上诉人（原审被告、反诉原告）：李焯宏。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文斌。
　　原审被告：黄北旺。
　　上诉人李焯宏因与被上诉人陈文斌租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2009)云法民四初字第1835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　陈文斌诉请原审法院判决：1、判决确认陈文斌与黄北旺签订的《广贸时代广场租赁合同》无效；2、判决李焯宏、黄北旺立即退还陈文斌支付的保证金5000元和门面装修使用费3000元；3、判决李焯宏、黄北旺立即赔偿陈文斌装修费损失4000元；4、判决李焯宏、黄北旺承担本案的诉讼费。
　　李焯宏反诉请求原审法院判决：陈文斌立即向李焯宏支付2009年10月和11月的租金1280元，管理费100元和水电费142.1元，并按每日百分之一的标准向李焯宏支付自2009年10月6日起至清付之日止的滞纳金，并承担本诉、反诉的所有诉讼费用。
　　原审法院经审理查明：2008年8月1日，李焯宏与广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社（下简称合作社）签订《租赁合同》，向合作社承租广州市白云大道北陈田南朗地段并改造建设为陈田商业街（现广贸时代广场），另李焯宏于2008年10月1日出具委托书委托黄北旺对该场地进行出租。
　　2009年5月25日，陈文斌（乙方）与黄北旺（甲方）签订《广贸时代广场租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市白云大道北外语学院正门北侧（广贸时代广场H25档）出租给乙方使用，租赁期自2009年9月1日至2011年8月31日止，每月租金800元，每月综合管理费50元，公共卫生间、公用水电使用费每天2元（每月60元）；每月1号至5号交纳当月租金及其他费用；一次预交全年租金可以免两个月租金，管理费和公共水电使用费不免；逐个月交租的，在寒假和暑假时共三个月按80%计租（2月份、7月份、8月份），管理费和公共水电使用费不打折；甲方提供给乙方照明用电，电费单价1.30元/度，乙方使用的电费，在交纳租金时，一起交纳给甲方；以上所有费用，乙方须按期交纳，如逾期交纳，按乙方所拖欠费用总额为基数，甲方每日按1%计算收取乙方滞纳违约金直至缴清或按合同约定解除双方租赁关系为止；甲方对商铺外表统一装修广告位，柱子包装、店铺内和通道铺贴地砖，乙方一次性支付门面装修使用费3000元，此费用不退还，乙方不得损坏或拆除，店铺内装修和广告招牌由乙方负责；乙方在与甲方签订本合同时一次性向甲方交付5000元作租赁保证金，该租赁保证金在合同期满后，乙方结清应缴费用给甲方，并清偿完乙方在该场所拖欠可能影响甲方利益的他人债务后，并无损坏甲方财产及无其他违约情形时，甲方应将该租赁保证金无息全额退回给乙方；乙方在租赁期满前单方撤出或不再履行合同的任何义务，该合同保证金归甲方所有；2009年8月31日前为装修期和试业期，免收租金，管理费和公共分摊费不免；租金从2009年9月1日计算；乙方应办理营业执照，在办理营业执照，甲方可免费协助乙方办理有关场地现有政策允许的场地使用证、场地门牌号码证明；甲方协助乙方办理商铺安全鉴定证、房产备案证件等，费用由乙方承担；乙方自行办理营业执照，并承担所产生的费用，包括房屋租赁税；乙方须按合同规定依时向甲方缴纳租金和水电费，逾期5天不缴纳应缴费用的，视为违约，甲方有权停止该商铺或水电的使用权，停业期间租金和水电费及滞纳金必须缴纳；逾期30天仍未缴交的，视为乙方故意造成违约，甲方有权收回该商铺，乙方所缴的一切费用（含租赁押金和投资该地的费用）不予退还；乙方接到甲方收回该商铺通知书七天内，必须将该商铺内外物品清走，但乙方必须缴清所欠的费用，否则货物可由甲方留置作废品变卖以抵偿乙方所欠缴的费用。原审庭审中，陈文斌及李焯宏、黄北旺均确认黄北旺受李焯宏委托与陈文斌上述合同。
　　2009年5月25日，黄北旺经手收取陈文斌5000元租赁保证金及3000元门面装修费。2009年9月，李焯宏向陈文斌收取了2009年9月的当月租金、管理费、水电费。后双方产生纠纷，陈文斌无继续交纳租金等费用，原审庭审中，陈文斌确认李焯宏反诉的水电费数额。2009年11月18日，李焯宏向陈文斌收回了涉案商铺。
