一、案情简介

1、妻子未签字，丈夫单方卖房，为一方毁约埋下祸根

2010年3月，尤女士（买方）与吴某（卖方）在深圳某地产中介促成下签订《房地产买卖合同》（当时，吴某妻子林某在场却未签字，房子婚后购买，登记在吴某名下）约定：卖方将深圳福田某争讼地产以180万元的价格转让给买方；卖方在合同签订后1日内赎楼，并将房产证原件交予第三方，以办理过户；买方支付定金3万元，首期款中预留1万元作为交房保证金托管在第三方中介；买方须于2010年3月3日之前支付首期款90万元，并到买方贷款银行做资金监管；买方贷款银行出具贷款承诺书及赎楼1日内，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》，办理过户；任何一方违约，应向对方支付房产转让成交价10%的违约金；另纠纷解决采用仲裁条款。

合同签订当日，尤女士向吴某交付了3万元定金，向地产中介交付了1万元押金。2010年3月3日，尤女士（乙方）、吴某（甲方）与深发展银行总行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，尤女士将86万元首期款存入监管专用账户。2010年3月5日，尤女士取得银行9 2、卖房人“以妻子不同意为由”违约 

合同签订几日后，吴某以妻子林某不同意转让争讼房屋为由，拒绝继续履行合同。2010年3月9日，广东蛇口律师事务所苏茂先律师、陈宝淇律师接受尤女士的委托代理此案，并以吴某明确表示不将争讼房屋出售为由，向深圳仲裁委员会申请仲裁，请求裁决房屋过户，并支付逾期过户违约金、律师费等18万元。此后，两位律师向福田法院申请的财产保全。

3、守约人在仲裁委、人民法院的两种离奇待遇

2010年5月份，深圳仲裁委员会作出（2010）深仲裁字第XX4号裁决书，裁决吴某将房屋过户，并支付律师费9万元及仲裁费等，但以违约金计算方式不合理为由驳回尤女士逾期交房违约金的诉求。后吴某未履行生效裁决，陈律师代尤女士申请强制执行。为拖延时间，吴某采用下列诉讼手段：1、向深圳中院申请撤销该裁决，后吴某明知无法胜诉又撤回申请，得到该院准许。2、之后，吴某再向深圳中院申请不予执行裁决。深圳中院居然作出（2010）深中法民五终字第X9号民事裁定书，认为裁决吴某将争讼房屋过户给尤某侵害了共有人吴某妻子林某的利益，合同有效，但合同不能继续履行，裁定不予执行该裁决，告知尤女士可另行向吴某主张违约责任。

同案不同裁判标准，当事人遭遇离奇待遇。

4、当事人由此展开缠讼，陷入诉累

2010年7月，尤女士再次向深圳仲裁委员会申请仲裁，请求吴某支付逾期过户违约金、支付垫付的前案财产保全费和本案财产保全费及律师费。吴某提出反请求，预交了反请求的仲裁费。2011年3月，吴某撤回反请求。后仲裁委作出（2011）深仲裁字第X4号撤案决定书，决定撤案，反请求的仲裁费由吴某承担，案件愈加错综复杂。

二、妻子不同意，共有房产能否过户中院判例由此引发的思考

本案深圳中院以房屋过户侵害共有人权益为由，裁定不予执行生效仲裁裁决，导致涉案房屋无法过户。

1、该裁定有违法律常理之嫌，将不利于鼓励交易及对信赖人利益的保护

南京一法官王浩作出彭宇案，让中国助人为乐的人心世道倒退了几百年，福田区一退休老人摔倒后无人敢扶而致死，可以说是彭宇案引发的后果。而深圳中院该案主办法官作出的不予执行裁定，则将使社会倒退到没有商品交换的远古时代。目前社会，基本上所有商品都是合伙做出来的，即使一个人做出来的，也基本是夫妻公共财产。按照法官的逻辑，所有商品都将无法交易：

