汤新裕律师承办的李某诉其叔叔李某某房屋买卖合同无效一案，因其法律关系复杂，牵涉的历史问题较多，所涉及的财产与亲情的取舍，在当今社会具有相当的典型意义，引起了上海卫视的兴趣和重视。

    日前，上海卫视围绕此案，制作了一期《我要找律师》节目，由著名节目主持人今波主持，著名评论家李强、方正宇等作为嘉宾点评。同时上海卫视还邀请了汤新裕律师就本案进行分析。

    在节目中，汤新裕律师详细分析了本案中涉及到的上海公房承租人和同住人的关系、承租权的变更、承租权买断成产权等相关法律规定。节目录制顺利，并已于2013年1月18日19点30分，在上海卫视纪实频道黄金档播出。

【案情简介】：李某为未成年人，与其叔叔一起生活在爷爷承租的公房内。爷爷去世后，其叔叔隐瞒爷爷去世的事实，假托爷爷同意其买断产权，从而购得该公房。随后意欲出售该公房，李某的居住权严重受损，委托汤新裕律师起诉，要求保障其居住权。经过对证据的仔细分析，汤新裕律师发现了其叔叔的合同作假行为，因此采取釜底抽薪之计，直接要求确认该购买公房产权的合同无效，从根本上入手，保障李某的居住权。

                         代理词

尊敬的审判长：

李某诉张某某确认合同无效一案，贵院已受理，为有利于贵院查清事实，正确使用法律，代理人发表意见如下，供贵院参考：

一、李某是系争房屋的共同居住人，依法享有居住权、承租权、房屋动拆迁补偿款分割权等在内的多项权利。

1、李某对系争房屋享有居住权。

1999年5月9日签订的《上海市房屋拆迁货币化安置协议》中，明确，李某是作为被安置人的。1999年7月5日签订的《合资安置职工的协议书》，也是明确，“核定人口6人……由于家庭人口复杂等原因，按政策分配后，居住仍有困难”，所以才分配了两套公房，也就是说，如果李某不在其中的话，他们所得的公房面积肯定要小于目前的所得，所以，目前的房屋面积，有李某的房屋利益在其中。

2、李某对系争房屋享有包括拆迁安置补偿款在内的经济利益。

《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第四条规定，未成年人的共同居住权如果是基于帮助的，那么是不享受拆迁利益，但是如果并非基于他人帮助的，那么是可以取得相应的拆迁安置款。这一条说明，未成年共同居住人对于房屋的权益，基于他人帮助和非基于他人帮助的两种情况是要区别对待的，而本案李文晶属于非基于他人帮助。因此，李某对该房屋享有经济利益，这种经济利益包括了将来的拆迁安置补偿款。

3、李某依法享有系争房屋的承租权。

《上海市房屋租赁条例》第41条第2项规定，承租人死亡后，有权继续履行租赁合同的，是在该承租房屋处有本市常住户口的共同居住人。该条例并未将共同居住人限制为共同居住成年人。而《关于贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见二》第12条规定，“共同居住人是指共有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人，结婚出生可以不受上述条件的限制”，从最后一句“出生可以不受上述条件的限制”，我们可以知道，未成年人一样可以成为该条例规定的“共同居住人”。那么，李某完全符合“在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房”这一共同居住人的认定条件，应被认定为共同居住人。因此，在承租人李竹轩死亡的情况下，李某一样有权根据《上海市房屋租赁条例》，成为新的承租权人继续履行租赁合同。

二、张某某对系争房屋不享有任何权益。

1、张某某并非系争房屋同住人，对系争房屋没有包括拆迁补偿款在内的经济利益。

《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第5条第2款第3项：已在本市他处共有房屋拆迁中取得货币补偿款的，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款。这说明，在他处取得货币补偿款的，即使居住在公房内，也不被认可其对公房享有权益。张某某已经取得了货币补偿款，对该房屋已经丧失了将来的拆迁补偿款分割权。

