从案例探讨房屋买卖合同纠纷
关键词:房屋买卖合同 违约 问题探讨
一、案例部分：
案号：( 2009）惠中法民一终字第1229号
上诉人:
惠州市某房地产公司。
被上诉人：
张某。
诉讼请求：
因房屋交付迟延,要求支付违约金。
事实：
出卖人与买受人于2007年10月签订《广东省商品房买卖合同书》[合同编号:惠州(2007)XXXXX]（以下简称“合同”），双方约定买受人购买某花园A栋1002房。依照合同约定,被告应于2008年5月31日之前交付房屋，但被告至今未按照合同第八条约定交付，构成违约。根据合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，被告应该承担违约责任，支付从2008年6月1日至2009年2月11日的违约金30208.6元（378554 元* 0.003/天* 266天），同时继续履行合同。
二、判决部分：
经过一审法院判决，诉讼请求全部得到支持：1、支持继续履行合同；2、支持违约金。目前该案正在二审阶段。
三、探讨部分：
房屋买卖合同的履行，由于当前经济大环境以及开发商自身原因的小环境影响，往往不能如期履行。在目前房屋买卖合同履行存在的情况如下：
1、 买卖合同的定金问题。
正式签订预售合同或房屋买卖合同之前，一般都会签署《认购书》，约定：买受人交付壹万元到两万元不等的认购定金，并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金（或定金）。此类问题，随着楼市的降温出现比例愈高。根据相关规定，因出卖人的原因导致房屋买卖合同不能签订，应该双倍返还定金。但因双方当事人就房屋价格、结构或其变化、交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面争议较大，不能达成一致意见，则应退还定金。
2、 买卖合同的签订问题。
上个月，惠州市场就出现复式房只有楼高4.4米问题房屋，而正常的楼层高度为3米左右,复式房屋的楼层高度在６米以上较妥。但问题房屋的买受人很难主张自己权益，合同约定内容部分在当初是空白的。因此作为买受人签署合同时需要注意，购房合同页数很多，有时候买受人来不及看完。这个时候就需要仔细看那些空白的地方，最好能在空白地方都填好以后再签字确认。其实在买受人条件允许的情况下，可以聘请律师陪同签订合同，以更好的方式维护自己的权益。
3、 房屋的交付标准问题。
房屋的交付标准，根据广东省商品房买卖合同的范本，一般有四种交付方式，其中常见的选择“工程施工验收合格（由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位完成）。”，但现在的有些情况是这五个单位完成，消防验收并没有完成。根据《消防法》的相关规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”，现在有部分案例就存在没有进行消防验收。
4、 房屋交付的通知问题。
房屋交付属于程序性问题，此类问题多出现在出买人身上。根据合同约定，往往出卖人应该书面或电话通知买受人收楼或验房。但在司法实践中，由于出卖人的管理缺失，造成没有通知或通知证据没有保留，导致出现纠纷时出现不利的状况。
5、房屋验收的问题。
司法案例中，有的出卖人为了尽快履行完合同义务或者出于其他原因，往往要求买受人签署《房屋交接书》后，才能拿到钥匙由物业陪同验房。而目前，我国法律法规并没有对房屋验收交付进行具体规定，尤其是对交房程序。那么造成的后果就是，房屋签署《房屋交接书》后才能验房，之后发现的质量问题就变成了“保修”的范围，按规定开发商也会负责整改，但那时，买受人必然失去了解决问题的主动性和最佳时机。对于验收的问题，笔者建议出卖人尽量争取合同做如下类似的约定：“买受人在收到出卖人<收楼通知书>约定的交楼日期起30天内办理收楼手续,验收合格后再签署文件,此日即为交付之日。”

广东指针律师事务所：胡文军 律师执业证号：19080711010211
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