第一、从动产交易来说，动产以占有为公示（部分动产除外，如车辆等），即谁占有动产，谁就有权利处分。按法官的逻辑，所有的交易出卖人在签订合同后都可以不履行，因为，可以找出家人不同意，合伙人不同意的种种理由；

第二、从不动产交易来说，不动产以登记为公示，第三人有充分理由认为，登记在谁的名下，谁就有处分权。但按照法官的逻辑，又会出现本案同样的问题。

2、该判例的出现，一定程度上存在违反法律规定之嫌

2007《中华人民共和国物权法》的作用就是规范物的归属和利用。为此，首先要对人明示物的所有人。因此，物权法规定，不动产以登记为公示原则（物权法第17条），动产以占有为原则。同时，物权法第39条规定，权利人有权对自己的不动产或者动产行驶所有者权利。根据上述法律规定，涉案的房产登记在吴某名下，吴某就是房产的所有人，当然享有处分权。

而中院法官引用《物权法》第97条，认为涉案房产没有经全体共有人同意不能处分，引用该条系相互矛盾的，既然不能处分，合同就应当无效。而实际上，该条款和物权法第17条同在第一编，第17条明确规定，物权以登记作为权属证明，因此，97条的共有人，当然是登记在房产证上的共有人。 

本案还涉及法律位阶的问题，即关于夫妻婚后房产，登记在一方名下，婚姻法关于夫妻共同财产的约定效力与物权法物权公示效力孰优先的问题。两者比较之下，可见，法官存在法律适用错误的嫌疑。

3、该判例以法学理论替代司法条文，存在争议

裁定引用物权优先原则更是悖论，该原则在法理上有不同观点，因此，在物权法之初该原则便存巨大争议，在2006年6月举行的一场立法论证会上将该原则取消，现行物权法并未规定。况且，林某自始自终都没有主张涉案物权，即使主张，其主张的物权也应让位于善意第三人，与物权优先原则的内涵完全不同。而法官擅自创法，显然将法院的职能代替人大立法职能，是越权行为。

4、中院判例在现有法律框架下的法律立足点

我国民法制度规定善意取得制度，其必须具备3个要件，第一，第三人是善意；第二，对价合理；第三，第三人业已支付合理对价。从本案来看，关于善意第三人的适用，缺乏适用前提，司法实践中，一般应以涉案房产业已过户作为善意取得制度一个不可缺少的构成要件。因此，本案虽然吴某确已根本违约，但因涉案房产还未过户，林某主张涉案房产夫妻共有，吴某无完全处分权得到法院支持，就是因为无法适用民法善意第三人制度；倘若本案房产业已过户，那么关于涉案房产产权归属就不存争议，归尤女士所有，而林某拥有向吴某追偿的权利。

因此，尽管深圳中院此类判决的出现，一定程度上打击了市场交易，鼓励了违约人的违约行为，但此类判决仍有其法律依据。因此，不免说是一个法律制度的缺失与不足，也是亟待完善之处。

三、违约人艰苦维权，终得18万违约金赔偿

2010年6月，吴某又恶意将争讼房屋出租给第三人邓某。2010年12月，经房地产价格评估公司估价，争讼房屋市场价值为2434400元。中院裁定不予执行之后，双方因合同不能继续履行协商未果，遂诉至福田法院。 

广东蛇口律师事务所两位律师受当事人尤小姐委托继续代理本案，一审中，尤女士诉求：1、支付违约金18万元；2、支付租金损失、律师费、仲裁费、房屋差价损失634400元、利息损失、退还定金及诉讼费用等诉求。2011年4月福田法院依法作出（2011）深福法民三初字第XX8号民事判决，支持尤女士18万违约金及定金利息的诉求，驳回了当事人房屋差价损失的诉求。

