经深圳市某地产中介居间，买方江小姐与卖方魏先生于2010年1月3日签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，买方以870万元成交价购买南山汀兰花园某单位，交易定金50万元，卖方在签订合同之日起三个工作日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，买方应在2010年1月18日之前监管除定金外的首期款150万元，并于该日前向银行提交按揭贷款申请，合同约定任何一方不履行合同义务的，应向另一方支付房屋成交价20%的违约金。

合同签订后，买方支付了定金50万元，并于1月19日存入在光大银行个人账户150万元，卖方于1月19日取得赎楼委托公证书，1月19日下午，买卖双方到光大银行商谈资金监管事宜，因意见分歧双方不欢而散，1月20日，买方将在光大银行的150万元资金转走，1月22日，卖方向买方发出《解除二手房预约买卖及居间服务合同通知函》。

2月1日，买方以卖方违约为由向法院起诉，要求卖方退回定金50万元并支付20%违约金174万元，由卖方承担诉讼费用。买方将地产中介作为第三人，并申请查封了涉案房产。

卖方反诉称行业惯例为赎楼手续必须等买方监管首期款之后才进行，并认为买方违约，没有按合同约定监管首期款，要求没收定金50万元。

第三人答辩称双方关于赎楼选择按揭银行存在争议，经多次调解，没有达成一致。

一审判决：

法院认为：因合同没有约定首期款监管的具体银行，原告将首期款先行存入该账户以表示其愿意继续履行合同的诚意，并无不妥。原被告应遵循诚实信用原则，尽快协商确定首期款监管和买方抵押贷款的银行，以使合同得以顺利履行。但遗憾的是，双方没有就上述问题达成一致意见，反而因此引发诸多争议，原告将首期款150万元从中国光大银行的账户转走，被告从担保公司处取回了赎楼的《委托书》，以致合同未能继续履行，但买卖合同未能继续履行的原因在于合同没有对首期款监管及买方抵押贷款的银行作出具体约定，买卖双方亦未在合同履行过程中达成一致意见，故买卖合同未能继续履行不可归责于任何一方当事人，原被告关于对方根本违约的主张均不能成立。

诉讼中，原告要求被告返还定金50万元并支付违约金174万元，被告要求没收原告支付的定金50万元，均系以其行为表明不愿意继续履行买卖合同，应视为双方已就解除买卖合同达成一致意见，依据中华人民共和国合同法第九十三条之规定，原被告之间关于涉案房屋的买卖合同已解除。合同解除后，被告收取原告的定金50万元应向原告返还。

因买卖合同无法继续履行而最终解除系由于不可归责于任何一方当事人的原因，故原告要求被告支付违约金174万元的诉讼请求、被告要求没收原告的定金50万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

南山法院一审判决：

1、 被告魏某应于本判决生效之日起十日内向原告江某返还定金人民币50万元；

2、 驳回原告的其他诉讼请求；

3、 驳回被告的全部诉讼请求。

律师点评：1、该二手房买卖合同中没有明确约定首期款监管银行（按揭贷款银行），这也是目前深圳市各大地产中介的普遍做法，合同约定不明确，一旦买卖双方在交易过程中就此产生分歧而又无法达成一致，很有可能导致合同无法履行，此时要追究任何一方的违约责任均比较困难，最终只能是双方解除二手房买卖合同，卖方退回定金。

    2、签订二手房买卖合同时应尽量详细、具体、明确，如买方监管首期款金额，日期以及监管银行（按揭银行），按揭贷款金额，何时出承诺函等，卖方赎楼的日期以及交楼时间的约定等，应有具体的金额和具体的日期或者可推算的日期，如果在签订合同时回避或遗漏一些焦点问题，在合同履行过程中就容易产生分歧和纠纷。