案情介绍：二00二年，某市××（以下简称甲方）与××房地产集团公司（以下简称乙方）签订了一份《商品房预售合同》，购买在建造中的商品房。甲方按合同约定及时给付了首期款后，并根据合同约定的期限给付了大部分购房款。但因内部承包人员与甲方在利益分配上的矛盾，造成该房地产工程停工，未能按合同约定期限完成工程量和向甲方交房，而甲方也在此情况下，也未向乙方交付最后一期2万多元的购房款。乙方为弥补已出现的超期交房的违约事实，在交房条件不成就时，就向甲方提出交房，并向甲方交付的房屋钥匙。甲方在接受乙方交房后，发现乙方交房条件未达到合同约定的要求，并且交房期已超期达半年之久，甲方遂向乙方提出交涉，要求乙方承担违约责任。但乙方则认为，甲方已接受乙方的交房，就从事实上认可了乙方按约定的条件交房，故此乙方不应承担违约责任，并且甲方应将拖欠的购房款交付乙房，否则将追究甲方的违约责任。
因甲方、乙方都在对方是否已构成违约，应否承担违约责任上分歧太大，未能达成一致意见。甲方起动诉讼程序来维护其合法权益。本案中甲方根据合同约定提出如下诉讼请求：一、请求确认乙方超期交房行为为违约行为；二、请求判令乙方承担从违约之日起按每日万分之四的违约责任。诉讼过程中乙方提出反诉请求，要求判令甲方未按合同约定的期限交付最后一期购房款的行为为违约行为，应承担违约责任，也就是按已交购房款向乙方给付每日万分之四的违约金，并且该违约金计算至交清最后一期购房款之日止。本案在审理过程中以下问题成为双方争议的焦点：乙方向甲方交房是否满足交房的条件，乙方是否存在未按建设合同要求的工期完成建设工程，其超期交房行为是否构成违约，应否承担违约责任；甲方拒付最后一期购房款是否是违约行为，应否承担违约责任。在本案审理中，本律师作为甲方的诉讼代理人，依据法律和大量证据来证明乙方向甲方交房的条件不成就，乙方因内部承包利益分配问题所引起的超期交房的行为不能构成对抗甲方抗辩理由，其行为是构成违约的根本原因，应承担违约责任。乙方因甲方未能按合同要求给付最后一期购房款而提起的反诉也因其违约在先，而无权要求甲方按合同要求承担履约责任。一审判决采纳了甲方的意见，判令乙方承担违约责任，向甲方支付违约金，并驳回其反诉请求。一审判决后甲乙双方都未提出上诉。





作者：周海明