【案情简介】

李某与王某为夫妻关 系，2008年1月8日，二人向某开发公司购买了两套别墅，总价为366万元。两份《商品房买卖合同》均约定，交房期限为2008年10月31日，如买受 人超过60日拒绝交房，出卖人有权解除合同并扣除台同价款20%的违约金，剩余房款无息返还买受人。两份《商品房买卖合同》均办理了买卖合同备案登记。合 同签订生效后，李某、主某二人除自筹资金，且分别向中信银行借款131万元，向浦发银行借款124万元付清了全部房款。

到了合同约定的交房期限，李、王并未按开发公司的通知前往收房，2009年10月15日，开发公司以李、王等购房人拒绝收房已构成违约为由，向其发出解除两份商品房买卖合同的书面通知并已送达。

2009年4月21日，无锡锡山区人民法院执行某能源公司与某燃料公司等返还保证金纠纷一案中，李某向锡山区人民法院书面承诺该债务由其偿还结清，与其他个人无关。锡山区人民法院遂将李某作为该案被执行人，于2009年6月17日裁定查封了李某、王某购买的上述二栋别墅。

2009年7月3日，边某因民间借贷纠纷向无锡惠山区人民法院起诉李某、王某二人，惠山区人民法院于当日轮候查封了李某、王购买的上述二栋别墅。

2009年9月14日，浦发银行因李某、王某逾期偿还贷款向无锡崇安区人民法院提起了诉讼，法院又轮候查封了上述二栋别墅。

2009 年9月16日，中信银行因李某、王某逾期偿还贷款向无锡北塘区人民法院提起了诉讼，法院也轮候查封了上述二栋别墅。浦发银行案、中信银行案中，因某开发公 司为李某、王某的贷款保证人，被列为了共同被告。为此，开发公司向两法院分别提交了已与李某、王某解除二栋别墅的商品房买卖合同的书面通知书及其送达证 明。两法院遂于2009年10月21日又冻结了开发公司解除商品房买卖合同后应返还给李某，王某的购房款。锡山区人民法院对李某的执行案中，法院在得知商 品房买卖合同被解除后，也于2009年I0月27日解除了对上述二栋别墅的查封，同时冻结了开发公司解除商品房买卖合同后应返还给李某、王某的购房款。

中 信银行诉李某、王某逾期偿还贷款纠纷一案，北塘区人民法院于2009年11月3日调解结案。因李某、王某未自觉履行调解书约定义务，北塘区人民法院根据原 告中信银行的强制执行申请，于2009年12月29日执行扣划了之前冻结的开发公司在解除合同后应返还给李某、王某的购房款1228074.84元。

浦 发银行诉李某、王某逾期偿还贷款纠纷案，崇安区人民法院于2009年11月27日审判决结案。判决生效后，李某、王某未自觉履行判决书判定的还款义务，崇 安区人民法院根据原告浦发银行的申请，于2009年12月24日执行扣划了之前冻结的开发公司在解除合同后应返还给李某、王某的购房款121万元。

边 某诉李某、王某民间借贷纠纷案，惠山区人民法院于2009年11月13日调解结案，确认李某、王某结欠边某3506880元。因李某，王某未按调解书自觉 履行还款义务，惠山区人民法院依边某的强制执行申请，于2010年1月11日作出裁定并向开发公司发出协助执行通知书，提取了李某、王某在开发公司的购房 款300万元，后因开发公司提出异议，惠山法院将该款返还了开发公司。为此，边某分别向北塘区人民法院和崇安区人民法院提出执行异议，认为两法院对李，王 二人的购房款执行错误。北塘区人民法院于2010年1月28日裁定驳回边某的执行异议，边某不服，向无锡市中级人民法院申请复议。

锡山区人 民法院对李某的执行案中，法院于2010年1月11日执行扣划了开发公司658404.27元，开发公司向锡山区人民法院提出执行异议，法院于2010年 3月5日裁定驳回异议，开发公司也向无锡市中级人民法院提出了申请复议。笔者作为开发公司的代理人参加了本案执行异议的程序。

【争议焦点】

本案涉及的案件多、当事人多，涉及的法院也多。争议焦点可以归纳为：

1、涉案房屋是否可以查封？

2、已经查封的房屋，其商品房买卖合同是否可以解除？

3、四个初级法院之间对各自依法强制执行的案件应按何种顺序执行？

4、如果被执行钱款不足以满足四个执行案的需要，本案是否应适用共同“参与分配”规则？

【邱远律师法理分析】

（一）涉案房屋是否可以查封

在 锡山区人民法院执行某能源公司与某燃料公司等返还保证金案、惠山区人民法院的边某因民间借贷纠纷执行案中，李某、王某是案件当事人，开发公司不是案件当事 人。因李某、王某所购二栋别墅尚未交付，故二栋别墅的产权仍登记在开发公司名下。因此，开发公司提出查封异议提出：锡山区人民法院和惠山区人民法院无权查 封该房产。根据《物权法》第九条、第十四条，《城市房地产管理法》第五十九条、第六十二条规定，房屋所有权归属依登记认定。最高人民祛院《关于人民法院民 事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二条规定，人民法院只能查封登记在被告人名下的不动产，登记在第三人名下的不动产只有 经第三人书面确认该财产属于被执行人时才可予以查封。该《规定》又第十九条，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实 际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变卖价款中优先支付的，人民法院可以查封、 扣押、冻结。从上述规定来看，本案系争的房屋明确登记在开发公司名下，尚未过户给买房人李某，王某，同时他们也没有实际占有该房屋，因此，西山区、惠山区 人民法院查封该房屋不当。

