出售农村房屋又反悔要承担缔约过错责任
我的代理意见
（2009年8月19日）
昨天开庭时法官询问了当前是否有拆迁文件颁发？是否有证据证明被告已经取得的拆迁款？对这两个问题，我们如实做了回答。
但是，对上述事实可以证明什么，我们认为有进一步明确阐述的必要。
一、本案争议是“缔约过错之诉”。
被告是一个农村成长起来，并且从村支部书记一步一步提拔起来的领导干部，其现在的户籍早已转为城市户口。鉴于被告的经历，原告有理由认为，被告对国家政策是非常熟悉的。而被告则相反，虽然原告少年时代是本村的村民，但自幼外出打工，对农村房屋管理，并不了解。所以，原告认为，造成买卖房屋无效的缔约过错责任，在被告。
其次，如前所述，被告的身份、地位以及双方均为一个村的老乡，给原告造成了可以信任的心理。这种信任，并无不妥。被告利用了这种信任，和原告签订了合同，现在又因利益驱动背信弃义，违反了诚实信用原则，缔约过错的责任，显然在被告一方。
再次，被告的房屋闲置长久，双方买卖成功，给被告带来了直接的利益。即，将闲置、几近废弃的房屋变成了现金。被告是买卖合同的受益人。原告自幼生长在本村，出于老人“叶落归根”的思想，希望借助这个机会回到本土，并无过错。此后，对房屋进行了翻盖、装修，投入了大量的资金、精力和感情。如果维持买卖合同，法律绝不会主动追究合同的效力，绝不会干预这个买卖。因为，这毕竟是一个民事行为。现在，被告仅看到土地增值的利益，不顾良心、诚信、公序良俗，利用自己在社会上的有利地位，迫使原告退还房屋，这种行为的性质，无论怎样看，都是卑劣的。这种行为，我们认为，法律不应该支持。
最后，从诚信的角度需要说明的是，在诚信诉讼中原告有权向法院提出从诚信角度考察本案的双方过错的请求，而不必采用抗辩等方式。在这种情况下，法官可以斟酌案情，根据当事人在法律关系中应该诚实信用，按公平正义的精神做出适当的判决，恰当的运用法官的自由裁量权。即使是合同无效，法庭也应该在法律关系中依诚信原则，调整当事人的权利义务。涉及诚信契约和诚信诉讼，我们强烈要求法官认真考察当事人必须承担的善意、诚实的义务。在考察了双方当事人的善意、诚信之后，法院自然就可以根据正义、衡平的原则对契约的内容进行干预，对当事人的权利和义务予以衡平。
被告的恶意，是非常明显的。被告在相关诉讼中给原告造成的巨大损失，包括被强制执行以后，不久即身亡的事实，应该是法庭参考的重要内容。
古人说“公门里面好修行”。那是指在十分黑暗的封建专制社会条件下，官府里的“官”和“吏”应该秉持良善之心，少做伤天害理之事。现在是社会主义的法制时代，我们完全可以相信，法庭会充分考虑审判活动在构建公序良俗、和谐社会中的责任，做出正确的判决。
二、关于拆迁。
我的当事人在请求被告依据“缔约过错责任”赔偿损失时，引证了北京市、北京市顺义区两级政府关于拆迁补偿的规定。被告称：没有发生拆迁，因此，不能依据拆迁计算损失。法官也特别询问了是否已经发生了拆迁、被告是否拿到了拆迁款。
我们不能同意这个看法。
首先，有关“拆迁损失赔偿”的规定，是我国多年拆迁实践中反复尝试总结出来的经验。其出发点，就是给被拆迁人适度的补偿。
其次，拆迁并不产生新的价值。这和“雕塑”，是完全不同的。“雕塑”是创造性的劳动，“雕塑”可以把一块价值很低的石头变成艺术品，从而使这块石头大大增值。而拆迁则不同，拆迁是“破坏”。拆迁是建设过程中的必要的“破坏”。是对原房地产的一种毁损。
再次，因为拆迁破坏，毁损了原物的价值，财产所有权人的利益受到了侵害，尽管这个侵害为法律所允许，但是，必须对侵害给予赔偿，才是公平的。
就是在承认“毁损了原物价值”的前提下，才有“公平赔偿”的问题。
最后，确定拆迁赔偿数额的方法，是从社会公平的角度出发，由立法者均衡各方面利益制定的规则。这个规则，是对被拆迁人损失价值的“法律确认”。
本案中，原告请求依据“缔约过错责任”，由被告给予赔偿，同样需要进行价值的法律确认。这种确认，不是基于“拆迁损害造成的事实”引发的“实际损害确认”。故本案的请求赔偿责任的“法律确认”，与之有根本的差别。
在因缔约过错发生争议的情况下，双方无法达成一致，那么，依据国家关于拆迁补偿规则确认损失，就是非常有道理、非常有权威的了。这和是否实际发生了拆迁，完全没有关系。
关于拆迁主体和补偿主体等，还需要说明：这里依据的是拆迁中“对损失价值的法律确认”，而不是对实际拆迁中“损失主体”的确认。请求赔偿的法律基础是“缔约过错责任”。实际拆迁中损失主体的确认，是依据财产所有权。这是两个完全不同的问题。
因此，被告律师所说，本案没有获得拆迁补偿权，是混淆了法律关系。
当前苛求是否发生了拆迁、是否拿到了拆迁款，也混淆了法律关系，错会了观察的角度。当然，如果是考虑将来被告败诉后的执行能力，那就是另外一个问题了。
三、恳切请求审判员从社会公平，培育公序良俗出发公正的判决此案。
目前社会道德水准下降，已经成为广大老百姓十分忧虑的一个问题。道德之中的诚实信用，是应该认真维护的。我国一贯对“一诺千金”倍加推崇。
丧失了“一诺千金”、诚实信用，最终的受害人，是老百姓自己。最近我在满州里有一个案子，深感我们的国民将假冒伪劣产品产品故意出售给俄罗斯人，是多么的可悲和愚蠢。这不仅仅是耻辱，而且也自己葬送了自己明天的市场。
本案的原告、被告在进行私有房屋买卖时，并没有胁迫、欺骗、和乘人之危。完全是利益的互补。现在，时过境迁，就如北京高院纪要所说，“从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。”《纪要》要求，在处理这类争议时要考虑“出卖人因土地升值或拆迁迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖差价的差异造成的损失”。是非常公正的。这个原则，充分体现了法律和道德的一致性，对培育公序良俗，具有非常深刻的影响。
尊敬的审判员，我们恳切请求，在审理案件中，通过您的手，为重建社会道德做出应有的贡献。
谢谢！
原告的委托代理人

高宏道
二〇〇九年八月十九日
lawg240@126.com。手机13718067508