2、张某某在李竹轩过世后，对系争房屋没有居住权。

张某某得到拆迁款后，理应用该拆迁款买房或者改善自身居住条件，但张某某却没有这么做，而是继续居住在系争房屋内，这正是基于李竹轩对其的帮助。李竹轩去世后，帮助张某某的主体已经消失，对该房屋享有权益的只有李某，而李文晶对张某某并无任何帮助的义务，因此，张某某对该房屋没有居住权。

3、张某某对系争房屋不享有承租权。

根据以上的分析，既然张某某连可能的拆迁补偿款都无权得到，对房屋没有经济利益和居住权利益，那怎么会有权得到该房屋的承租权，以及房屋的产权呢。如果认为张某某享有承租权及购买房屋的权利，那逻辑上是完全说不过去的。

4、张某某对系争房屋不享有购买权。

既然张某某对系争房屋没有承租权，也不是同住人，那当然没有基于这两个身份而产生的公房购买权。

三、李竹轩去世后，应依法由李某作为系争房屋的承租权人。

既然《上海市房屋租赁条例》并不限制未成年人作为共同居住人继续履行租赁合同，且这种承租权对未成年人而言是一种纯获利益的行为，我们当然应该保护李某的承租权。而张某某因为对房屋没有任何权益，因此，有权承租系争房屋的，只有李某。

四、李某成为承租人后，有权购买该系争公房。

《关于出售共有住房的暂行办法》第三条第二款规定：购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。

根据该规定，可见，有权购买公房的有两类人：承租人、同住成年人。可见，该办法对于购买的同住人，有“成年”的要求，但是，对于承租人，该办法并未限定必须是成年人。根据《上海市房屋租赁条例》第41条和《关于贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见二》第12条的规定，未成年人一样可以承租公有住房。也就意味着，有权以承租人的身份购买公有住房。并且，这种购买行为本身对未成年人也是一种纯获利益的行为。因此，只要李某作为承租权人的身份一经确定，李某当然享有购买该公有住房的权利。

五、张某某的欺骗购房行为，侵犯了李某对系争房屋的经济利益、居住权、承租权、购买公房权等诸多合法权益，更侵犯了国家对于公租房屋的所有权和管理权，当属无效。

本案系争房屋购买之时，李竹轩早已死亡，应依法应当重新确定承租权人。如上文所述，张某某不具有同住人的资格，因此，有资格成为承租人的，只有李某。退一步而言，即使张某某属于同住人，那么，根据《上海市房屋租赁条例》第41条的规定，张某某也应与李某协商确定承租人，协商不成的，由房屋租赁管理部门确定。如果确定的承租人是张某某，那么，张某某可以不经未成年的李某同意，决定自己购买该系争房屋，但是，如果确定的承租人是李某，则李某也可以自己购买该系争房屋，不同的只是，李某需要得到张某某的同意。

实际生活中，张某某隐瞒李竹轩死亡的真相，假托李竹轩同意购买房屋并归于张某某名下，并假冒李某的签字，欺骗上海房屋租赁管理部门，规避以上规定，剥夺李某的承租权和公房购买权，以上行为属于欺诈加无权代理。合同法第52条第1款规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。张某某的行为，一方面无权代理李某且事后也没有得到李某的追认，另一方面破坏了国家的公房租赁秩序，将本不属于他的公房利益据为己有，损害了国家利益，其所签订的购房合同当然无效。

六、被告二在张某某购买公有住房的过程中，没有核实李竹轩的身份情况和承租人的情况，也没有审查李某的签字，更没有仔细核实张某某的同住人身份，仅凭一个户口，就剥夺了本属于李某的承租权和购房权。由于被告二的错误行为，导致了今天的诉讼。如果张某某的购买公房的行为成立，则原告将另案要求被告二承担侵权赔偿责任。

综上所述，恳请贵院依法支持原告诉讼请求。

此致

上海市普陀区人民法院

                                               原告：李某

                                               委托代理人：汤新裕律师

                                               2012年8月9日