然而，依据最高人民法院、国土资源部、建设部共同发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助 执行若千问题的通知》（法发[2004]5号文）第十五条规定，对被执行人购买了已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，或已经办理了买卖合同 备案登记或房屋预告登记的，该房屋虽未登记在被执行人名下，可以进行预查封。且该通知规定，预查封的效力等同于正式查封。当然，预查封的效力究竟如何界 定，对于预查封后房屋到底该如何处理，比如本案中房屋一直登记在开发公司名下，而没有登记在被执行人名下，该房屋是否可以在执行中进行拍卖等，则还没有形 成普遍一致的观点，有待进一步探讨和明确。

（二）已经查封的房屋，其买卖合同是否可以解除？

李某、王某的债权人边某认为，法 院已经将房屋查封，开发公司与李某、王某解除合同的行为就可能损害到李某、王某的债权人的利益，因此，开发公司解除行为是无效的。笔者认为：根据《关于人 民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封措施应当解除。人依法解除了买卖台同 后，法院应对房屋予以解封。当事人既然可以依法解除合同，那么买卖合同解除后，对房屋的预查封效力是否及于解除台同后应追还的购房款昵？笔者认为：依据 《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条规定，查封的效力及于被查封物的从物和天然孳息，并没有规定可以及于被查封物的合同对 价。第二十四条规定，查封的财产灭失或毁损的，查封的效力及于该财产的替代物或赔偿物。但本案中被查封的房屋没有灭失或毁损，则不应该适用该条规定。相 反，第十八条第二款规定，第三人解除合同后，己采取的查封措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人 的债权。这说明对房屋的查封和对合同解除后因支付价款而形成的债权的执行是两个保全行为，应当先解除预查封之后，再根据申请执行人的申请，对当事人合同解 除后应返还与被执行人的价款进行保全。故对房屋的预查封也不能自然延续到购房款，或者将其等同为对解除合向后应返还的购房款的冻结。

（三）四个初级法院之间对各自依法强制执行的案件应按何种顺序执行，还是共同参与分配？

根 据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释[1998]15号）第88条第一款规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个 债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。开发公司依法解除《商品房实卖合同》 后，对应返还给被执行人李、王的购房款，所有申请执行的债权人均无担保物权，应按执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。困祟安区人民法院、北塘区人民法院 冻结在先，锡山区人民法院冻结在后，惠山区人民法院没有冻结，故对于该部分应返还李某、王某的购房款，崇安区人民法院、北塘区人民法院可以先予扣划，锡山 区人民法院、惠山区人民法院则依次扣划剩余部分。

（四）如果被执行钱款不足以满足四个执行案的需要，本案是否应运用共同“参与分配”规则？

对 于债权人边某提出其应当参与分配的主张，根据《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第90条规定，被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产 已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕 前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。本案中被执行人李某、王某尚有其他财产可供执行，且崇安区人 民法院、北塘区人民法院执行案，在边某提出其应当参与分配的主张前已执行完毕，所以边某要求参与分配的请求没有事实基础与法律依据，只能就被执行人的剩余 财产要求法院继续执行。

【代理结果】

本执行异议复议案经无锡市中级人民法院调解，最终各方当事人达成了调解协议，各自撤回执 行异议，承认各法院的执行现状和结果，开发公司并将李某，王某的购房款的剩余部分全部支付给了边某，而边某的债权没有得到清偿的部分，由惠山区人民法院继 续在李某，王某的其他财产上执行。

【代理体会】本案结果虽然简单，但其中包括了错综复杂的矛盾和冲突。究其根源，其核心问题在于对期房按揭 贷款中的风险如何防范。由于期房买卖周期长，买卖合同签订、办理贷款到办理产权证过户中间有一段很长的时间，这段时间中贷款银行无法以房屋进行抵押担保， 为规避这一风险，银行于是要求开发商给予阶段性保证担保，开发商为了增加买卖业务量，只好承担保证担保责任。开发商承担了担保责任后又不可能让买受人进行 再担保，于是在买受人财务状况和信用状况恶化时，开发商就必须向银行承担担保责任，而对买受人则不享有任何的优先权。这就是商品房买卖过程中的开发商按揭 贷款风险。

本案中，当买受人李某、王某因负债而被起诉，并被法院查封其购买的房屋时，其财务状况已经恶化，已经无法偿还银行贷款，或者即使 还有能力偿还，由于其购买的房屋已经被法院查封，他们也就不再愿意为此房屋偿还贷款。而银行在买受人停止还贷后，当然会要求开发公司承担保证担保责任，为 买受人偿还贷款。开发公司如果一旦承担了担保责任，其对买受人就形成了新的普通债权，而这一债权是很难收回的。所以，笔者作为开发公司的代理律师就采取了 依法解除买卖合同、收回房屋的办法，房屋收回后，开发公司的利益基本可以得到保障，银行的贷款也不会受到损失。但李某、王某的其他债权人的利益如何得以保 障与实现，于是就引发了本案的纠纷和争议。本案最后以调解的方式了结，基本做到了各方都可以满意。这也是在目前法律法规尚有冲突观点还不统一的情况下可能 做到的最好结果了。