　　涉案的商铺房屋办理了《广州市公安局白云分局建筑工程消防验收的意见书》；无办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设手续。
　　原审法院认为：黄北旺受李焯宏委托以自己名义与陈文斌签订了租赁合同，现李焯宏与陈文斌均确认，依《合同法》第四百零三条之规定，本案合同关系当事人应为陈文斌与李焯宏。相应的合同权利义务应由陈文斌及李焯宏承担，而与黄北旺无关。现陈文斌、李焯宏签订的《广贸时代广场租赁合同》中使用的标的物业，是未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于无效合同。故陈文斌要求确认合同无效的诉请当予支持。对于合同无效的处理，应依照《合同法》第五十二条的规定，相互返还各自的财产，李焯宏收取的门面装修使用费亦是其自身为出租物业所作投入，故陈文斌要求李焯宏退还在合同签订时收取的保证金及门面装修使用费，亦应支持。至于陈文斌要求李焯宏赔偿的装修损失，因为合同虽无效，但此合同仍是双方在平等自愿的前提下，而非由于一方恶意攫取对方利益而缔结的，现双方也自行终止了合同的履行，故双方的损失应各自承担，陈文斌的此项诉请原审法院不予支持。对于李焯宏提起的反诉，因为陈文斌在退出租赁场地之前已使用相当期间，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，李焯宏所主张的租金管理费(占有使用费)及水电费合法，原审法院予以支持。另李焯宏主张的滞纳金一项，如上述不支持陈文斌的装修损失之理由，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、陈文斌与李焯宏签订的《广贸时代广场租赁合同》无效；二、该判决生效之日起5日内，李焯宏返还陈文斌保证金5000元、门面装修使用费3000元；三、在该判决生效之日起5日内，陈文斌给付李焯宏租金1280元、管理费80元、水电费142.1元；四、驳回陈文斌的其它本诉请求；五、驳回李焯宏的其它反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元、反诉费25元，由陈文斌负担115元；由李焯宏负担110元。
　　原审判后，上诉人李焯宏不服，上诉称：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误，从而错误认定《广外商业街租赁合同》无效。《广外商业街租赁合同》是上诉人与被上诉人在自愿、平等的基础上签订，是双方的真实意思表示，依法成立并生效。涉案商铺所在地属于白云区农村集体使用土地，建筑物是约建于上世纪80年代，后由上诉人承租并投资改造为陈田商业街(现名为广贸时代广场)。由于历史的原因未能办理相关的报建手续，但上诉人承租后根据广州市政府办公厅发布的穗府办【2007】41号文件的规定，为涉案商铺办理了临时经营场地使用证、房屋租赁证、房屋安全鉴定报告和建筑工程消防验收意见书等证。根据穗府办【2007】41号文件第三条的规定，对于已办理临时经营场地使用证的商铺，可办理经营期限与临时经营场地使用证有效期相同的相关经营证照，并可允许其继续临时经营。因此，该租赁合同没有违反法律、行政法规，而且还完全符合广州市现行政策的规定，是一份合法、有效的合同。但一审法院无视涉案商铺的历史状况和穗府办【2007】41号文件的规定，错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》，从而错误认定《广外商业街租赁合同》无效。二、一审法院错误认定《广外商业街租赁合同》无效，从而错误判决上诉人返还被上诉人保证金和门面装修使用费。1、被上诉人自2009年9月开始，就一直拖欠上诉人关于该商铺的租金、管理费、水电费等。被上诉人无理拖欠被上诉人的租金、管理费和水电费的行为，已经构成违约。根据该租赁合同第六条第6款的约定，被上诉人逾期缴纳相关费用己超过30天，上诉人有权收回该商铺，被上诉人所缴的一切费用(含租赁押金及投资该地的费用)不予退还。2、上诉人为改造商场的整体商业形象、营造良好的商业氛围，保障商场各商铺的经济利益，对商场所有商铺外表进行统一安装广告位，柱子包装和店铺内、通道铺砌地砖。