作者：上海市建纬（深圳）律师事务所 陈桂平律师

【引言】目前，国内人均住房拥有率并不高，同时，因为刚性需求的购房者较多，随着房地产限购限贷的政策出台，同时并没有明显的松动，住宅类房地产企业资金回笼主要来自于商品房的预售，本文主要根据个人在处理商品房预售纠纷的有关案件中，分析和探讨有关个人购房者在商品房认购或者签订正式的商品房买卖合同可能遇到的纠纷以及风险提示，在进入主题之前，让我们来看一个案例。

【案例】2010年10月1日，李某前往惠州某花园打算购买一套房屋供自己居住，李某前往该花园的售楼处进行了有关了解，售楼处的销售人员王某向其介绍了该楼盘的有关情况，李某查阅了认购协议书，其中认购协议里约定了有关签订正式买卖合同、更名或者增加认购人的名字以及未按时签订《广东省商品房买卖合同》时有关认购定金如何处理的问题，李某在售楼处王某的引导下看了公示的《广东省商品房买卖合同》，以及该楼盘的有关配套设施的广告宣传资料。之后，李某在王某的极力推荐下，交付了认购该楼盘A栋16B的房屋的认购定金人民币2万元，认购书里约定了在2010年11月1日签订《广东省商品房买卖合同》。另外，该认购书里有一条约定内容为：乙方（即李某）已理解并同意甲方（开发商）在售楼处公示的《商品房买卖合同》样本及附件，并同意完全按照该条款签署《商品房买卖合同》，不再增加、减少或者变更任何条款，除非甲方同意，否则，乙方因此不按时签订《商品房买卖合同》的，甲方有权没收认购定金。

2010年11月1日，李某按照约定到售楼处签订《广东省商品房买卖合同》，但是发觉在《广东省商品房买卖合同》后面还附加了开发商出具的补充协议，协议中对于开发商逾期交房的责任进行了免责声明，另外有关配套设施也进行了相应的修改，尤其是补充协议中的有关条款相对苛刻，而修改的配套设施又跟李某之前的想法出入较大，与李某购买的意愿相违背。李某因此与售楼处协商退还认购定金，不再购买认购的房屋，售楼处王某因此出具了认购书并提及里面约定的条款，因此，王某不同意李某的要求。李某在协商不成的情况下诉至法院，但法院认定李某无证据证明开发商出具的合同前后不一致，同时无法证明配套设施的约定前后不一致，且因为个人原因不履行认购书，因此判定李某败诉，开发商有权没收认购定金。

【分析】上述案件中，法院判决李某败诉，关键是李某的证据不足，而认购书上又约定明确，反映在如下方面：

1、李某在查看认购书时，没有对其中该条款即“乙方（即李某）已理解并同意甲方（开发商）在售楼处公示的《商品房买卖合同》样本及附件，并同意完全按照该条款签署《商品房买卖合同》，不再增加、减少或者变更任何条款，除非甲方同意，否则，乙方因此不按时签订《商品房买卖合同》的，甲方有权没收认购定金。”做认真的了解，因为事后增加的补充协议，李某没法证明在之前售楼处公示的买卖合同中没有体现，且认购书里明确约定了李某理解并同意了公示的合同，虽然认购书及合同属于格式合同或格式条款，但是开发商在此进行了提醒并告知，已履行了相应的法律义务，虽然补充协议是增加的，但是李某无证据；

2、李某声称购买该房屋，关键除价格、地理位置外，还有的就是房屋的配套设施，但是在李某认可的认购书协议上，并没有列明配套设施的明细，仅有的是在售楼处查看的公示的售楼广告及买卖合同，然而，其对此并没有作证据保留；

3、李某之所以败诉，除了上述证据不利之外，还有的就是协议里对于认购定金的约定，没有做补充的条款约定，比如说开发商事后变更公示的买卖合同、存在虚假的广告宣传或者变更配套设置等，李某有权要求开发商解除认购书并要求开发商双倍返还认购定金，虽然前述事由相关法律法规有规定，但最好是在签订认购书时，能够力争与开发商协商，因为双方在此过程中是平等的买卖关系，而并非被动的接受关系。

【风险的提示】商品房买卖纠纷一直属于高发的纠纷，许多购房者在仲裁或者诉讼中处于不利地位，除了风险意识较低的之外，还因为缺乏对相关法律法规的了解，借助上述案例，简单提示如下：

1、购房前，详细了解购买的目标楼盘及开发商的情况，了解预售的商品房相关文件是否已经到位，比如说预售许可证、建筑施工许可证、公示的合同内容以及补充协议等；

2、购房时，对购房过程进行必要的录音、对于开发商出具的文件不明之处要求其解答，对于售楼广告、公示的文件进行必要的留存复印件或者拍照等；

3、对于配套设置的情况，要求开发商提供有关的文件说明，并要有开发商或者其业务部门的盖章等；

4、对于认购书中所谓定金要认识清楚，明确使用定金词眼的，一旦发生纠纷，就必然适用合同法的定金罚则，如果写的是意向金、诚意金或者订金的，要注意认购书中，有无对该款项在发生违约时如何处理的约定；

5、一旦发觉开发商存在欺诈或者擅自变更有关的合同条款、交房时间等情况的，则必须及时委托律师发律师函主张有关权利，在发现有购房风险时，通过前述措施，可以避免损失进一步扩大，且这样也是行使法律上的抗辩权的体现。

由于购买房屋不像购买一般的普通商品，可能动辄几十万或者几百万，倾尽购房者半生的积蓄。因此，需要认真、谨慎的处理，且不可为求房屋之购买而让自己陷入不利的被动地位，另外，如果自身确实无精力去了解相关文件和开发商的资质等，也不知如何理解相关的条款以及办事程序，可以委托律师进行陪购，这样有利于保证自身的合法权益，也可以在发生纠纷时，及时由律师进行处理，且律师知悉购房过程中需要保留的必要证据以备后患，购房实际上也是一种投资，可以认为是对自己住房保障的投资，也可以认为是对自己财富的投资，但无论是何种性质的投资，还是套一句老话：“投资有风险，万事须谨慎”。