二手房买卖律师巧妙策划赢得诉讼 　　【案情介绍】 　　刘小姐和孙先生准备今年年底结婚，打算购买婚房，2009年5月份他们相中了杏花岭区一套二手房，房东是70岁的老人姓郭，帮助其办理此事的是他的女儿郭小姐，2009年5月18日双方经过沟通签订了定金协议，并且于2009年5月23日签订了正式的房屋买卖合同，合同约定郭大爷以85万的价格出售系争房屋给刘小姐和孙先生，约定7月10日办理过户手续，首付24万剩余部分办理贷款，合同签订后，刘小姐和孙先生支付了24万首付款给郭大爷，随后开始办理贷款审批手续，由于贷款手续中出现了点问题，因此直到2009年7月10日当天才办妥了贷款手续，在中介公司的居间下，双方约定7月13日再去办理过户，但是7月12日接到郭小姐电话，说7月13日要出差，没办法过户，另约时间，中介公司随后又在7月18日和20日约了两次，郭小姐始终在推脱，刘小姐和孙先生意识到可能有问题，所以和中介公司商量后发了一个书面的函给郭小姐，大意是限郭小姐陪同郭大爷在7月27日前前往交易中心办理过户手续，否则视为郭大爷违约，发函后刘小姐和孙先生联系了郭小姐，此时郭小姐明确表示造成不能过户的原因是刘小姐和孙先生的问题，自己是守约方是否过户是自己的权利，自己还要考虑考虑，这时刘小姐和孙先生意识到了问题的严重性，找到了本律师。 　　【律师支招】 　　我们针对刘小姐和孙先生提供的材料提出了先协商取证，再诉讼的策略，本律师随后以刘小姐和孙先生委托人的身份找郭小姐进行了协商，并做了谈话录音，录音中郭小姐做出了不愿意再出售房屋的表示，但是提出只要刘小姐和孙先生肯出10万元违约金，自己还愿意继续履行，对于这个意见刘小姐和孙先生认为郭小姐是在讹诈，所以坚决不同意，沟通陷入僵局，刘小姐和孙先生希望我们律师尽快提起诉讼，经过我们分析由于刘小姐和孙先生之前给郭小姐的时间是7月27日，在此时间之前启动诉讼程序是不恰当的，因此本律师告知刘小姐和孙先生争取中介公司对我们的支持，注意上家的动向，如果7月27日后依然没有任何消息，我们就启动诉讼程序，7月27日当天中午刘小姐突然接到郭小姐短信称她在交易中心，通知我方马上到房产中心办理过户手续，过时不侯，刘小姐接到通知后和郭小姐吵了一架，认为办理过户需要中介的人到场，需要银行的人到场，自己和孙先生要请假，应该事先通知，不应该搞突然袭击，而且时间已经这么晚了，但是郭小姐依然坚持过时不侯，通过刘小姐反应的情况，我们意识到，郭小姐肯定是咨询了相关人员，利用突然袭击试图造成下家违约的事实，而并非真心过户，意识到这个问题后，本律师联系了中介公司和银行，中介公司和银行都答应配合会在下午4点之前赶到，刘小姐和孙先生在下午两点半赶到了房产交易中心，结果只有郭小姐一人在场，而没有郭大爷在，经过询问也没有郭大爷公正过的授权委托书，甚至合同也没有带到，对于这个问题郭小姐辩称是由于父亲等到两点身体不舒服所以回去了，后来中介赶到后对于郭小姐这种行为都非常愤怒，但同时还是提出了如果郭小姐诚心交易，可以另定时间继续，但是郭小姐明确拒绝了继续交易的可能性，双方当天不欢而散。 　　回来后刘小姐和孙先生表示对于郭小姐的信用产生了重大怀疑，已经不再相信郭小姐了，希望直接通过诉讼解决，本律师告知了诉讼的两个方向，要继续履行还是要求对方承担违约责任，刘小姐和孙先生的意见是要求承担违约责任，而且他们的贷款一个月后就失效了，很难再去办理贷款。本律师在了解了当事人的意思后对于案件的诉讼方向提出了自己的意见。 　　我们提出不管是要房屋还是要求对方承担违约责任，在提起诉讼时均不宜直接起诉要求解除合同，对方承担违约责任，理由有三、第一，起诉解除合同必须明确证据证明对方违约，尽管我方有对方的录音，证明对方不愿意履行，但是这个证据毕竟较为单薄，而且我方也确实存在办理贷款速度较慢的情形。第二，法院在处理类似案件中是谨慎的，一般能够履行的尽量要求继续履行，而且一般是以当庭的表示为准。第三、从案件的风险看，如果直接起诉对方违约而法院认定证据不足的话，最终的结果是合同解除了，违约金拿不到，这正是上家所希望看到的结果，而对我们是极为不利的。 　　相反要求对方继续履行，对于我们处理案件有三点非常有利，第一、举证责任上不需要证明对方一定违约。第二、证明我方的履约诚意，法官如果以当庭表示作为判断违约的依据，对方开庭时表示不愿意出售给我方，那恰恰说明了是被告违约，那么我们证明被告违约的事实就变得非常清楚。第三、并非诉讼继续履行就一定继续履行，也要看可履行性，本案贷款问题对案件关系重大，刘小姐和孙先生没有现金支付剩余房款，必须贷款，如果上家不配合势必造成贷款不能，贷款不能的直接结果是合同不能履行下去，那么法院就会判决一方承担违约责任。 　　综合考虑上面几点因素，经过我们律师的详细分析，最终刘小姐和孙先生采纳了我们的诉讼策略，诉请继续履行，果不其然本案的诉讼过程完全在本律师的预料中，法官先是询问被告愿意不愿意履行，被告明确表示不愿意履行，法官又询问了原告贷款期限截止到什么时间，原告告知法官贷款有效期只有一个月，截止到开庭时已经过期，当然法官也做了很多调解工作，希望双方均做让步，但是最终未能达成一致，最终法院判决由于被告的违约行为导致合同无法履行，判决解除合同被告承担20%的违约金。 　　本案非常典型在房价上涨的情况下，上家恶意违约非常普遍，下家遇到这种情况不能惊慌，而是应当详细咨询律师，在律师的指导下指定有利的诉讼策略才能最大限度的保护自身合法权益。