房屋买卖合同前合同无效，导致后合同无效，需要认定案外第三人是否为善意 诉前主要事实 (一)上海市双山路55弄某号103室(以下简称系争房屋)原系公有住房，建筑面积50.48平方米，承租人为孔某，同住人有孔某之子张某、张某1及张某1之女张某2。 (二)孔某为减少家庭矛盾，欲使家庭成员分开居住，在未与张某、张某1协商的情况下，于2009年9月15日办理了购买公有住房的手续。在《职工家庭购买公有住房协议书》上，“张某”的签字非张某本人所签；“张丁”非该家庭成员，且身份不明。 凭该《职工家庭购买公有住房协议书》，孔某与上海西部企业(集团)有限公司(以下简称西部公司)、上海威斯特物业经营有限公司(以下简称威斯特公司)签订了《上海市公有住房出售合同》，以孔某名义购买了系争房屋，并于2009年11月2日取得系争房屋的《上海市房地产权证》。孔某购买该公有住房所支付的费用有：购房款人民币(以下币种均为人民币)12,957元、维修基金909元、手续费等其他费用87元。 原告诉请： (三)张某得知孔某以孔某名义购买了系争房屋后，于2010年1月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、孔某与西部公司为购买系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、孔某与陈某、黄某就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、恢复系争房屋为公有住房。同日，孔某与陈某、黄某就买卖系争房屋签订《上海市商品房买卖合同》。 原审法院于2010年1月12日向孔某送达了诉状副本、开庭传票等诉讼文书，定于2010年1月28日开庭。 诉后事实： 1、孔某与陈某、黄某于2010年1月21日向普陀区房地产交易中心申请变更登记，并于2010年1月25日取得以陈某、黄某为产权人的《上海市房地产权证》。 2、张某向法院申请诉讼保全，要求查封系争房屋，获准。因系争房屋的产权人变更为陈某、黄某，张某于2010年1月29日向法院申请追加陈某、黄某为本案被告，获准。 3、因“张丁”身份不明，且不是《上海市公有住房买卖合同》的当事人，张某申请撤回对“张丁”的起诉。 (四) 陈某、黄某购买系争房屋的付费情况如下：约定总房价为71万元，2009年9月12日支付定金3万元、10月30日支付首付款27万元、12月8日支付房款6.2万元、12月10日支付房款1.7万元、12月14日支付房款2.1万元、12月15日支付房款1.2万元、银行贷款30万元(已放款至孔某账户，目前已向原审法院提存)，上述款项共计71.2万元。孔某对上述款项出具了收据。 法律关系阐述 (一)关于孔某购买公有住房的效力问题。公有住房的承租人和同住人均享有购买该公有住房的权利，孔某在未经同住人同意的情况下以自己名义购买了公有住房，侵害了其他同住人的权利，之后又未得到其他同住人的追认，孔某购买系争公有住房的行为，应属无效。无效行为自始无效，所以，系争房屋应当恢复至公有住房状态。在恢复公有住房过程中产生的损失，应当由孔某负担。孔某已付房款12,957元、维修基金909元，应当由西部公司、威斯特公司向孔某退还。 (二)关于孔某与陈某、黄某之间房屋买卖行为的效力问题。该买卖行为建立在孔某取得系争房屋产权无效的基础上，孔某无权独自处分系争房屋，事后又未得到其他权利人的追认，孔某与陈某、黄某之间的房屋买卖行为同样无效。 孔某应当向陈某、黄某返还房款71.2万元，系争房屋产权应恢复至孔某名下。本次房屋买卖行为因无效而引起的损失，双方可根据过错情况另行主张。 （三）陈某、黄某是否善意取得系争房屋的问题。 1、孔某的家庭矛盾已持续较长时间，根据陈某、黄某的陈述，其对孔某出售系争房屋为解决家庭居住矛盾的目的是清楚的，那么陈某、黄某知道或者应当知道孔某家庭内部对系争房屋处理意见不一定统一。 2、当签订买卖合同后的第四天孔某收到本案的诉讼文书后，按照常人之反应，孔某应当会通知合同相对方或者通过中介公司通知合同相对方，陈某、黄某知道或者应当知道孔某家庭人员对系争房屋的处理意见不一。在此情况下，孔某与陈某、黄某于孔某收到诉讼文书后9日内向房地产交易中心申请过户登记，并在明显低于正常20日的审核期限的4日内办妥产权过户手续并取得产权证。 上述一系列的超常行为，使难以认定陈某、黄某完全不知情。 据此，法院无法认定陈某、黄某为善意取得。