四、对人民法院不支持房屋差价的法律思考

律师认为，福田法院以18万违约金足以赔偿尤女士短短几天内因房价上涨所遭受的损失为由，当事人主张房屋差价损失属于因自己原因扩大，不得要求赔偿而驳回该项诉求，值得商榷。房屋差价损失有法理法律依据及司法实践依据。

1、对房屋差价损失诉求有合同法保护

依《合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”之规定，原、被告双方签订合同时的房屋成交价为180万元，而涉案房屋评估价格为2,434,400元，可见可得利损失634,400元。房价一直处于上升趋势，因此，房屋差价损失是可以预见或者应当预见的，且是吴某“因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，吴某应予赔偿。

2、支持房屋差价损失的立法保护趋势

2009年深圳中级人民法院就发布《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及其说明》；2010年深圳中级人民法院民五庭草拟的《关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）》；2010年12月北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[2010]458号；2005年上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》等地方法律法规、司法解释均对房屋差价损失予以认可或表现出相应立法价值取向。

3、房价升降，合同法中保护守约人利益的法理依据

《合同法》第六十三条关于合同价格的规定，则传递出保护守约人利益的立法精神，即一方当事人违约，在标的物价格出现波动的情况下，以保护守约人利益为原则确定标的物价格，若价格上涨对守约人不利时，按原价格执行，若价格上涨对守约人有利时，按新价格执行。本案涉案房屋价格上涨，若不按新价格支持守约人诉求，则不符合合同法的价值追求。

4、审判实践对差价损失的支持

案例：2008年，上海胡坚强诉梁亦强房屋买卖合同纠纷案，原告胡坚强主张房屋差价损失得到法院支持，被告梁亦强赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。（《案例精选》2008年第4期）

本律师认为，本案尤女士并没有违约，也不存在任何过错，合同无法继续履行的原因并不能简单归因于所谓“法律上履行不能”，根本原因仍在于因吴某的违约行为导致尤女士可得利益损失，两者存在因果关系，尤女士要求房屋差价损失于情于法有据，在司法实践中，亦得到人民法院支持。原审法院不予支持，又失偏颇。尽管如此，经过本律师的据理力争，仍为当事人挽回了18万元的违约金赔偿。

五、结语

本律师认为，在当时二手房交易价格正处于上升势头，当事人利欲熏心，有违诚信屡屡毁约的案例，层出不穷，本案吴某的违约就系一起典型案例。本案从2010年3月当事人双方签订房屋买卖合同，历经一次仲裁、申请执行、撤销仲裁裁决、不予执行，二次仲裁、一审、二审等各个不同程序及阶段，几乎涵盖仲裁、民事审判的全部程序，至深圳中院2011年9月份作出二审判决，历时一年半，极大消耗当事人人力物力，占用大量司法资源。围绕本案展开的博弈亦存在两点，一是涉案房屋是否侵害共有权人利益，能否过户；二是在无法过户情形下，守约方主张的房屋差价损失等否得到支持。而围绕这两点展开的所有角逐，当事人却忽略了一个细节，即吴某妻子是否知情，是否同意涉案房屋买卖的问题，若能围绕这点突破，本案守约人则将占据主动，不会授人以柄，则本案判决过户，驳回对方当事人不予执行的可能性也是存在。本案尽管程序上、内部关系上错综复杂，个别司法人员自由裁量，尽管有失公平，有所偏颇，但也是在法律法规大框架下，对法律适用不同意见所致。倘若当事人双方能及时过户，则构成善意取得；或者在签订合同之初，明知出卖人妻子在场，让其签字表示同意，则一切讼端将可避免，鉴于此，律师提醒业主及有意购房者，在当前国家房价调控政策持续实施，商品房市场受限购等政策压制，但还未回归合理价位，二手房市场受税收新政影响等种种因素影响，在房屋买卖过程中，交易双方应审慎注意共有房产买卖当中的风险防范，建议聘请专业陪购人士，以免引发不必要的诉讼，购房为了安居，安居才能乐业。