广东金卓越（深圳）律师事务所  刘学斌律师

 

核心提示： （二手房交易纠纷成功维权真实案例）二手房交易不成，卖方没收定金30万元后还起诉要求买方支付违约金250万元，结果诉讼请求全部被驳回，并被判返还定金30万元！

 

  案件简介：

    买方张先生与卖方沈先生2010年3月签订二手房买卖合同，买方支付了定金30万元，2010年4月国家房产调控政策公布后，买方无法取得银行贷款，首期款也因银行承诺贷款金额未确定，首期款金额未定，暂未支付。双方协商时，买方表示愿意赔偿20万元给卖方，只要求退回10万元定金，卖方不同意退回，并起诉要求买方支付250万元违约金。买方慕名找到本律师团队，本律师团队详细分析了案情和案件材料后，帮买方精心制定了诉讼策略，并提起反诉，要求卖方退回定金30万元，经过近一年的诉讼过程，最近案件执行完毕，买方成功维权，拿回了购房定金30万元，卖方要求支付违约金的请求被全部驳回。

 

基本案情：

    经深圳市中X地产中介居间，买方张先生与卖方沈先生于2010年3月29日签订《二手房买卖合同》，以及资金托管协议，买方以1250万元成交价购买福田星河国际花园某单位，房屋面积234平米，交易定金30万元，卖方在签订合同之日起三个工作日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，买方应在2010年4月23日之前监管除定金外的首期款（首期款金额=转让成交价-定金-银行承诺贷款金额），买方应于该日前向银行提交按揭贷款申请，合同约定任何一方不履行合同义务的，应向另一方支付房屋成交价20%的违约金。

    合同签订后，买方支付了定金30万元，卖方于3月31日取得赎楼委托公证书，买方于4月13日向华夏银行提交按揭贷款申请资料，4月17日，国务院发布关于进一步遏制房价上涨的通知，4月底买方得知因非深户且无一年以上社保或纳税证明，无法获得银行贷款，卖方得知这一情况后取回了银行赎楼资料，5月28日，卖方向买方发出《解除二手房预约买卖及居间服务合同通知函》。

    6月10日，卖方以买方未支付房款违约为由向法院起诉，要求买方支付20%违约金250万元，由买方承担诉讼费用。

    买方反诉称已按合同约定支付定金30万元，首期款因为银行承诺贷款金额未确定，故首期款金额无法确定，买方按时向银行提交了按揭申请资料，因4月17日后政府个人住房贷款政策调整，银行迟迟没有批准卖方的按揭贷款申请，因此买方未获得银行贷款的原因为国家政策调整，买方并未违约，也没有过错，此种情况下解除合同，卖方应退回定金30万元。买方申请财产保全，依法查封了涉案房产。

法院依法追加中X地产为第三人参加诉讼

一审判决：

    福田法院认为：原被告签订的二手房买卖合同主体适格，意思表示真实，未违反法律行政法规的强制性规定，对双方具有法律效力，双方均应按约全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行了出具公证委托书委托担保公司赎楼的义务，被告也履行了交付定金，向银行递交了按揭贷款申请的义务，导致被告的贷款申请未获银行审批的原因在于国家政策变化，因不可归责于双方当事人的事由导致原被告间的买卖合同不能继续履行，原被告均不应承担违约责任，故原告主张被告支付违约金250万元，本院不予支持。鉴于原告已发出解除合同通知，被告并未提出异议，并要求返还定金，应认定为原被告已协商一致解除合同，原告收取被告的定金25万元，应返还被告，托管在第三人处的定金5万元，由第三人退还被告。

2010年12月2日福田法院一审判决：

    根据中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款，第一百二十八条，中华人民共和国合同法第九十四条（五）项，第九十七条的规定，判决如下：

1、驳回原告的诉讼请求；

2、原告沈某应于本判决生效之日起十日内退还被告张某定金25万元；

3、第三人中X地产代理公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告张某退还定金5万元。

原告上诉：

    2010年12月28日，原告向深圳中院提起上诉，要求撤销原判决并支持原告的一审诉讼请求，事由为被告未履行付款义务、被告未获得银行贷款的原因为国家政策调整不能成立，被告在楼市调控期间应对商业风险有预见性，不适用合同不能履行不可归责于任何一方的司法解释条款。

终审判决：

    2010年5月10日，深圳市中级法院认为，买方未能获得银行贷款的原因在于国家政策的调整，买方主观并无过错，双方要求解除合同合理，卖方应返还定金，合同不能履行不可归责于任何一方，因而终审裁定：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审原告上诉理由不成立，裁定驳回上诉，维持原判！

律师说法：

    1、因国家政策调整原因导致房屋买卖合同无法履行，买卖双方均无过错的，因合同不能履行不能归责于任何一方，此时合同可以解除，卖方收取买方的交易定金应退还买方。

    2、本案因二手房买卖合同中首期款未约定具体金额，只约定首期款金额=转让成交价-定金-银行承诺贷款金额，在银行承诺函出来之前，首期款金额实际上未确定，买方无法支付首期款，未在约定日期前支付也不构成违约，这是上述合同的一大缺陷。

    3、二手房交易较为复杂，每单交易具体情况不尽相同，各方掌握证据材料也差别很大，本案买方能成功维权不代表所有类似二手房交易纠纷都能胜诉，需具体情况具体分析。