擅自转租且超过原租期租赁合同有效吗？

方学业广西南宁律师

2010年8月3日被告冯某将南宁市亭洪路一间经营奶茶的铺面转租给原告黄某。双方约定，租赁期限为一年，租金按季交，先由黄某交清全部租赁转让款4.8万元及第一个季度租金后，双方再正式签订书面租赁合同。可黄某已于2010年8月3日将租赁转让款人民币4.8万元及租金 5619元交给冯某。但冯某却迟迟未与黄茜签订书面的租赁合同。两个月后即2010年10月6日，有位叫林某的女士来到铺面说找冯某，对黄某称要收回铺面。黄某感到情况不妙，经一再追问，方才得知原来此铺面的业主是姓严的，这位林某是第一手承租人，林某租下以后未经姓严的业主同意再转租给冯某，租期为一年即2009年10月6日至2010年10月6日，冯某是第二手承租人。而冯某均对黄某隐瞒以上情况，把仅剩下两个月租期的商铺转租给不知情的黄某。现林某要求黄某搬走。为此，黄某只好找被告冯某核实，冯某回复称属实，只是自己也没料到会发生这种事情（林某要求黄某搬走）。黄某要求被告冯某解决此事，否则退款。冯某一边拖延时间一边谎称会妥善处理，但时间过了一个多月了，冯某也没妥善处理，黄某没能签上合同。黄某迫于无奈，要求冯某返还租赁转让款4.8万元和剩余的租金5619元等款项，冯华坚以种种理由推托，从而产生纠纷。

本律师接受黄某的委托后认为：冯某擅自转租给黄某，且超过原租期。违背合同法有关规定，导致黄某无法签订合同，经营得不到保障面临被迫搬走，黄某也为处理以上事宜，经营受到严重影响，冯某的行为给黄某造成一定的经济损失。同时冯某在订立合同过程中故意隐瞒合同的有关重要情况，是违背诚实信用原则的。依据我国法律有关规定，冯某应返还租赁转让款。2010年11月26日本律师代为向南宁市江南区人民法院提起诉讼，要求冯某返还人民币共租赁转让款4.8万元及租金为5619元。

在法庭上，本律师向法庭发表了如下主要代理意见：一、冯某未经林某批准擅自转租给黄某，且超过原租期。根据《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，冯某转租未取得林某同意，林某事后也不予以追认，所以应认定冯某与黄某之间租赁合同无效。二、转让铺面给被黄某时，林某有义务告知签订合同所涉及的重要事实。而这些重要事实是决定黄某是否愿意承租经营的因素。冯某故意隐瞒有关情况，导致黄某无法实现合同目的，经营得不到保障被迫终止经营。冯某约定的“交完第一季度的租金和转让款后再签订书面合同”也无法兑现。冯某的行为与诚实信用、公平正义原则相违背。根据《合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，黄某有权要求冯某返还铺面转让款。

    2011年8月，江南区法院支持我方的代理意见作出判决，判决被告冯某返还租赁转让款4.8万元给原告黄某。后冯某不服一诉至南宁市中级人民法院，2012年6月南宁市中级人民法院作出维持原判的判决。

         代理律师 方学业  13607814149