书中认为双方所签合同合法有效，故尔要求被告给付余款承担违约责任，由于原告本身就未按合同履行自己的义务（双方所签契约第七、八条原告根本就未履行），在违约在先的情况下，又开始自己否定自己，认为合同无效。这种出尔反尔的做法，于法于理都是讲不通的。

3．《地市房地产管理法》第37条第（六）项规定，：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。此条根本就未规定未依法登记领取土地使用权证书的房地产不得转让。双方所签合同所涉及的房地产原告早已进行了房产登记并领取了房产证书，所以完全可以转让，也已经按合同转让过户完毕。

《城市房地产管理法》第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，是规定未依法登记领取权属证书的房地产不得发生物权的转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身效力并不产生影响。何况本案所涉及的房产权属证书齐全，物权的转移完全符合法律规定。

4．关于土地使用权问题，《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”，同时，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定“地上建筑物、附着物的所有权人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”。本案中所涉房地产，是原告1992年从潍城区南关房管所购得，根据《城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的上述规定，原告已经从法律上取得了本案中所涉房屋占用范围内的土地使用权，只是原告未履行形式上登记程序，未按法律规定到土地管理部门办理土地使用权登记手续而已。因此，契约中约定的土地使用权同时转让的内容，完全符合上述法律的规定。而且双方所签契约中明确约定原告有义务将土地使用权过户到被告名下，况且经原告同意，被告持盖有原告公章的各种资料已将部分土地的使用权（536平米）办理到自己名下，所余小部份土地的使用权原告完全有条件办理土地使用权登记手续并过户到被告名下，只是原告不去办理而已。

另外根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案中原告所转让的房地产，潍坊市房管局已批准对合同所涉及的房屋全部办理了房产过户登记手续，土地管理部门了办理了部分土地的使用公登记，此举完全符合上述法律的规定。

5．《合同法》第52条第1款第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而《城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，不是《合同法》第52条所谓的强制性条款。第一、在法学理论上，凡是法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款；第二、《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多有“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也滑充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；第三、从《合同法》鼓励交易的原则上出