巧妙运用物权法的案例

2006年，甲公司向乙出租自己的一处房屋，乙利用房屋经营一家酒店，因各种原因，酒店效益不好，一直欠甲公司的房租，达近500万元，中间经双方几次协商，就减租等未达成协议，甲公司于2007年4月向北京某区法院起诉，要求乙支付所欠房租及利息违约金等。同时向法院申请查封了乙租赁房屋内的酒店设备设施。

乙答辩时提出，北京区法院的级别审理权限是500万元，原告起诉的房租加利息已经超过区法院管辖的权限，所以请求移送到北京第一中级人民法院进行审理，区法院裁定管辖异议有效，向中级法院移送。

甲公司在查封后，想自己接手经营该酒店，就又向法院递交了解除查封的申请，对查封的酒店资产设备解除了查封。

在移送过程中，其他人李三（据说可以与乙是关联人，但至今没有证据证明）向某区法院起诉，称乙向他借款100多万元，要求乙偿还。经过简单迅速的法庭审理后，双方达成以物抵债协议，将酒店内所有的资产设备以100万元的价格抵偿所欠乙的债务。该抵偿协议在2007年7月以法院调解书的形式得到确认，具体内容是，乙在六个月内偿还债务，如不能偿还，六个月后，调解书所列财产归李三所有。

而此时甲公司起诉乙要求支付租金的诉讼还未开庭，看到乙与他三达成了以物抵债的协议，甲公司又向法院申请查封乙的酒店财产，想阻止李三取得这些财产，保全自己的权益。但李三提出异议，说酒店中的财产是他的，要求解除查封。最后法院没有查封财产。

此时我介入这个案件。

研究发现有这样的问题，乙与李三的以物抵债的民事调解书是2007年7月做出的，而以物抵债的时间却是调解后的六个月，即要到2008年1月才能执行以物抵债协议。

按民法的基本原则，物权的转移是以交付时间为准，民法通则规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。就是说，无论是双方的和解协议还是法院的民事调解书，确定的都是债权债务关系，而不是物权的转移，虽然以物抵债的权利义务已经确定，但物权并没有发生变更，在执行以物抵债协议前，这些财产的权利还是乙的，而不是李三的。当然可以得出结论，说查封是可以继续进行的，但这样的意义不大，因为欠房租的案子还刚开始，在以物抵债的时间到来前，欠租案是出不了结果的，时间上还是来不及。

但这中间就有一个机会。

物权法是2007年10月1日起生效，关于物权的转移时间在物权法的第二十八条中规定因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。就是说，按新的物权法，民事调解协议达成时，就产生物权转移的法律效果，但庆幸的是法院做出民事调解书该法还未生效，所以本案不适用该法，物权并没有在当时就转移。

另外，物权法二百三十一条规定债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。在此之前的《合同法》只规定了留置适用于加工承揽合同、运输合同、保管合同，按新的物权法，企业之间有债权债务关系，就可以留置对方财产。

有了上面的前提，就得到这样一个结论：甲公司可以在2007年10月1日起对乙的财产行使留置权，而李三的物权转移三个月后才生效，到时甲公司可以以留置权对抗李三的债权，留置权也是物权啊。

这样还有一个问题，就是留置权能不能对抗法院的执行，对抗司法权。

经研究，结论是，司法权在民事案件中并不是独立行使的，它的前提是有民事上的合法权利，司法权是为了保障民事权利而出现的，留置权对抗的是李三的债权，法院的执行也仅是执行债权，如果债权遇到合法的抗辩，司法权也不能单独分离出来享有更高的权利（这是我自己的理论，请多指正），所以留置权是可以对抗李三的债权的，法院不能执行甲公司行使了留置权的财产。

这个案子的关键就是乙公司与李三的以物抵债协议正好跨越了2007年10月1日物权法的生效，才使我有空子可钻。除此一案，本案不可复制。

真实案例，公司名为化名。