案情：

2004年5月30日，仲某与康某夫妇签订了房屋买卖协议，双方约定，康某夫妇同意将自己的一套私房卖给仲某，价款10.8万元，并负责办妥房产证过户手续，承担一切费用，仲某向康某夫妇交款后，康某夫妇将房屋钥匙及相关证件交给了仲某。协议签订后，仲某向康某夫妇交付购房款10.8万元，但直至2006年1月康某夫妇一直未与仲某办理房屋过户手续，原因是康某夫妇在购买房屋时前任房主就没有办理产权证，该房是没有产权证的房屋，为此，仲某向法院起诉，要求康某夫妇返还购房款10.8万元及利息，并赔偿损失2万元。

康某夫妇辩称，其与仲某签订的房屋买卖协议违反了房产管理法规定，买卖协议无效，双方仅应相互返还财产。

法院审理认为，由于双方在签订协议时，康某夫妇并未实际取得该房权属证书，故双方签订的协议无效，仲某应当返还房屋，康某夫妇应当返还购房款10.8万元及利息。同时，康某夫妇明知自己房屋无权属证书，却仍在协议中约定承诺负责为仲某办理房产证，最后导致合同无效，应承担缔约过失责任。经仲某申请，法院委托一家房地产估价有限公司对房屋现价值进行评估，评估结果为双方买卖的房屋现值128797元。最后法院判决康某夫妇返还仲某购房款10.8万元及利息，并赔偿其损失2万元，仲某将房屋返还。

分析：

《合同法》第52条（五）规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第38（六）规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。仲某与康某夫妇订立协议时，房屋尚未依法登记并领取权属证书，故双方所定协议无效。

本案中，康某夫妇承诺为仲某办理产权登记手续，却无法实现，违反了诚实信用原则，合同无效的过错在康某夫妇，康某夫妇应当承担缔约过失责任，赔偿给仲某造成的损失。

损失数额如何确定呢？因康某夫妇的过错导致合同无效，仲某不能享有所购房屋的所有权，现仲某欲取得相同的房屋，需支付128797元，所以现房屋的评估价值与2004年5月双方交易价格差额20797元应为仲某的损失。仲某要求康某夫妇赔偿损失2万元在此差额范围内，因此获得法院支持。

出卖人未领取房屋权属证书的，房屋所有权尚处于待定状态，故根据房地产管理法之规定，未领取权属证书房屋禁止买卖。在房屋价格上扬过程中，多有卖方借尚未领取权属证书为由毁约，致使买受人要么接受加价要么解除合同，非常被动，故，了解法律规定，提前预知风险，确有必要。