在市场经济快速发展的今天，实践操作中的若干新情形不断给法律提出新的课题，比如房屋租赁前期的装修免租期是否应计入法律上的“租赁期限”？租赁期限届满后，双方未提出异议的情况下合同自动延续，是否会触及法律对于最长租赁期限的规定？结合本案就上述问题进行法律分析。

【案情摘要】

2009年8月1日，某商场所有者甲与某餐饮经营商乙签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。约定甲方将一楼某铺位出租给乙方用于餐饮经营，租赁期限为20年，自2010年1月1日至2029年12月31日。另外约定2009年8月1日至2009年12月31日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，在此期间乙方无需支付租金，如果乙方餐厅在免租期内开业，则开业日期为租金起算日，但是租期终止时间并不因此改变。租赁期限届满后，双方均未提出异议的，合同自动延续10年。乙方餐厅开业后，因经营不善始终亏损，2010年5月1日，乙方以租赁期限超过20年违反法律规定为由，向法院起诉要求确认合同无效，各自返还房屋和预付租金。

【案例评析】

本案中，乙方起诉的主要依据是我国《合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”乙方认为，虽然合同约定租赁期限为20年，但甲方给予的5个月装修免租期实际应计算在租赁期限内，从而导致实际租赁期限超过20年；同时，合同约定租期届满后双方均无异议合同自动延续10年，也导致了实际租赁期限可能超过20年，这与合同法关于最长租赁期限的规定相矛盾，所以向法院申请认定合同无效。

针对本案中涉及的免租期及合同延续部分是否应计算在租赁期限内，现行法律并没有明确规定，但我们不难从下述分析中得到答案。

1、 装修免租期是否应计算在“租赁期限”内？

根据合同约定，装修免租期内乙方仅可进行装修及其他营业准备工作，在此期间无需支付租金及履行其他租赁期限内乙方应履行的义务。在法律对此无明确规定的情况下，律师认为免租期仅仅是乙方因经营需要、甲方依据商业惯例给予的一段经营准备期，在此期间乙方所从事的并不是租赁用途中约定的事宜（即餐饮经营），同时也无需履行合同中约定的其他租赁期间的义务，所以免租期不应计算在合同法意义上的租赁期限内。

但合同同时约定：如果乙方餐厅在免租期内开业，则开业日期为租金起算日，租期终止时间并不因此改变。如果发生此类情形，应视为免租期提前结束，租赁期限提前开始，则实际租赁期限将大于20年，根据《合同法》第214条、232条（《合同法》第232条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。）的规定，租赁期限超过20年的部分无效，该部分应视为不定期租赁，自该不定期租赁之日起至原定租期届满日止实际将超过20年，律师认为超过20年的部分应属无效。

2、 合同自动延续部分是否应计算在租赁期限内？

在本案中，双方当事人对合同是否续延均具有选择权，因而续延与否具有不确定性，即使能够续延，也是双方再次选择的结果。虽然续延后仍适用原合同条款，但应理解为双方重新达成了合作意向，所以前后应视为两份合同。在讨论租赁期限是否超过20年限制时，也就不应将两份合同的期限合并计算，这与合同法第214条所称的“租赁期限超过20年”的情形并不相同。

在1999年《合同法》生效以前，法律对租赁合同期限并没有禁止性或限制性规定，而合同法第214条对此做出了明确的禁止性规定，其立法本意是协调、平衡出租人与承租人双方的利益，当双方当事人因利益因素无法就租赁期限达成一致时，法律为利益双方确定的这个平衡点就得以适用。而本案中乙方的主张显然是对该条款的曲解。