上诉人收取被上诉人门面装修费既是双方的共识，也是实际支出所需，且根据该租赁合同第三条第6款的约定由上诉人对商铺外表统一安装广告位，柱子包装和店铺内、通道铺砌地砖，被上诉人一次性支付门面装修费，该费用不退还。《广外商业街租赁合同》是一份合法、有效的合同，在此不再赘述。按照合同的约定，上诉人无须退还被上诉人保证金，且装修使用费也是上诉人实际用于商铺的装修改造支出。而一审法院错误认定《广外商业街租赁合同》无效，依照《合同法》第五十二条规定，从而错误判决上诉人返还被上诉人保证金和门面装修使用费。综上，上诉人认为一审判决不但认定事实不清，而且适用法律错误，请求：撤销原审判决第一、二项判决，并依法改判。
　　被上诉人陈文斌答辩称：1、合同是否无效不仅仅依据合同是否当事人真实意思表示，关键要看是否符合法律规定。在发生纠纷时，最高院出台了关于房屋租赁的有关司法解释，本案正好符合该司法解释。上诉人的场地没有合法依据。一审适用法律正确，认定事实正确。2、一审判决公平公正，在被上诉人一审起诉之前，上诉人已经收回了商铺，不管合同是否有效。实际上合同已经处于终止状态。并且在一审开庭前，上诉人不能提供任何合法有效的手续为被上诉人办理工商登记。导致涉案商铺在一审开庭前不能合法经营。从事实上看，由于上诉人自身过错导致合同处于无法履行状态，上诉人也应当返还被上诉人的门面装修费和保证金。至于被上诉人拖欠的部分租金，被上诉人一直都同意支付，对此一审也解决了这个问题。因此，无论从事实上讲还是从法律上看，一审判决都正确，应予维持。
　　原审黄北旺答辩称：同意上诉人的意见。
　　各方当事人对原审法院查明事实均未提出异议，本院依法予以确认。
　　本院另查明：上诉人李焯宏在原审期间提供了房屋使用人为马子贤的两份《临时经营场地使用证明》（地址为广州市白云区黄石街陈田村南朗地段1号，有效期分别为2008年12月4日至2009年12月3日以及2009年11月24日至2010年11月23日）、承租人为马子贤的《房屋租赁证》（有效期为2008年12月3日至2009年12月2日）、纳税人为李焯宏的《中华人民共和国税收通用完税证》（填发时间为2009年7月7日，税种为“个人出租房产”，地址为白云区黄石街陈田广贸时代广场）、经营者为黄燕芳的《个体工商户营业执照》（经营场所为广州市白云区黄石街白云大道北陈田南朗地段5幢L4号，有效期至2010年10月23日）。被上诉人对除《中华人民共和国税收通用完税证》上述证据的真实性、关联性均不予认可，认为与被上诉人承租的商铺所在建筑物没有关系，印证了李焯宏不具备合法的出租条件、出租手续；对《中华人民共和国税收通用完税证》认为与本案无关，不能证明李焯宏具备合法的出租条件、出租手续。
　　本院认为：上诉人、被上诉人所签订的《广外商业街租赁合同》中所涉的标的物业，至今未依法取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，上诉人与被上诉人之间的《广外商业街租赁合同》属于无效合同，上诉人李焯宏关于涉讼租赁合同为有效合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。
　　因上述《广外商业街租赁合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”以及第五十八条关于“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应得责任”的规定，上诉人已收取被上诉人缴纳的租赁保证金应予退还。关于门面装修使用费应否退还的问题。从涉讼《广外商业街租赁合同》的约定来看，该门面装修使用费属于上诉人对商铺外表统一装修广告位、柱子包装、店铺内合通道铺贴地砖所支出的费用，原审法院认定该笔费用属于上诉人自身为出租物业所作投入并无不当，且因涉讼租赁合同属于无效合同，故上诉人关于其所收取的门面装修使用费不应返还给被上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
　　综上所述，上诉人李焯宏的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费50元，由上诉人李焯宏负担。
　　本判决为终审判决。