【案情介绍】

2000年，张先生与妻子李某共同购买了一套商品房（以下简称“商品房1”），并将李某登记为产权人。2002年，张先生夫妇为其独子购买了一套商品房（以下简称“商品房2”），并将其子登记为产权人，当时儿子12岁。2005年，张先生夫妇出资为张某母亲购买了一套商品房（以下简称“商品房3”），并将张母登记为产权人，购买时未说明该房屋是赠与母亲或是借款给母亲购买该房屋。

2010年，张先生夫妇协议离婚，在财产分割时，对上述三套房产的分割方式产生了争议，张先生认为商品房1、2均属夫妻共同财产，应平均分配；商品房3属其夫妇对母亲的赠与，不应计算在离婚财产分割范围内。妻子李某认为商品房1属其个人财产；商品房2为夫妻双方对儿子的赠与，属儿子的个人财产，不应计算在离婚财产分割范围内；商品房3的购房款是其夫妇借给张母的，所以该商品房应作为夫妻共同财产进行分割。

【案件评析】

一、商品房1是张先生夫妇在婚姻存续期间购买的，应认定为夫妻共同财产并进行分割。

根据我国法律法规以及司法解释的规定，对于夫妻共同财产，在分割时应该遵循如下原则：

1、约定优先原则。在分割夫妻共同财产时，首先要尊重离婚双方的意思自治。夫妻双方对财产的归属以书面形式约定的或以口头形式约定双方无争议的，且该约定没有规避法律的情形，离婚时按约定处理。只有在夫妻双方对分割共同财产产生分歧或约定无效时，人民法院才能依据法律规定进行裁判。

2、平均分割原则。《婚姻法》第17条第2款规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此，在分割时，夫或妻应平均分割财产，即一人一半。这也是《婚姻法》男女平等原则的重要体现。

3、照顾子女和女方权益的原则。保护妇女、儿童和老人的合法权益是《婚姻法》的基本原则之一。在分割夫妻共同财产时，首先应考虑未成年子女的利益和需要，给直接抚养未成年子女的一方适当多分一些财产。而为了保护妇女的合法权益，避免妇女因经济问题影响其行使离婚权利，并使妇女离婚后生活有保障，分割夫妻共同财产时，应适当照顾女方。

4、有利生产和方便生活的原则。对夫妻共同财产进行分割时，应当根据财产的具体情况，从有利于生产和方便生活的需要出发，不损害财产的效用和实际价值。

5、不得损害国家、集体和他人利益的原则。夫妻双方协议分割夫妻共同财产时，不得规避法定义务，比如逃避应承担的赡养、抚养义务，损害接受赡养、抚养人的合法权益。分割夫妻共同财产时，不得将国家、集体和他人所有的财产作为夫妻共同财产加以分割。

在确定财产的性质时，主张权利的一方负有举证责任，除有证据证明不属于夫妻共同财产或证明属于夫妻一方财产的外，均应推定为夫妻共同财产，并予以分割。

综上，对于婚姻存续期间夫妻共同购买的商品房1如果李某不能证明不属于夫妻共同财产或证明属于夫妻一方财产的，应推定为夫妻共同财产并进行分割。但根据具体情况的不同，同时依据2011年8月13日起实行的《婚姻法》司法解释三第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此要根据实际情况区别对待。

【法条依据】

《中华人民共和国婚姻法》

第十七条第二款　夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十九条　夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

第三十九条　离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

二、商品房2属于张先生夫妇对儿子的赠与，属儿子的个人财产，不应计算在离婚财产分割范围内，且其子现已成年，该房产应由其自由支配。

根据民法通则与《城市房地产管理法》的相关规定，我国房产实行的是登记主义原则，即房子的产权归属以产权证登记为准，只有产权证上登记的产权人才是房屋的所有人。虽然未成年子女没有出资，但是既然父母双方一致同意将房产登记在子女的名下，就应认定是父母对自己子女的赠与。未成年子女虽然是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，但是接受赠与是一项民事权利，公民从出生时起到死亡时止都具有民事权利能力并依法享有一切民事权利，所以未成年人也是有权接受赠与的。

    或者出国留学需要资金时，才可以通过法定程序处置房产。长或受教育之作为监护人的父母不能随意处分子女的个人财产，除非为了未成年子女的利益。除此之外，如果监护人任意处分未成年人的财产，对未成年人利益构成损害的，监护人要承担赔偿责任。所谓的“为未成年人利益”主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受教育的必要，比如未成年子女出现重大疾病需要治疗费或者出国留学需要资金时，才可以通过法定程序处置房产。除上述等情况之外，父母不能以任何理由以出卖、赠与、分割、设定抵押等方式处分未成年子女名下的房产。

本案中，作为监护人的父母双方离婚不属于上面所讲的为了未成年人的利益，因而也就无权处分、分割该房产。并且离婚后，直接抚养子女的一方也只能行使对该房产的管理权，而没有处分权。   

像张先生这样在买房时把房产证登记在子女名下的父母不在少数，而且数量还在不断上升，而父母这样做的原因是多方面的。有的因为夫妻关系紧张，为避免可能离婚而引发财产纠纷；有的考虑规避将来有可能征收的遗产税及赠与税，避免以后转让房产缴纳更多的相关税费；有的为了避免遗产继承纠纷；还有的父母自己欠下外债，为避免债务纠纷引发诉讼，房子当作抵债品，而把房产办到未成年子女名下等等。然而，因为对法律知识的不了解，为避免未来发生这部分损失或麻烦，他们之中很多人遇到了另外的麻烦。一旦子女长大成人、成家立业之后，倚仗产权在握而对父母不孝，父母的权益就会很难得到保证。而且，子女成年后，即使子女履行赡养老人的义务，父母想变卖、赠与、抵押房产，也只有子女委托后父母才有权处理，如果子女到外地上学、工作，或者在国外的，父母对房屋的处置就会非常麻烦。总之，以未成年人名义购房，父母应该深思熟虑后再作决定。

【法条依据】

《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》

第一百二十九条  赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。

《中华人民共和国民法通则》

第十八条  监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

监护人依法履行监护的权利，受法律保护。

监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担赔偿责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

三、关于商品房3在没有证据证明购房款是张母向张先生夫妇所借（例如有张母出具的借条）的情况下，应推断该房屋为张先生夫妇对母亲的赠与，该房屋属于张母的个人财产，不应计算在离婚财产分割范围内。

虽然张先生夫妇在出资购买商品房3时意思表示不明确，但因张先生夫妇没有要求张母出具借条，张母实际上也没有出具借条，张先生夫妇就把房屋登记在张母名下，律师认为理解为对张母的赠与应该更符合张先生夫妇的购房本意。且在司法实践中对借条进行审查判断时，一般要求借条在诉讼到法院之前已形成，如果到了诉讼中才否认赠与而又提不出借款证据的，一般将得不到法院支持。不过需要注意的是，《婚姻法》解释三确定了在婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

    结合本案例的介绍，其中主要涉及的房产类型是：1、夫妻双方在婚姻存续期间，所购买的房屋登记在子女名下，离婚时该房屋产权将会被认定为父母双方意思表示一致对子女的赠与行为；2、夫妻双方在婚姻存续期间为一方或双方父母出资购买的房屋，如无其他证据证明属于双方债权，即会被推定为夫妻双方购房时真实的意思属于对老人的赠与行为，以上两种情况类似，实践中一般会认定属于赠与行为，除非根据“谁主张这举证”的诉讼原则，主张权利的一方应提供相关证据，证明不属于赠与的行为。