《理财一周》2010年12月3日D18版

购买二手房法律风险防范攻略

与购买新房相比，购买二手房有着现房交易、权属分明、选择面广、价格多元化等优点，但其中购房者面临的法律风险也不少。一不留心，买房子成了“买麻烦”。为此，我们请来上海海华永泰律师事务所的谭政明律师，为大家支上几招。

勿忘贷款声明条款  户口问题设罚则

1、        意向金协议千万别着急签

案例：张先生看中了一套房子，听中介说很多人看了都很满意，心里有点着急了，毕竟找个性价比让自己满意的二手房不是那么容易。中介趁机建议张先生先交点意向金，说不会有风险的，签合同时可再谈具体条款。张先生听了就签了意向金协议，交了2万元定金。第二天中介回话称：卖家同意，接受了定金，按意向金协议约定，七天内签买卖合同。意向金协议中有一条说买卖合同签订当天张先生要付首付款，张先生后来发现自己的首付款还差一点，问能否少付点，第二期贷款多付点。但卖家不同意，说自己要买别的房子，这笔首付款要付给别人，必须要这么多。双方僵持，卖家说张先生不执行意向金协议，要没收定金，张先生彻底呆了。

律师支招：意向金协议是要执行的，大部分条款要被移到买卖合同中去，买家签了意向金协议，如卖家认可该协议，拿了定金，双方白纸黑字签字了，就都要按意向金协议来办。协议中的条款不仔细研究就签字，一旦履行有困难，买家就要痛失定金。试想，奋斗积蓄了好多年，刚要出手买房，就跌了一跤，不窝火才怪。切记：定金{意向金}协议拿回家慢慢细看，不懂的问问专家，上海这么大，好房绝不止一处。

2、首付款交给谁

这个问题有点怪，当然是交给买家了，中介又不能收。但是，前几年就发生过中介收了很多买家的钱，累加起来很大一笔，结果他就干脆办“亏损”，“倒闭”了，或者后来干脆就跑了，众多买家损失惨重。不可否认，市场上一些中介是最不可靠的。

那买家会不会跑呢？不会吧？他的房子在啊，他跑不了。不一定哦！律师就遇到过这样一个案例：陈小姐交了近一百万首付款给卖家，卖家签了买卖合同收了首付后就不见了，不来办过户。陈小姐去法院告卖家，要查封他的房子，结果发现告他的人太多了，几天前已经有人查封了他的房子。房子拍卖大家来分也离欠款额差得太远，陈小姐损失巨大。

律师支招：倒底交给谁？交给银行！建议买卖双方到银行去开立联名帐户，把首付款放进去，和银行约定只有双方到场才能取款。然后在买卖合同中讲明等房屋在交易中心过户了或交房当天双方来取款付给卖家。

3、第二期款何时付

最好不要约定固定日期，实在要这么做也得尽量把时间定长些。为什么呢？因为大部分人买房都要用银行贷款来付第二期款，但银行不会给你承诺多长时间一定能放款。虽然银行一般能在某个时间段内放款，但你运气不好呢？赶上信贷员家里出事了呢？等等，这里面有个不确定因素，你不能把这个不确定背在自己身上，然后给卖家一个确定，这等于自加风险于身！

有个买房人心急火燎地咨询律师，说银行的放款就比合同约定晚了三、四天，卖家扬言要按合同办，算买家违约，要付房价款20%的违约金。只能去求卖家开恩了，白纸黑字，你理屈，律师能怎么样呢

律师支招：买家应在意向金协议中就事先约定好，第二期房款待银行对买家的贷款申请审核通过并且放款后七日内向卖家支付。意思就是银行什么时候放款了，什么时候付你第二笔钱，我做不了银行的主，定不了具体日期。

4、别忘了贷款声明条款

既然银行要对买家的贷款申请进行审核，那么总会有人通不过审贷关，贷不到款或者给你放款不能达到你要求的数额。

针对这种情况，中介的意向金协议早就写好了：如果贷不到款或者贷款不够数，由买家补足。这看似公平，但问题是贷不到款，买家无法补足，因为要能补足当初就不用贷款了；贷不够数，差一点还可以，差多了，一时到哪儿去凑那么多钱呢？首付就耗得差不多了，留下些许装修费用不顶事。补不足，就要算违约，要赔房价10%或者20%，这可不是小数字，而且卖家可以直接从首付款中扣。那可能是几十万元，想想这里面的风险真是蛮大的。

律师支招：一定要从意向金协议到买卖合同都要废掉中介上述那句话，一定要讲明，贷不到款或者贷不到我要求的最低限额的款，三方自行解约，各自退还。定金、首付款，连中介费用都要退还。这个声明才是你的防身利器。

5、户口问题一定要设罚则

律师遇到案例有上家的户口还没迁走的情况，大家听了肯定也觉得很搞笑！

上家的户口迁不走，你家的户口就不好办，小孩就近上学就有困难，还会从很多你没想到的角度耽误你的事，因为中国是个户口福利国家，不用多说大家都懂。

更为恐怖的是，上家不主动迁出他的户口，你一点办法都没有！投诉到公安局，公安局说他们没办法，户口是个人的事，要他自己要来迁，他不动，我们没法迁，再说迁哪儿去，公安局没法找地方落户口。这是实情，没办法。告到法院，法院自己也碰过壁，法院判决后找公安局协助执行，公安局同样也爱莫能助。现在法院索性不管了。这样的案子连立案都很难。这些都是律师多个案例证实过的。

惟有一招：约定户口不迁走，房屋尾款不给，然后再约定迁户口延迟一天罚款100元，一个月就3000元，而且可以一直算下去，看哪个上家还敢迟迟不迁？除非他躲到原始森林中去了。律师的案例证实，这种罚则法院是可以支持的。

另外，中介提供的意向金黄色协议、买卖合同文本的一般惯例，是约定不按时迁出户口要赔偿损失。不过一旦涉诉，法院说你的损失在哪里？因为户口福利的损失有时无法评估，无法用金钱去衡量，更无法举证。小孩就近上不了好的学校，被迫到别的差的学校去，这个损失存在，但没法用钱去算，好学校的择校费是违法的，不能作为判案依据。法院说谁主张谁举证，举不了证就赔不了，还是一场空。

6、记着，中介有中介的立场

中介也要吃饭，只有成交他才有饭吃，成交越多吃得越好，因此他的立场是要多成交，上、下家的风险不是他第一要考虑，这是市场规则，并不是说中介是坏人。在这个规则下，向你隐瞒风险是常有的事，遇人不淑还会有人误导你。

因此当中介对你说，“先签下来，没关系”，“我们做了那么多生意，银行都按时放款了”，诸如此类，你一定要明白，他只是说说而已，并没有承诺、担保，你的风险还是要你自己承担。