近年来，为启动商品市场，解决居民居住困难，由房地产开发商、个人购房户和银行共同参与的楼宇按揭贷款业务应运而生。但由于我国按揭方面的法律法规不健全，各方缺乏经验以及房地产政策的变化，导致各方当事人在操作中出现许多不规范的行为，产生了纠纷。此次就某自然人乙购买第三套住房后申请贷款期间贷款政策发生变化，导致的一起住房按揭贷款纠纷案进行分析。

【基本案情】

2010年4月8日购房人乙方与房地产开发公司甲方签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的跨世纪花园住房一套，此次乙方购买的是第三套房屋，总房款1638000元，约定首付255200元，余款以银行贷款按揭方式支付，房屋交付日期为2010年10月27日，房屋产权证交付日期为房屋交付后一年内即2011年10月27日前。双方在《天津市商品房买卖合同》中约定：“当买方选择银行按揭方式支付购房款时，由于买方原因导致买方按揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款方式支付购房款。否则卖方有权解除本合同，并按合同总价款的10%向乙方追究违约责任”。

买卖合同签订后，乙方按约定向甲方付了首期购房款255200元，但在按照银行要求提供了相关申办按揭资料后，在2010年4月15日国务院出台住房贷款新政策,即房价过高地区可暂停发放第三套住房贷款。由于银行放贷政策的变化，乙方无法达到银行放贷要求，当地银行均拒绝向乙方发放按揭贷款。

在乙方逾期付款达到约定解除条件时，甲方以乙方逾期付款为由起诉至人民法院，要求解除与乙方签订的《天津市商品房买卖合同》，并按合同约定要求乙方承担违约责任。

【案例分析】

近年来，为了从宏观上调控房地产市场的健康发展，银行按揭贷款方面的政策时有变化。有些购房人在认购商品房时依照当时的政策可以申办按揭，但之后却由于政策变化无法申办按揭，或者无法按照原来预想的额度和利率申办按揭，由此在购房人与开发商乃至银行间产生了众多纠纷。

在商品房买卖（含二手房买卖）交易过程中，如购买人为一次性付款或分期付款，则在双方之间建立了买卖合同关系。开发商为出卖人，购房者为购买人。一方以支付一定金额的金钱为代价，另一方则按合同约定交付买卖合同的标的物---房屋。而如购买人通过银行贷款的方式购买房屋的，则在三者之间则建立了较为复杂的合同关系。一是房地产开发商与购房人之间的买卖合同关系；另一层关系为购房人与银行之间建立的借款合同关系；在开发商为购房人提供阶段性或全程性担保的情况下，还在开发商与银行之间建立了担保合同关系；购房人与开发商之间建立了委托合同关系。

在上述众多法律关系中，各自的地位、合同的性质、违约的处理等均是不相同的。比如，担保合同为借款合同的从合同，主合同无效，从合同随之无效；借款合同又独立于买卖合同，借款合同无效或无法建立又不影响买卖合同的效力。在商品房买卖合同关系中，作为出卖人的房地产开发商的主要义务是按合同约定建造房屋并向购房者交付房屋，而作为买卖合同的购买人即购房者的核心义务是付款。故任何一方未按合同约定及买卖合同的相关规定履行各自义务时，应向对方承担违约责任。在商品房销售这一特定、大宗、不动产买卖关系中，因购房者多通过银行贷款方式支付部分购房款，而贷款银行一般对贷款条件又有一定的条件或要求，故开发商有配合办理贷款的义务。目前开发商的配合义务一般包括三个方面：一是配合提供商品房销售许可证件材料；二是须在《天津市商品房买卖合同》签署后30日内到房屋所在地房地产管理部门办理合同备案手续；三是应银行要求配合提供阶段性或全程性担保。而申请贷款的其他条件须由购房人提供或创造，目前银行在审批贷款时一般要求购房人提供身份证明、户籍证明、结婚证明、工作收入证明等材料。依据上述分析，如房地产开发商已按银行要求配合完成了相应的工作，不能申请贷款的责任应由购房人承担，或不能按约定期限支付房款的责任应由购房人承担。

为明确买卖双方的义务，一般在商品房买卖合同及补充协议中均约定，如购房人通过银行贷款支付房款的，在银行不能全额审批贷款或不能发放任何贷款的情况下，均应由购房人通过自有资金在约定时间补足差额，否则将按逾期付款要求购房人承担违约责任。上述约定既有利于明确双方的权利义务，又有利于明确在银行不能发放或不能全部发放申请贷款情形下的处理方式。依据买卖合同的特点及双方的意思自治，一般认为，一旦出现购房人不能全部或部分申请购房贷款，又拒绝或不能以自有资金补足房款的，均应依约定向房地产开发商承担违约责任。当然，如确因政策变动，即在购买房屋并签署买卖合同时具备贷款条件，而在申请贷款期间贷款政策发生变化，导致购房人不能全部或部分申请贷款的，亦不应简单化处理。另外，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

在实践中，一旦商品房买卖合同打印并签署，不能继续履行合同须通过判决或裁定等生效的法律文书方式确定双方合同解除问题；即便双方合意解除合同，也须共同申请办理退房手续房地产开发企业才能将该套房屋再行出售，购房人才能退还首付房款。因政策不熟悉或变化可能给购房人及房地产开发企业带来不必要的麻烦。故建议在房地产销售环节中，在正式签署商品房买卖合同前增设银行预审环节，最大限度的保证买卖合同签署后购房人均能按预定计划申请贷款并完成对开发商的付款。另外，在商品房买卖合同补充协议中约定不同情况的处理方式，也有利于遇到不同情况时双方矛盾的解决。